燕郊夏威夷北岸无预售许可证售房

　　谢丽佳 王松才

　　无预售证“内部认购”

　　“我们目前正举办内部认购活动，房子4100元每平方米起价，远低于周边6000多元每平方米的均价。”3月10日，中国经济时报记者以购房者身份来到河北省三河市燕郊“夏威夷北岸”的售楼处，售楼人员告诉记者，现在只需交纳一万元定金并签认购书，就可在今年5月份开盘的时候以认购书上的价格签订购房合同，购买所定住房。

　　记者询问为什么要到5月份才能签购房合同，售楼人员直言，目前“夏威夷北岸”尚未取得商品房预售许可证，所以暂时不能签购房合同，也正因为此价格才会这么便宜。

　　如果等到5月份取得预售证正式开盘后再买，房子就不会这么便宜了。这位售楼人员非常肯定地说：“到时候我们这儿的房价肯定会涨！”

　　记者在现场看到，该售楼处豪华气派，有三个楼盘同时销售，分别为夏威夷北岸、东方夏威夷、东方夏威夷威毕欧溪谷，开发商均为三河市兴达地产公司。

　　据记者了解，离夏威夷北岸不远的东方夏威夷威毕欧溪谷虽同为兴达地产公司所开发，但目前的均价为6250元每平方米。

　　“我本来想买夏威夷北岸的，但听说他们五证不齐，所以干脆买东方夏威夷算了，省得以后出问题。”在售楼处，一位购房者这样告诉记者。

　　随后，记者来到夏威夷北岸项目的工地看到，高高的塔吊格外显眼，建筑工人们正繁忙地工作。有不少楼已经出了地面，但普遍只建到了两三层高。

　　56年土地产权

　　在售楼处，记者发现除了预售许可证，其它四证也未予以公示，因此，记者要求售楼部门提供相关复印件。

　　经过多次交涉，售楼部门负责人将四证复印件传真给记者。

　　在土地证的传真件上，记者发现，夏威夷北岸的土地用途为住宅用地，土地使用终止日期是2063年，而发证日期是2007年，也就是说，该用地的使用期限只有56年。

　　对此，夏威夷北岸销售主管称：“这块地是开发商三河市兴达地产公司去年从别人手里买过来的，估计这块地是别人早些时候买的。”他又对记者表示，这块地绝对是住宅用地，完全可以放心购买。

　　“我并不知道夏威夷北岸的土地证产权有多少年，交定金的时候，售楼人员并没有出示土地证。”购房者赵先生对记者表示，兴达地产公司在当地算是比较大的开发公司，应该没有什么问题。

　　“根据相关法律规定，住宅用地土地使用权的最高期限为70年，目前没有下限的规定。”中南财经政法大学教授乔新生接受本报记者采访时表示，土地使用权期限往往随着转让次数的增多而递减，能够办理土地使用权证即表示合法。不过，在使用期限相对短的土地上盖商品房，开发商销售时应当向购房者说明。

　　而业主对此事则各有看法，赵先生认为，56年和70年的期限对自己来说都差不多，是很久以后的事，目前只要房子便宜就行。但也有业主对记者表示在乎土地证的年限问题。

　　签合同必须交契税

　　在与赵先生的交谈中记者还了解到，在交定金时，售楼人员说必须在签购房合同的时候交契税和公共维修基金。尽管赵先生当即表示质疑，但售楼人员称，这是公司的规定，所有客户都要交。

　　“现在楼市是卖方市场，不是买方市场，他们让交，我们购房者又能怎样？”赵先生无奈地对记者表示。

　　记者在夏威夷北岸业主论坛上发现，与赵先生一样被告知在签购房合同时要交契税和公共维修基金的业主不在少数。

　　“契税和公共维修基金在5月份签购房合同时交，并不是给开发商的，而是由开发商代收的。”售楼人员对记者如是说。

　　对此，夏威夷北岸销售部门负责人李先生对记者的解释是“我们并未强制征收”。

　　“契税是应该交给税务局的，开发商无权收取，业主可以拒绝缴纳。”北京市京华律师事务所张军律师在接受本报记者采访时表示，据2004年10月国家税务总局下发的《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。

　　开发商否认对外销售

　　“我们没有卖房子，我们就是让想买房子的业主交诚意金，搞的是内部认购活动。”中国经济时报记者就相关问题正面采访夏威夷北岸销售部门负责人李先生，对于夏威夷北岸未取得预售许可证而销售一事，他表示，只是针对一些公司内部员工或一些老客户进行销售。

　　但实际上，除了记者暗访时作为非“内部员工”同样能够买房外，据记者在售楼处调查，不少购房者也并非夏威夷北岸内部员工。

　　有业内人士告诉记者，燕郊很多楼盘都是在未取得预售许可证的情况下就开始进行所谓的“内部认购”活动，其实只是打着幌子对外公开销售。

　　这主要是因为开发商进行项目建设，需要大量资金，而现在国家银根紧缩，银行贷款比较困难，所以他们就想到低价“内部认购”，以便能够迅速回笼资金。

　　建设部早在2001年就已经颁布实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，不符合预售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。近年来，建设部等有关部门也一再三令五申禁止内部认购。

　　夏威夷北岸销售人员曾向以购房者身份前去的记者透露，截至今年3月21日，该项目已经以内部认购的方式售出1000多套房子。

　　与此同时，记者多次联系三河市房管局，希望就夏威夷北岸项目等房产开发和市场秩序问题采访相关部门领导，但对方表示不能接受采访。

　　对于燕郊楼盘的违规开发和销售问题，本报将予以进一步关注、报道。