房地产：加强商业性房地产信贷管理

　　安信证券 陶学明

　　报告摘要：

　　政策要点：

　　1.重申35%资本金要求；重申严禁囤积土地和房源等。

　　2.对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　3.商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动(不得“加按”)。

　　点评：

　　1.对房地产长期的、真实的需求没有影响，主要是针对投机性购房，着重控制房地产市场投机行为、控制银行信贷风险；而且整体而言该控制措施较为温和，也不影响主要以自有资金购买第二套住房的消费者。

　　2.近期地产板块价值将重获进一步认识：近期笼罩在房地产股票市场上的过度悲观因素将会消除，该板块的市场价值重新进一步获得认识。

　　3.注意后续组合拳措施：需要我们引起注意的是，政府对房地产市场价格上涨过快确实不满意，而且很重视。在此次通知的第1条重申了35%资本金要求和严禁囤积土地、第2条重申严格土地储备贷款，因此我们认为政府对房地产市场必会有后续配套政策或措施，至少进一步严格执行前期政策措施。

　　4.对地产股中期价值影响：房地产公司估值将呈现差异化发展。象万科这类具有很强的开发能力的全国性公司、融资渠道通畅、并有适度土地储备能力的公司的价值会进一步提升，而较多以土地储备取胜的公司估值水平应该低于前类公司。

　　1.政策要点2007年9月27日，中国人民银行和

　　1.严格房地产开发贷款管理：重申35%资本金要求；重申严禁囤积土地和房源等。

　　2.严格规范土地储备贷款管理：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　3.严格住房消费贷款管理：

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；..对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；..对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　4.严格商业用房购房贷款管理:商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

　　2.政策点评近期影响：最明显的直接政策措施是上述第3条：对第二套贷款购房的贷款首付和利率的提高，不得按房地产估值浮动发放贷款。但相比于深圳各大银行从今年7/8月份开始对二手房贷款基本停止的措施而言，我们认为提高第二套首付比例和贷款政策对房地产消费市场影响较为温和，并且对真实需求没有影响；而不得按房地产估值浮动发放贷款实际是叫停一些银行的“加按”业务，利于银行控制信贷风险，抑制部分客户的过度投机行为。

　　因此我们认为，此次措施出明确了政府控制的指向，对房地产长期的、真实的需求没有影响，主要是针对投机性购房，着重控制房地产市场投机行为、控制银行信贷风险；而且整体而言该控制措施较为温和，也不影响主要以自有资金购买第二套住房的消费者。

　　对地产板块近期影响：近期笼罩在房地产股票市场上的过度悲观因素消除，该板块的市场价值重新进一步获得认识。

　　中期影响：注意后续组合拳措施不过，需要我们引起注意的是，政府对房地产市场价格上涨过快确实不满意，而且很重视。在此次通知的第1条重申了35%资本金要求和严禁囤积土地、第2条重申严格土地储备贷款，因此我们认为政府对房地产市场必会有后续配套政策或措施，至少进一步严格执行。

　　近期，在“8.31”大限三周年之际，上海、北京、广东等各地已经开始逐步严格执行行业快报敬请参阅报告结尾处免责申明3控制土地囤积行为，比如，北京市正准备在今年底前，将3年前“8·31大限”剩下的最后一条尾巴割掉，这条遗留多年的“尾巴”涉及到463个项目的3373万平方米住宅项目。8月30日，北京市国土资源局下发《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》(京国土622号文件)，提出“自今年12月1日起，停止执行458号文件，市国土局不再办理符合458号文件条件的各类遗留项目的土地一级开发授权手续。”我们认为，随着相关具体措施和方式的成熟，控制土地囤积的政策也将逐步严厉执行，有利于缓解土地、房地产供需矛盾。而房地产行业仍将保持长期向好的趋势。

　　对地产股中期影响：房地产公司估值将呈现差异化发展，象万科这类具有很强的开发能力的全国性公司、融资渠道通畅、并有适度土地储备能力的公司的价值会进一步提升，而较多以土地储备取胜的公司估值水平应该低于前类公司。