做房东不如做股东尚需赚钱效应足够大

　　“做房东不如做股东”现象的出现，会把部分资金由房地产市场分流进入证券市场，但房地产市场高位波动的风险同样可能传递给房地产上市公司。而若这一现象持续，对房地产市场和证券市场的健康发展都将产生积极作用

　　本报记者 张炜

　　2001年6月以来股市陷入熊市，与之相反，楼市却进入房价快速上涨的阶段。不过，近日有市场分析认为，地产股上涨预期强于地产市场价格。换言之，做房东的收益将不如做股东。

　　去年以来在

宏观调控的作用下，股市与楼市的景气度悄然发生变化。国家统计局最新发布的信息显示，2006年1月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上月回落0.7个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月高0.3个百分点。

　　相比之下，股市却出现明显回暖迹象，上证指数周K线还出现了近年十分罕见的连续9周收阳。一些地产股的上涨更是表现抢眼，G万科A自去年股改实施以来的累积涨幅达到近五成。金地集团去年6月由最低3.7元一路上涨至2月20日收盘的7.97元；G中企去年12月实施股改10送3股后很快满权，股价现已反超股改送股前一个交易日收盘价近一成；去年上半年一度亏损的中远发展，近半年以来的股价涨幅也超过50%。

　　如果在去年同时投资股市与楼市的话，前者的收益率可能高于后者。尤其是地产股的股东，同时分享了

房地产市场收益和股市反弹的财富效应。

　　一大批地产股之所以走强，是由业绩作支撑的。G万科A称其得益于集团2005年第四季度在珠江三角洲市场良好的销售表现，预计2005年全年净利润增幅将超过50%。2005年前三季度，G万科A的净利润已同比增长126.38%。G中企、G深振业、金融街、新黄浦等去年前三季度净利润分别同比增长442.88%、166.33%、52.82%、43.03%。

　　2006年房地产上市公司业绩能否继续保持高增长，在业界存在一定的分歧。但有市场人士指出，62家房地产公司的预收账款由半年报的120.66亿元猛增至三季报的228.59亿元，增幅接近90%，为未来一段时间结算收入的增长提供了保障。

　　值得注意的是，一些房地产上市公司的主动调整降低了经营风险。由于前期的过度上涨与炒作，一些证券分析人士看空2006年长三角地区的

房价。而G万科A在年初即已对市场前景作出预判，调整经营节奏，上半年尤其第一季度加大了长三角推盘力度，而下半年则主要着力于其他区域市场，因而公司经营业绩受影响较小，全国性布局起到了分散区域市场风险的作用。

　　若“做房东不如做股东”能成为持续现象，对房地产市场和证券市场的健康发展都将产生积极作用。楼市与股市之间一直存在翘翘板现象，早有市场人士指出“以中国现有民间资本的力量是不可能同时支撑两大泡沫的”。这意味着楼市持续飙升难以唤起真正的股市上涨。而“做房东不如做股东”现象的出现，会把部分资金由房地产市场分流进入证券市场。以银行贷款方式投资性购房，在目前价格高企的楼市中具有一定的风险性，而且贷款者面临利率变动的潜在风险。就近期G万科A、金地集团及G中企股价上涨创造的赚钱效应而言，投资性购房的房东只能望尘莫及。尤其上海等地的房地产市场波动首先反映在租赁市场上，房东们的收益已较预期打了折扣。

　　不过，“做房东不如做股东”现象能否持续，在部分投资者中还存在相当的疑虑。假如指望通过做房地产公司股东来实现收益持续超过房东，那么，房地产上市公司业绩的后劲将是关键。而多年来一些房地产上市公司也有过不如人意的业绩表现，有的公司甚至至今徘徊在勉强盈利的边缘。

　　房地产市场高位波动的风险同样可能传递给房地产上市公司，目前，以区域性房地产上市公司居多，靠全国性布局分散区域市场风险的公司较少。另外，房地产上市公司的业绩往往因项目开发周期较长而忽高忽低。例如，世茂股份预计2005年经营业绩同比下降50%以上，主要原因是开发的部分项目年内商品房预售情况虽良好，但已预售商品房部分预售款尚不具备在2005年结转销售收入的条件，导致销售收入出现大幅下降。中远发展2005年前三季度业绩下降21.5%，原因之一也是项目未结转成收入。

　　显然，要使“做房东不如做股东”从现象变为广泛认可的观点，重要的是证券市场有足够的赚钱效应。局限于房地产上市公司的“做房东不如做股东”现象，其生命力也是有限的。而整个证券市场出现投资者期盼的牛市，才能够把更多资金从楼市中吸引过来。