董希淼：个人住房贷款利率上升未来仍将持续

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 董希淼

　　全国性大面积停止房贷是不可能的，因为这完全不科学！但是，随着我国金融市场的变化，个人住房贷款利率上升将会是一个持续的过程。而且，在房地产市场调控加强的情况下，无论是在一二线城市还是在三四线城市，贷款购房都应更多一份谨慎。

董希淼：个人住房贷款利率上升未来仍将持续

　　日前，少数媒体报道说，全国有20家银行停止发放个人住房贷款。此言一出，语惊四座。房贷大面积停止，这还了得？想买房的人，岂不是要哭晕在厕所？

　　快说快说，事实的真相到底是什么呢？

　　认真看了相关报道，又仔细核实了房贷数据，笔者发现，这种说法太不靠谱了，是对我国住房信贷市场的严重误解，存在着三个方面的错误：

　　第一，从媒体公布的“停贷”名单看，所谓的20家银行仅是部分银行在少数地区的分支机构。相关报道将少数分支行的行为推及到全行，犯了“夸大其词”的错误。

　　第二，所谓的20家银行，基本上是中小银行和外资银行。住房贷款业务本来就不是这些银行的重点业务，它们对市场影响极小，不具有代表性。相关报道犯了“以偏概全”的错误。

　　第三，即使上述部分银行“暂停受理”住房贷款，暂停的原因是多方面的，也可能也是临时的，大部分银行并非完全停止房贷业务。相关报道犯了“断章取义”的错误。

　　从相关报道看，其数据来自融360的房贷月报。其实，融360表示，他们统计的银行房贷业务暂停情况，指得是某些银行在部分城市的分支行的房贷业务实际办理情况。据融360监测数据，4月份有12家银行（分支行）暂停房贷，5月份增加到了20家。停贷的分支行家数增加，初步反映了银行房贷业务有收紧的可能。在533家分支行样本中，20家占比为3.8%。融360认为，本次“停贷现象”属于银行经营行为的政策调整，在现有的政策框架内不可能出现大面积的停贷。很遗憾，融360的分析被媒体曲解了，有点小冤枉！

　　其实，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行等5家大型商业银行，才是我国住房信贷市场的主力军。截至2016年底，我国银行业个人住房贷款余额达19.14万亿元。其中五大行个人住房贷款合计12.83万亿元，占比达到67.05%，超过三分之二。

　　其中，中国建设银行、中国工商银行个人住房贷款余额分别为3.63万亿元、3.24万亿元，两大行占比就超过35.87%。个人住房贷款是大型商业银行的重要业务，不可能会被大规模压缩。只要五大行特别是建设银行、工商银行的住房信贷政策没有大的调整，我国住房信贷市场就不会有大的波动。

　　事实上，今年来五大行住房信贷政策保持了基本平稳，对此不必过于担心。个人住房近20万亿的存量，每年还款金额就是一个巨大的数字。即使不新增贷款规模，每年因按期还款和提前还款腾挪出来的规模，就能满足相当一部分购房者的贷款需求。央行昨天公布的货币信贷数据也显示，5月份住户部门中长期贷款（主要是个人住房贷款）增加了4326亿元，占人民币贷款新增38.73%，依然保持较快的增长速度。

　　当然，今年以来我国住房信贷市场出现了一些变化：房贷利率有所上升，不少地区的首套房贷利率调整到基准利率的95折甚至更高；部分银行贷款额度趋紧，发放速度相对放慢。这主要是因为，在抑泡沫、去杠杆和防风险的政策基调下，市场流动性相对偏紧，银行资金成本有所上升。

　　个人住房贷款的利率本来就低于基准利率，适度上升其实只是回归正常水平而已。此外，随着房地产调控政策的深入实施，房地产市场的风险有所上升，部分商业银行对住房信贷业务趋于谨慎，通过利率、额度等手段，适度把控业务发展速度。

　　2016年我国贷款新增12.65万亿元，其中以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款占到近一半。大量信贷资金流向房地产市场，既有我国居民住房真实需求不断增长的影响，更是房价大幅上涨刺激下的居民投资热情所带动。

　　房地产具有较强的金融属性，从我国情况看，以往时期房地产市场的成交量和价格与实际利率呈现出现明显的负相关关系，实际利率下降和上升周期往往是房地产市场的繁荣期和调整期。因此，从国家层面看，将住房信贷政策作为房地产调控的重要手段，有其必要性。

　　应该说，热点城市降杠杆和三四线城市去库存，是今年房地产市场的两大重点工作。金融是房地产市场的血脉，住房信贷政策既关系到国家房地产宏观调控，又与普通百姓息息相关。应加强房地产市场研究，继续严格实施差别化的住房信贷政策，合理把握信贷投放，优先满足自住型和改善型购房需求，抑制投资性、投机性购房需求。总之，住房信贷既要满足居民合理购房需求，又要有助于防范风险、抑制泡沫。

　　讲真，全国性大面积停止房贷是不可能的，因为这完全不科学！但是，随着我国金融市场的变化，个人住房贷款利率上升将会是一个持续的过程。而且，在房地产市场调控加强的情况下，无论是在一二线城市还是在三四线城市，贷款购房都应更多一份谨慎。

　　房市有风险，入市需谨慎。

　　(本文作者介绍：中国人民大学重阳金融研究院客座研究员，近著《有趣的金融》。)