2017年中国REITs发展总结（政策篇）

　　资料来源：REITs行业研究 刘洋

　　2017年中国REITs发展总结——政策篇中国REITs的发展受经济、财政、房地产、税收、城镇化等诸多政策影响，且这些政策存在互相交叉部分。中国版REITs的推出已是共识，并且REITs行业研究基于政策与市场等研究判断，中国版REITs的突破口和落脚点最有希望在两个方面：一是住房租赁市场；二是公共基础设施领域。所以我们在介绍相关政策的同时，也将着重从上述角度分析阐述利好中国REITs发展的内容。

　　概述

　　2017年，我国先后召开了第五次全国金融工作会议、中共第十九次全国代表大会、中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议等重要会议，明确了服务实体经济、防控金融风险等重要任务，推动高质量发展等根本要求，以及稳中求进的工作总基调，出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》等重磅文件。这些政策都对中国REITs的发展产生影响，甚至能够发挥巨大的推动作用。

　　地方政府层面，为响应国家“房住不炒”等一系列精神，陆续出台推动建设住房租赁市场的政策规定，REITs屡屡见于其中，并得到强调需推动发展；市场方面，传统开发商与创业长租公寓企业纷纷布局、试水长租公寓REITs模式，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs在市场引起广泛反响，对中国REITs发展产生巨大推动效应。建设银行继推出“租房贷”后，还将在明年1月推出“存房贷”业务，以提升租赁住房的流动性。支付宝宣布在上海、北京等8座城市推广信用租房，芝麻信用分达到650分以上就可以免租房押金，实现“付一押零“。我国的住房租赁市场一片火热，而作为发达国家住房租赁市场必不可少的金融支持工具，以及长租公寓实现规模化扩张的最佳选择，REITs得到了各界广泛关注，REITs行业研究相信我国REITs与住房租赁市场的结合必然是水到渠成、相辅相成，中国REITs将借住房租赁市场得到大发展！

　　一、2017年国家层面主要相关政策

　　2017年，我国召开了第五次全国金融工作会议、中共第十九次全国代表大会、中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议等一系列会议，出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》等文件。

　　12月23日的全国住房城乡建设工作会议，部署的2018年六大工作任务中，第一条即是深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度。明确提出要全力做好公租房工作，增加公租房实物供给，持续提升公租房保障能力。

　　二、2017年地方层面主要相关政策

　　地方层面政策与REITs关系最为密切、今年最为主流的集中体现在住房租赁市场。今年以来，全国范围已有北京、南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州、大连、中山等超过50个城市明确提出“加快培育和发展住房租赁市场”，多以省会城市和重点城市为主，预计2018年各地级市和部分重点县城也将继续跟进。

　　今年1月23日，广东省出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，对发展住房租赁市场进行专项部署，并在文件中明确了各项举措的责任单位。并提出早于国务院时间表2年，在明年（2018年）实现发展目标。10月20日，山东省印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，12月底前每市公布1-2家住房租赁国有重点企业名单；到2020年，全省培育100家省级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。

　　中央经济工作会议

　　2017年中央经济工作会议于12月18日至20日在北京举行，会议明确了积极财政政策、货币政策中性等工作总基调。会议认为，中国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代，基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。

　　1． REITs是促进金融与房地产良性循环的最佳抓手

　　会议指出，今后3年，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。

　　今年的中央经济工作会议指出要促进金融和房地产的良性循环，而REITs则是促进金融与房地产良性循环的最佳抓手。未来几年房地产市场房企的融资环境将不再像以往那样宽松，资金进入房地产的总量也将减少，高价地的情况将趋减，取而代之的是房企将注意力转向安全系数相对较高的地产金融领域，REITs作为发达市场地产金融主力军，也将会成为我国地产金融的主流工具。

　　2． REITs是加快建立购租并举住房制度的重要工具

　　会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具，从国际经验来看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面解决了我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力。另一方面通过市场化手段能够有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。但是相较快周转的住宅开发，传统租赁行业资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式是制约租赁行业发展、房企较少涉及租赁行业的最大原因。而REITs能够帮助租赁企业打开融资渠道，真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，促进住房租赁市场的蓬勃发展，进一步推动加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

　　中共中央政治局会议

　　12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作。在谈及明年房地产时，中央政治局会议用了历年来最简短的话：“加快住房制度改革和长效机制建设”。

　　对比这两年中央经济工作会议之前中央政治局会议关于房地产的说法，会发现政策已发生明显变化。2015年中共中央政治局会议要求化解房地产库存，后期中央经济工作会议提出去库存的主要指导思想等。2016年中共中央政治局会议要求研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”等一系列综合性房地产调控手段。而今年已经成为“加快住房制度改革和长效机制建设”。

　　就“长效机制”而言，去年“加快研究”，今年“加快建设”，两个字的差别，意味着长效机制进入“施工阶段”，这是一个大变化。更值得关注的是“住房制度改革”，这是近期的新提法，是一个根本性的制度转变。以上表达方式改变，体现后期更偏重落实层面。此外，长效机制偏重综合性架构，而非简单非市场化限购、限购，在当前三四线销售增速开始回落时，中央提出长效机制时点正确，旨在保证行业健康稳定，防止大起大落。

　　中国共产党第十九次全国代表大会

　　1． 十九大关于房地产政策的基调与定位

　　十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这将成为未来我国住房政策核心指导思想。在2016年底中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后，在党代表大会报告中再次郑重提出这个提法，这充分说明，“房住不炒”将成为相当长期内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。

　　十九大报告还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明深化供给侧改革，将成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。相比十八大报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，本次报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。再看“租售并举”，这是这几年来政府在住房市场方面最为大力推进和提倡的口号，其直接目标是要改善住房市场在租售结构上的失衡，其本质思路也是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。

　　10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的问题时表示，住建部以及有关部门按照党中央国务院的部署，正在抓紧落实这方面的工作。他还进一步提出，坚持“房子是用来住的”定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

　　2． 房地产长效机制的内涵与发展方向

　　房地产“长效机制”一词在2013年的政府报告中首次出现，在2015年4月30日的政治局会议中再次提及。2015年至今，我国房价又经历了一轮暴涨，2016年12月的中央政治局会议明确提出要加快研究建立房地产长效机制。同年的中央经济工作会议更首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段，加快建立房地产长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

　　房地产长效机制必将加快推出。从租购并举到租购同权，租赁必然成为长效机制的重要组成部分，并且住建部近2017年所做相关工作是建立房地产长效机制的重要前置要件和一般思路：

　　（1）加快培育住房租赁市场，在12个人口净流入的城市开展住房租赁的试点工作，同时研究制定《住房租赁管理条例》；（2）加快推进住房保障和供应体系建设，支持北京和上海开展共有产权的住房试点，多渠道、多方式为住房群体提供住房需要；（3）统筹规划大中小城市的空间布局和设施配套，把稳定房地产市场和推进新型城镇化能有机结合起来，加强基础设施的互联互通，同时提高公共服务的水平，引导住房需求合理分布；（4）大力整顿和规范房地产市场的秩序，始终保持高压严查的态势，加大对违法违规企业的查处曝光力度，进一步净化市场环境，切实维护群众的切身利益；（5）研究建立房地产的统计和市场监测预警的指标体系，加快建立市场的预警机制，加强监测分析，指导地方保持房地产市场的平稳。

　　第五次全国金融工作会议

　　第五次全国金融工作会议于7月14日至15日在北京召开，会议明确了“服务实体经济”“防控金融风险”“深化金融改革”三项重要任务，中国版REITs的发展契合本次会议精神要求，对会议明确的三大任务具有重要的推动作用。

　　1． REITs是提升融资功能，构建多层次资本市场体系的重要支撑

　　会议强调“形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到有效保护的多层次资本市场体系。2016年发布的《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》中也明确提出：“依托多层次资本市场体系，拓宽投资项目融资渠道，支持有真实经济活动支撑的资产证券化，盘活存量资产，优化金融资源配置，更好地服务投资兴业。”

　　REITs具有提高融资规模和拓宽融资渠道的优势，能够显著促进融资功能的提升。在目前的实际操作中，REITs的融资规模基本上与物业评估价值一致，高于经营性物业贷款、CMBS等其他融资方式，并可帮助企业减少对传统融资方式的依赖。能够增强金融服务实体经济能力，防止脱实向虚，真正体现、发挥“金融是实体经济的血脉”作用，深化多层次资本市场体系的改革与构建。

　　2． REITs是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的合理途径

　　会议强调“要推动经济去杠杆，把国有企业降杠杆作为重中之重。”2017年政府报告中提出“把降低企业杠杆率作为重中之重。促进企业盘活存量资产，推进资产证券化。”今年1月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》也提出“以提高国有资本流动性为目标，积极推动经营性国有资产证券化。”

　　通过REITs的方式，可为企业盘活存量资产，将物业资产转换为流动性更强的现金资产。如将该笔现金资产用于偿还存量负债，将有效降低企业负债比率。REITs能助力企业实现轻资产转型，同时提供资金进行行业布局整合，实现上下游整合，打通全产业链，从而进一步壮大市场占有率与影响力，挖掘资本市场价值。

　　资管新规

　　11月17日，央行等五部门联合发文，酝酿已久的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》终于出台，其除了标志着大资管统一监管时代来临以外，还在该《征求意见稿》的第一条基本原则前两款中明确“坚持严控风险的底线思维，把防范和化解资产管理业务的风险放到更加重要的位置”、“坚持服务实体经济的根本目标，既充分发挥资产管理业务的功能，切实服务实体经济的投融资需求”，将“防控风险”和“服务实体经济”放在突出位置。

　　在上述政策环境背景下，未来更加考验资管机构的主动管理能力。资管机构一方面应当要坚持以投资为本、坚持为投资者创造超额收益，另一方面要主动强化风险管理，不断提升销售能力，抓住资管市场发展的新机遇。强监管时代，防风险、降杠杆成为经济工作的重点，资管行业应敏锐地洞察政策走向，关注创新领域的机会，寻找新的投资方向和市场机会，未来的公募REITs是良好的投资标的。盖因对于资管机构和投资人而言，REITs具有以下优势：

　　1． REITS是一种低门槛的投资商业物业的金融工具，有利于分散投资人风险

　　REITs能够使投资人以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资人的门槛，还分散了投资者的风险。

　　2． REITs产品风险较低，收益稳定，有利于拓宽投资人有效投资边界

　　由于REITs通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，产品整体风险较低，收益较为稳定。同时REITs作为以租金收入为主的金融产品，与其他金融产品的相关性较低，有利于投资者拓宽有效投资边界。

　　3． REITs流动性强，运营透明度高

　　REITs产品大多可以在交易所进行交易，且投资者众多，流动性很强。上市REITs产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。

　　总结

　　深化住房制度改革中，税收和住房租赁市场是主要内容，REITs则扮演重要角色。12月20日的中央经济工作会议强调了要发展住房租赁市场特别是长期租赁，并支持专业化、机构化住房租赁企业发展，分清中央和地方事权，实行差别化调控。表明长效机制有望得到中央和地方的同时推进，对2018年住房租赁REITs形成巨大利好。

　　一、REITs助力长租公寓实现规模化扩张

　　住房租赁市场方面。整体在于落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。政策有望围绕培养供应主体、鼓励租赁消费、完善公租住房、支持租赁住房建设、加大政策扶持和加强市场监管来构建租赁体系。

　　由于房价的因素，若仅仅依靠每个月的租金收入，住房租赁市场长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业，其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段，并未大规模扩张。尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向，而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。

　　二、REITs促进房地产长效机制体体系构建

　　继去年中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落等方针。今年的中央经济工作会议会议上关于房地产的表述为：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

　　从“研究建立”转变为“完善促进”，表明“房地产长效机制”已经由理论层面进入到了实践层面。另外，中央经济工作会议对于住房市场租赁市场的表述之细，指导方向之明确，是前所未有的。结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措，从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。

　　长效机制在于多主体供给，多渠道保障。主要目标在于实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的综合房地产体系。长效机制的本质是改变中国土地资本化的过程，除了共有产权、租售同权以外，最重要的还有集体建设用地入市。在中国中心城市的城乡结合部有大量的集体建设用地，这些土地基本上是零地价。这些土地早已完成了七通一平，过去的用途大多数是租给企业建厂房或者仓库，企业和村委签个协议即可，收益很低。现在政府准备把集体建设用地利用起来，建设人才驿站，租给代表城市产业持续竞争力的人力资本，保护这个经济区域的长期增长潜力。之后通过政策提供一个金融的闭环，REITs帮助资金回笼便可大量模式复制。

　　预计2018年，房地产相关调控政策连续性和稳定性，分区域的差别化调控进一步明显，且租赁住房市场或赢的快速的发展。不过2017年中央经济工作会议仍强调“金融和房地产”的良性循环，做好风险防范，预计房地产相关的信贷环境仍偏紧，避免资产泡沫风险。对应到基本面来看，虽然信贷环境收紧下，未来商品房销售或放缓；但低库存以及保障房、租赁房，或带动商品房开发投资仍相对偏强。

　　三、税收制度发展对中国REITs产生有利影响

　　税收制度主要围绕房地产税改革进行，其中重点在房产税推进问题。从广义上说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。房地产税改革将促进收入分配更加合理。房产税属于房地产税的一部分。整体围绕“立法先行、充分授权、分步推进”原则进行。

　　由人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》一书，收集了财政部部长肖捷题为《加快建立现代财政制度》的文章。谈及房地产税，肖捷文章中表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。2015年8月，房地产税纳入十二届全国人大常委会立法规划，意味着房地产税立法启动。肖捷在上述文章中有关“立法先行、充分授权、分步推进”的阐述，则是对房地产税推进原则的加以明确。

　　房地产相关税收立法的推进发展也对中国REITs产生有利影响，今年2月份，基金业协会表示将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金（REITs）模式，实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展；今年11月份，基金业协会会长洪磊在公开场合业已表示，要为公共服务等提供如公共不动产REITs这些多元化、多层次投资工具，并指出要推动行业监管法规的统一，推动从间接税到直接税综合税制改革，尤其是适应基金投资活动的专项税制改革，营造有利于行业发展的制度环境。

责任编辑：何凯玲