首开收拢物业资产 李岩新版图铺路上市？

原标题：首开收拢物业资产 李岩新版图铺路上市？ 来源：乐居财经

乐居财经 范慧茹 发自北京

2021年已至，李岩两年前承诺的目标，似乎到了验收的时候。

　　“力争在‘十四五’期间，物业板块具备上市条件。”2019年，刚刚履新首开股份（600376.SH）董事长的李岩，对于集团的城市服务业务发展路径，给出了这样的目标。

　　今年是“十四五”规划的开局之年，按照当时的规划，首开物业板块的上市，应该提上日程表。而首开物业似乎也已经开始着手。

　　1月12日，首开集团旗下北京首开鸿城实业有限公司（简称“首开物业”）发生人事变更，董事长及高管团队换血，法人代表也进行了同步变更。

　　前董事长倪平退出，张德民接任，法人代表也随之发生位移；高管团队一并进行更换，王贵银、郭桂勇退出，丁世兴、孙刚、卜妮娜新增进入。

　　这并非首开物业内部的首次调整，在此次人事变动之前，去年12月到今年1月7日之间，首开物业接连转让旗下7个物业公司的持股权，而接受这7家公司不是别人，正是同为首开集团子公司的北京首开城市运营服务集团有限公司（简称“首开城市服务”）。

　　首开物业股权腾挪、管理层换新意欲何为？接手者首开城市服务，重组整合的背后又在盘算什么？

首华物业入局

首开物业旗下公司股权的腾挪，可以回溯到2019年3月。

　　北京市政府宣布首开集团、房地集团两家企业合并重组，房地集团成为了首开集团的一级子公司，和首开股份并列成为兄弟公司。

　　首开集团与房地集团都是北京市属国企。重组后，首开集团面临集团资源、业务、人员等各方面的调整，完成集团公司组织架构和内部机构的调整便成为当务之急，各自旗下物业公司的调整自然也在其中。

　　彼时，房地集团旗下的物业公司——首华物业在管总面积已达1720.7万平米，首开物业在管规模也有4500万平方米。

　　为应对这一变化和调整，首开城市服务应运而生，并在2020年8月21日注册成立，首开物业与首华物业囊括其中，不过二者之间的关系很微妙。

　　尽管当时首开物业在管理规模上，明显高于首华物业，但二者在明面上不存在隶属关系，而是属于平行关系。

　　首开物业官微有对首开城市服务的定位进行简要说明，“负责首开集团的物业管理业务，并对房地集团及首开实业公司所属物业公司的隶属关系进行了调整。”

　　但是此后几个月的时间里，房地集团和首开集团旗下的物业公司并未出现隶属关系的调整，直到2020年末，才开启股权腾挪的步伐。

物业板块重组

　　股权腾发生在2020年12月2日，这一天，首开物业将旗下北京首开亿方物业服务有限公司（简称“首开亿方”）79.2%的全部股权转让给了首开城市服务。

　　北京市城市建设开发材料设备有限公司也退出了在首开亿方中5%的股权，转由首开城市服务持有；剩下15.8%的股权仍有由原来的持股方持有。

　　在这之后，首开物业旗下的7家子公司陆续转到了首开城市服务旗下。截止目前，首开城市服务子公司共7家，其中首开万科物业、首开方庄物业、首开望京物业、首开亿方物业等都是首开物业板块主要的盈利公司。

　　此番股权腾挪后，首开物业旗下还有5家公司，其中3家为物业公司，另外2家为房地产和土地开发公司，而这3家物业公司不排除后续会进一步被腾挪到首开城市服务旗下的可能。

　　在首开集团的另一端，房地集团旗下首华物业目前拥有4家子公司和13家分公司，若按照初期首华物业和首开物业“隶属关系进行了调整”的逻辑，未来或许也会“打包”到首开城市服务体系下。

　　业内人士分析，目前首开集团旗下的部分物业公司权属较为分散，如果要分拆物业板块上市，务必会再重组整合。

　　物业公司上市之前除了要进行股权梳理外，其基本面更是上市成功与否的关键。

　　官网显示，至2019年底，首开物业资产总额29.4亿元，年经营收入21.7亿元。在管面积5600余万平方米，项目总数420个。对比2019年上市物企平均营收24.16亿、在管规模中位数约5000万平米来看，首开物业属于中型物企。

　　相比拥有稳定现金流的物业板块，首开股份似乎处在另一种境遇。2020年前三季度，首开股份营业收入同比下跌17.39%至244.07亿元；归母净利润同比下跌42.12%至13.75亿元；经营活动产生的现金流量净额为-37.54亿元，同比下跌142.18%。

　　据首开股份2020年中期业绩报告，剔除预收款后的资产负债率为75.29%，净负债率为174%，“三道红线”踩中两条，首开股份在融资上或许会有所限制。

　　“房企通过分拆旗下盈利能力较强业务上市，尤其是物业业务，可以减轻自身融资压力，获得新利润增长点，并改善流动性。”此前，国泰君安研报分析称。

　　分拆物业板块上市既是兑现当初的诺言，或许，也不失为一种“曲线救国”的方式。

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