蓝光发展炼金术:销售额首破千亿大本营失守？或存明股实债|地产_新浪财经

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　　大本营失守？

　　近日，四川蓝光发展股份有限公司（简称“蓝光发展”）交出了2019年的业绩答卷。去年该公司房地产业务实现销售金额1015.37亿元，同比增长18.70%。根据克而瑞数据，蓝光发展销售金额在2019年《中国房地产企业销售额TOP200》排行榜中位于34。蓝光发展2019年营收额为391.94亿元，同比增幅27.17%；实现归母净利润34.59亿元，同比增幅55.53%。

　　除了销售首次突破千亿外，2019年，蓝光发展还在上海设立新总部，形成“上海+成都”双总部战略，旗下公司蓝光嘉宝服务成功登陆港交所，构筑了“A+H股”双资本平台。

　　蓝光发展于1992年在四川省成都市成立，2015年借壳在A股上市，是四川省首家上市房企，被称为四川地产界“一哥”。截至2019年底，蓝光集团及公司实际控制人杨铿合计持有公司股份58.75%。

　　值得注意的是，经过前两年的高速发展后，蓝光发展的销售增速已显疲态，公司“大本营”成都区域销售金额同比下跌34.16%，早期进入的滇渝区域销售增速几乎停滞。

　　年报发布同一日，蓝光发展公告称，收到张巧龙申请辞去公司副董事长、董事职务，及王万峰申请辞去公司副总裁职务的辞职报告。此前，蓝光发展多位高管已离职。有媒体统计，该公司上市以来已有9位高管离职，加上此次离职的副总裁王万峰，蓝光发展5年内有10位高管离职。一位地产从业者告诉时间财经，蓝光发展投资部的离职率挺高的，“经常换人”，可能对投资要求比较高。

　　时间财经以投资者身份致电其蓝光发展证券事务部门，相关人士表示，公司成都区域销售下降系正常销售节奏，人员变动是公司发展需要。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉时间财经，蓝光发展近两年总体发展势头较好，但是其旅游业务转型比较失败，多元化发展也存在风险。此外公司利润留存较低，对去化的要求比较高，人才流失情况也需要注意。

　　增速下降

　　蓝光发展创始人杨铿，1962年出生于四川成都，早年以生产汽车配件起步，1992年9月成立成都兰光房屋开发公司，1994年底“兰光”正式改名为“蓝光”。2008年之前，公司才走出成都区域、布局全国。目前公司形成了刚需住宅产品“COCO”系列和“金悦派”、“公园系”、“雍锦系”、“黑钻系”等改善住宅产品系列，以及玉林生活广场、蓝色加勒比广场、金荷花、花天锦地等社区商业。2020年3月，杨铿以160亿元财富位列《2020胡润全球房地产富豪榜》第127位。

　　蓝光发展的信用评级报告显示，2016至2018年，该公司销售金额复合增长率为68.48%。而2019年年报显示，公司销售金额增速仅有18.70%。东吴证券此前有研报称，蓝光发展2019年全年的销售目标为1100亿元，实际销售金额则为1015亿元。

　　其中，成都区域销售金额为189.26亿元，相较于去年同期的287.47亿元下降34.16%。据克而瑞统计，蓝光发展2016至2019年分别位列成都市房企销售排名第三、第四、第二和第六名，2019年排名下降明显。该公司较早布局的滇渝区域，2019年销售额同比增长仅0.47%，而华东区域增长24.74%至260.96亿元，已成为公司销售额最大的区域。

　　蓝光发展在去年底宣布总裁人事变动，由华润公司开拓华东市场的“功臣”迟峰代2006年加入蓝光发展的张巧龙。谢逸枫认为，蓝光发展更换总裁，是想在跨入千亿销售额后再“加一把火”。同策咨询研究部总监张宏伟对时间财经表示，该人事变动是与其设立上海总部相匹配的，蓝光发展是准备重点布局华东市场。

　　蓝光发展属于典型的“高周转”开发模式，其2019年净利润率仅为10.61%，而亿翰智库此前根据已经发布2019年度业绩的22家房企财务数据显示，房企平均净利润率为16.39%。国泰君安此前有研报显示，在2018年销售金额排名21至50的房企中，蓝光发展的周转率仅次于滨江集团，而其资本回报率ROIC是最低的。

　　蓝光发展目前在三四线的土地较多，恐面临一定的去化压力。2016年前后曾是三四线城市棚改浪潮的高点，以中梁为代表的多家中小房企乘机打赢规模的翻身仗，蓝光发展也紧随其后。2018年，蓝光发展新增土储69%来自三线城市，2019年新增土储40%来自三线城市。

　　评级报告称，成都蓝光东方天地、重庆COCO时代等项目已竣工时间长但未售货值仍较大，应关注上述项目的去化压力。

　　在房地产开发主业之外，蓝光发展上市之后开始进行多元化布局，其将业务范围拓展至生物科技、生物医药、3D生物打印，文旅产业等领域。其中文旅产业被曝团队解散，3D生物打印曾多次拉动股价涨停，但2019年年报中相关内容已很少，近几年都会特意提到的“生命蓝光”在这次业绩报告中没有出现。

　　或存“明股实债”

　　截至2019年末，蓝光发展资产总额为2018.90亿元，负债总额为1627.70亿元，所有者权益为391.21亿元，资产负债率为80.62%。

　　上述评级报告还显示，2016至2018年，蓝光发展年末有息负债分别为269.24亿元、308.39亿元和537.27亿元，年均复合增长率为41.26%，并称，从有息债务规模来看，蓝光发展业务发展对外部融资的依赖程度较高，其债务规模呈现上升趋势。

　　蓝光发展证券事务代表称，年报中“期末融资总额”即“有息负债”，该值为609.04亿元，整体平均融资成本8.65%，高于克而瑞统计的2019年房企新增平均融资成本7.07%，也高于其2018年的融资成本7.54%。

　　现金流方面，蓝光发展销售商品、提供劳务收到的现金为555.00亿元，取得借款收到的现金298.77亿元，发行债券收到的现金105.45亿元，三者比例约为58:31:11。对比房企龙头万科来看，万科销售商品、提供劳务收到的现金与取得借款收到的现金、发行债券收到的现金的比例为82:15:3。

　　现金流出方面，蓝光发展偿还债务支付的现金为385.46亿元，和购买商品、接受劳务支付的现金394.62亿元非常接近，而万科的对应比例约为1:3。

　　对此，天风证券分析称，购买商品、接受劳务支付及收到的现金占比大的房企，已经实现内生增长的良性循环，现金流的大部分来源于房屋销售，也主要用于拿地施工，而一些大型房企由于杠杆较高，用来偿还债务的现金流出和流入都占比更高。

　　蓝光发展的销售排名靠近第三十名，但其“永续债”发行量在房企中居于高位。亿翰智库此前统计了2013至2018年上市房企永续债累计发行量Top30数据显示，蓝光发展期间内累计发行55.6亿元，位于第14名。截至2019年上半年，蓝光发展永续债存量39.6亿元，位于上市公司永续债存量的第17名。

　　上述评级报告还显示，截至2019年9月末，公司永续债规模为39.68亿元，若将永续债纳入总债务核算，则蓝光发展资产负债率为82.60%，净负债率为137.71%。2019年年报显示，该公司第四季度并未发永续债，去年期末永续债仍为39.68亿元。

　　少数股东权益方面，近年来随着公司规模扩张，合作项目增多，少数股东权益有所增长，2016至2018年末，少数股东权益分别为40.38亿元、45.02亿元和113.34亿元，年均复合增长率为67.53%。2019年年报显示，蓝光发展少数股东权益199.07亿元，已经超过其归属母公司所有者权益的192.13亿元。

　　值得注意的是，公司少数股东权益与其损益占比长期不一致。时间财经查阅蓝光发展历年财报发现，蓝光发展2016年至2019年少数股东权益/所有者权益为28.82%、23.64%、41.83%、50.89%，同期少数股东损益/净利润-0.66%、-9.90%、10.90%、16.83%，两者长期相差30个百分点。