地产类股票上涨预期强于地产 做房东不如做股东

　　本报记者 曹腾

　　同比涨幅回落、环比涨幅上升，最新数据并没能消弭房地产市场的“拐点”之争。不过，在房价——业绩——股价链条上，证券业内的观点还是透出明显的暖意。

　　房价:上涨仍有支撑

　　国家统计局最新发布的信息显示，2006年1月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，涨幅比上月回落0.7个百分点；环比上涨0.9％，涨幅比上月高0.3个百分点。在这组数据面前，06年房价变动趋势仍显迷离。

　　“今年

房价仍将上涨，而且涨幅不会明显低于05年。”中信证券王德勇认为，供给和成本将在很大程度上对房价形成支撑。他表示，从已有的数据看，房地产供给最重要的一组先行指标，包括施工面积、新开工面积等都呈下降态势，这意味着未来房地产供应增速将放缓；同时，地价涨幅已经超过房价并将成为趋势，这无疑提高了开发成本。

　　国泰君安的孙建平也认为06年房价仍将小幅上涨。不过，他更多地是从房地产作为宏观经济支柱性产业的角度作出的判断。孙建平表示，房地产市场对于消费需求的培育具有重要意义，因此，政府也不允许房价出现大的回落。当然，房价走势也存在区域性差异，孙建平和王德勇都看好环渤海地区和深圳房价，同时看空长三角房价。

　　对房价的走势，也有不同观点。如中信建投在一份报告中指出，要警惕房价上涨超过收入和租金所蕴涵的风险。而从需求的角度，本报记者春节期间对二、三线城市的调查显示，多数居民仍对高房价心存畏惧。

　　业绩:或能续写高增长

　　由于房地产特殊的结算制度，2005年全年业绩在很大程度上是2004年和2005年上半年经营情况的反映。受益于这段时间房地产市场的火爆，研究员普遍看好地产股即将出台的年报。按照王德勇和国泰君安张宇的预测，2005年地产板块业绩增幅在30％以上。

　　但对于2006年的经营，业内人士则产生了一定的分歧。王德勇认为，对未来的一年，房地产行业的增长是确定的，不过由于销售增长可能下降，不排除增速会放缓。

　　而更乐观的看法认为，反映房地产公司业绩最重要的先行指标——预收账款在2005年三季度出现大幅增长，62家地产公司由半年报的120.66亿元增长到三季报的228.59亿元，增幅接近90％。这至少为未来一段时间结算收入的增长提供了保障。

　　股价：随人民币坚挺

　　在05年业绩增长预期、行业走出政策调控低谷、资产重估题材等因素的刺激下，地产股在近期走出了一波大幅上扬行情，板块涨幅明显强于大盘。例如，龙头股G万科自去年股改实施以来，累积涨幅达到了46.6％。比较而言，业内对于地产股上涨的预期明显高于对房地产行业的预期。

　　至于地产股的上涨动力，除了上述因素外，业内人士更强调

人民币升值的推动作用。例如，孙建平就将本币升值导致的价值重估作为股价上涨的最主要原因。他举例说，去年7月赴港上市的富力地产，当前股价较发售价已上涨了2倍多，涨幅和估值水平都远远超过了万科等具有较强可比性的A股，其原因就在于以港币计价和交易的H股更能从人民币的升值中获益。此外，孙建平还表示，龙头公司股改对价良好，也支撑了地产股的走强。

　　业内人士认为，从目前看，人民币升值预期依然强烈，而06年业绩也有望保持增长，地产股仍值得看好。就个股而言，除了具有普遍适用意义的市盈率，土地储备、并购概念等对估值也将产生影响。王德勇表示，地产股中的一线公司，由于在估值水平、持续经营能力、透明度等方面都更胜一筹，因此，更值得关注，如G万科、金地集团等。除此之外，天相投资的段海瑞还看好包括G华发、金融街、G中企、G阳光等公司在内的、土地储备比较丰富、2006年可结算项目较多的公司。