楼市去虚火需要来一次釜底抽薪

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 莫开伟

　　从目前看，要从根本上防范银行房地产信贷风险，并为楼市去虚火，需综合实施，尤其需用壮士断腕之决心对房地产信贷来一次釜底抽薪。

　　近期，用过热甚至用“疯狂”来形容中国房价恰如其分，这已引起中央高层与各界专业人士广泛关注。同时，亦引起金融监管部门对房地产信贷风险的重视，近日银监会主席尚福林再次强调要加强对房地产信贷压力测试和风险测试（9月21日《上海证券报》）。

　　房地产信贷压力及风险测试并非监管新举动，大家记忆犹新的是，采用此办法来防范银行房地产信贷风险早在刘明康提纲银监会主席的2010年和2011年就已推出；最近一次是2014年6月针对三线、四线城市房地产销售和价格都有所回落，银监会组织开展了压力测试。很明显，对房地产信贷进行压力和风险测试并非监管常态，只是在房地产处于高涨之时对未来房价下跌可能引发的信贷风险承受能力进行测试。

　　这让人不禁想到2011年刘明康主席根据房地产信贷第二次压力测试的结果，曾高调宣称即使房价下跌5成，银行业也能够承受的誓言。无独有偶，到了2014彼得森研究所根据交行经营状况提出纵使房价下跌50%，不良贷款率仅为6.6%，对银行信贷安全不会造成太大影响。当时持这种观点可以理解，因为房地产信贷占整个银行信贷投放总额比例不高，增幅也不高：2014年3月全国各类银行房地产贷款总额为15.97万亿，仅占贷款余额74.91 万亿的21.3%。从理论上说，即便房地产贷款“全军覆没”，仅能影响银行全部贷款资产的两成而已。

　　而今天金融环境发生了根本变化，若任由楼市泡沫膨胀，到一定时候价格下跌50%，哪怕是30%，银行就有信贷风险之虞了。因为，截止 2016年6月末，银行全部房地产信贷为21.96万亿元，虽只占全部贷款余额101.49万亿的21.63%，但个人购房贷款余额达16.55万亿元，占全部房地产贷款的75.36%，房价暴跌，个人抗风险能力就很弱了。

　　因此，目前监管部门重启房地产信贷压力与风险测试，其态度积极，出手及时，值得肯定。但若仅寄希望通过房地产信贷压力及风险测试来防范房地产信贷风险，那就远远不够了。不仅因为当前中国经济金融运行环境改变了，更因为诱发银行房地产信贷风险的因素变得更复杂了，仅指望靠单一压力与风险测试并不靠谱。

　　因为，当前楼市虚火主要由五种因素诱发：

　　其一，广义的货币和信用供给依然偏高，且目前仍缺少一个硬约束；

　　其二，政策低估了周期逆转和资产型通胀压力，在通缩已经处于末端的时候毫无意义地降息降准，同时显著减少了供地，导致火上浇油；

　　其三，新汇改导致汇率预期更单一，居民在对汇率用脚投票不充分的状态下，会更集中更具恐慌性地涌向对隐形通胀用脚投票；

　　其四，地方财政收入增速下降与新一轮基建支出竞争升温的状况存在天然矛盾，土地出让金成为了唯一的解决方案。

　　其五，国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一关键原因。金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆，房价旋即暴涨。

　　显然，从目前看，要从根本上防范银行房地产信贷风险，并为楼市去虚火，需综合实施，尤其需用壮士断腕之决心对房地产信贷来一次釜底抽薪：

　　首先，处理好中央政府与地方政府之间的利益关系，协调调控行动，使政策落实到位。即应处理好中央高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。形成监管合力，将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时，形成房地产软着陆强大推力。

　　其次，改革房产税，推出更加人性化税制。即让房地产税变成一个组合税，分为消费税、空置税、转让税、物业税，依据不同的情况施策，增加征收的合理性；税率的设置和信贷政策的调控权交给地方政府，让地方政府根据房地产市场上的刚需或是投机分别调控，中央政府只需给地方政府制定调控目标，并建立事后追责制度。

　　再次，央行与银监会开展定期和不定期的房地产信贷大检查，尤其防范银行机构在房地产信贷上的数据造假行为，挤出房地产信贷数据水分。同时，对房地产信贷投放规模进行适当计划调控，以确保银行信贷符合中央及地方政府房地产调控要求，尤其消除银行信贷与政府调控政策相互打架而致房地产调控效果被消弭现象发生，形成房地产信贷风险防范政策合力。

　　此外，对银行执行房地产信贷实行奖惩货币信贷政策和金融监管措施，即对银行机构执行房地产信贷调控措施实施差别存款准备金率、差别超额存款利率、差别不良贷款容忍度等措施，奖优罚劣，以督促银行机构认真执行中央政府房地产调控政策，不致因房地产信贷错位而加剧楼市泡沫风险。

　　(本文作者介绍：知名财经评论人、中国地方金融研究院研究员)