从李铁谈北京房价中听懂了什么

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 莫开伟　

　　笔者认为，现在最要紧的是，应该从李铁先生对北京房价不可能下降的判断中多听懂些弦外之音。那么李铁先生的弦外之音在哪？纵观媒体记者所有采访内容，应集中在四方面。

从李铁谈北京房价中听懂了什么

　　近日，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁接受了媒体记者专访。他认为北京房价不会降，13亿人口在撑着房价，除此之外还有海外人口，并且高收入人群增加进一步支撑北京房价（11月22日《新京报》。

　　李铁先生长期供职国家权威部门，并到访过不少国家，对城市发展有全面研究和独特视角，他认为北京房价不可能下降的判断符合实际。诚然，北京作为中国的首都，背后确实有13亿多中国人民在支撑，其房价如果下降不仅会导致北京经济的衰退，更会让大量社会富裕阶层失去了重要投资场所。所以，尽管李铁先生的判断是切合实际的、准确的，也是真实的，但听到这样的判断终归让人心里感到一丝辛酸，因为这意味着北京中低收入阶层及大量不断涌入北京的年轻人，将来买房的希望越来越渺小了。

　　话说到这儿该打住了，否则扯得离主题有点远了。笔者认为，现在最要紧的是，应该从李铁先生对北京房价不可能下降的判断中多听懂些弦外之音。那么李铁先生的弦外之音在哪？纵观媒体记者所有采访内容，应集中在四方面：

　　其一，其他二线城市尤其是三、四城市公共资源远远比不上北京，这是北京房价能持续只升不降的终极因素。据李铁先生分析，北京房价不可能降的主要原因，是它的公共资源及服务优越性远远高于中国其他城市。显然，北京房价能这么“牛逼”，主要得益于优越的公共服务资源，因为拥有雄厚而又健全的公共服务资源，才是北京成为吸引富裕阶层和优秀人才的“磁石”；尤其附着在公共资源之上的广阔的就业机会更是不断吸引年轻人北上“淘金”追梦的“乐园”。

　　因而，要缩小一、二线城市与三、四线城市之间的房价差距，遏制一线城市房价只升不降现象，打破三、四线城市房地产低迷困局及化解楼市高库存难题，国家今后不能将过多的财力投向一、二线城市，应把财政投放的重心放在三、四线中小城市的公共资源配置上，使中小城市民众能享受均等的社会公共服务资源，这不仅是缩小城市之间差距的需求，更是确保房地产业健康发展的需要。

　　其二，民众投资渠道狭窄，楼市房产依然被当作投资的首要选择，这样只会推动楼市价格背离其居住属性，使一、二大城市楼市投机生意绵绵不绝。据李铁先生分析，高收入人群担心货币贬值而不愿意把钱存到银行，直接投资中小企业等实体经济的市场环境尚不完善，而投股票风险高还需长时间技术操作，因此土地、房子是最稳定的投资选择。

　　显然，自然资源好或公共服务好的城市就成为投资房地产的重要选择，而北上广深房价只涨不跌将成为楼市炒作永远选择的终极地，也将是银行信贷资金及社会资金永远追逐的场所。因此，要改变资金过度流向楼市尤其向一、二线城市楼市聚集现状，防范楼市诱发潜在金融风险，各级政府必须下大力气为社会大众广辟投资渠道，主要是加强资本市场建设，规范完善股市秩序，让股市成为民众投资获利的重要场所；同时，大力发展各类债券市场，严把准入门槛，防止债券市场良莠不齐现象发生，为企业直接融资和民众直接投资提供安全场所，将过多资金从楼市引向股市和债券市场，为实体经济发展营造宽松融资环境。

　　其三，政府推出的自住型商品房、公租房仍不能满足一、二线城市中低收入群体需要，这个问题不解决，将成为永远困扰城市中低收入阶层的恶梦。据李铁先生介绍，目前一、二线城市自住型商品房优先户籍人口，即使是户籍人口也有着强大的购买能力，而北京市提供给户籍人口的中低档住房并不多。目前北京约有2150万常住人口，加上流动人口，无论是自住型商品房还是公租房更难满足购买需求。因此，要解决城市中低收入阶层免遭高房价之苦，各级政府少做表面文章，不能把工作仅局限在调整房价、限制购房、确保房价稳定上涨以平衡社会舆论上，应及时采取政策措施，将出让地中的部分收入拿来多建自住型商品房和公租房，提供充足的、高质量的中低档住房，满足大中城市中低收入阶层购房需求。

　　其四，大城市周围的中小城镇发展滞后，这是未来城市发展亟需补上的重要“课程”；否则，城大城市房价无限上涨的压力无解。据李铁先生介绍，目前国际大都市如东京、纽约、伦敦、巴黎这些城市周边都有无数个小城市，但北京周边20万人左右的大镇只有北七家一个。这确实是我国大中城市发展中的一个现实短板，在我国一线城市如上海、广州、深圳周围都存在周边中小城镇发展非常弱小的情况，其主要原因就是交通不畅，政策不顺，过去兴建的交通体系和基础设施是以高收入为主导的城际交通体系，例如特大城市周边的高速公路网，大都是给有车族来塑造城市间的交通。由此，下一步我国政府在发展大中城市发展战略上，应加大交通网络设施建设力度，及时调整政策，向发达国家学习城市交通体系建设，通过发展大中城市周边轨道交通来促进中小城镇发展，解决高速公路拥堵问题，既可为大中城市疏散人口涌入和解决房价上涨的压力，也可为大中城市功能更好地辐射周边城市提供支撑，从而使大中城市房价始终保持在一个合理区间，并打破只升不降的“神话”。

　　(本文作者介绍：知名财经评论人、中国地方金融研究院研究员)