房地产：深圳8月房市交易量缩价平简析

　　安信证券 陶学明

　　报告摘要：

　　过去半年多深圳房价涨幅居于全国领先梯队，8月份由于政府等行为导致房地产市场交易环比缩量约50%。而深圳作为国内经济和地产的一线城市，这一市场变化颇受地产上市公司投资者的顾忌和关注，故推出本行业动态研究简报。

　　深圳市场动态：

　　地方政府的规范交易措施和当地金融系统的信贷控制双管齐下，深圳楼市热度骤减，导致：2007年8月深圳房市，尤其是二手房整体成交量萎缩约50%，深圳整体房市迅猛的价格涨势嘎然而止。

　　但成交量由于区域价值等的不同，呈现出结构性差异：深圳关内中心区一手房(新楼盘项目)成交量逆势上扬；关外在售房地产项目销售速度降低。

　　深圳房价短期趋势判断：

　　对规范交易措施和信贷控制的评价：深圳房贷严控政策主要对二手房交易影响较大，并且估计最多也只会持续到年底前后；规范交易的政策市场需要有一段时间消化适应，长期看是有利于市场健康发展的。

　　经济宏观面：深圳消费力等宏观数据仍保持正常；流动性过剩依然存在。

　　短期趋势判断：考虑到需求的刚性特质、土地资源的稀缺性，预计买卖双方的博弈很可能导致房价波动降低、短期内价格持平的可能性较大。对上市公司影响判断：

　　由于仅影响深圳地区，目前国内其它主要城市没有遭遇如此严重的控制手段，因此近期深圳房地产市场变化对全国性地产公司的负面影响甚微。..有深圳关内地产项目的公司会有较高的抗风险能力。

　　有较多深圳关外在售项目的房地产公司在短期内会面临较大的销售压力，但有品牌优势并且管理历来规范的公司所受负面影响较为有限。

　　风险前瞻：

　　由于目前全国主要城市的房地产价格上涨显然已经引起了政府的重视，也不排除其它城市也可能效仿深圳的措施。历史表明，各种政府行为或措施经常是无法预测，但反过来对政府措施或政策等的预期也会促使市场各方参与者对自我的行为进行调整。因此我们需要进一步观察再做下一步较长的趋势判断。

　　行业动态分析T_RankInfo房地产领先大市-A上次评级房地产ⅢT_ReportDate报告日期2007-09-0612个月行业表现T_Graph-10%93%195%298%400%09-06 12-06 03-07 06-07 09-07房地产沪深300T_Analyst研究员陶学明高级行业分析师房地产敬请参阅报告结尾处免责申明21.深圳市场动态1.1.规范交易措施和金融信贷控制双管齐下2007年1-6月，深圳房价涨幅居全国前列，中央多个相关部委派出调查小组赴深圳考查，继而7月至8月初深圳地方出台了一系列规范交易的举措和金融信贷控制：

　　规范二手房交易合同，禁止阴阳合同，提高了按揭的风险控制和限制了买方过度使用财务杠杠。

　　要求一手房销售明码标价，不得进行VIP认筹，不得随意提价；新房开盘时，国土局派人赴现场监督检查。

　　同时，中国银行深圳分行率先严格控制二手房的按揭贷款，进而深圳的其它主要银行也纷纷效仿。

　　据房地产市场人士观点，对成交的影响最为显著还是此信贷控制措施。

　　1.2.房地产交易量大幅萎缩结果，2007年8月深圳楼市热度骤减，导致：

　　房地产整体成交量萎缩约50%，深圳整体房市迅猛的价格涨势嘎然而止。根据国土局初步数据信息显示，全市8月份新房和二手房交易套数分别环比下降51.7%和44.6%。

　　但由于区域价值等的不同，成交量呈现出结构性差异：深圳关内中心区一手房(新楼盘项目)成交量逆势上扬，福田区和南山区新房成交套数分别环比上涨38.2%和64.7%；关外在售新房项目销售速度降低；关内罗湖区的二手房销量逆势上涨，环比上升64.7%。

　　8月二手房成交价格停止上涨，与7月基本持平，在13400-13500元/每平米的范围。

　　2.深圳房价短期趋势判断2.1.对交易规范措施和金融信贷控制的评价深圳房贷严控政策主要对二手房交易影响较大，并且考虑到按揭是银行的优良资产，而且银行在当前资本充足的情况下有很强的扩大信贷的动力，因此估计深圳地区银行的房贷控制最多也只会持续到年底。

　　行业动态分析敬请参阅报告结尾处免责申明3而对规范交易的一系列政策，市场需要有一段时间消化适应。比较而言，其对房地产交易的影响较弱，而且长期看是有利于市场健康发展的。

　　2.2.经济宏观面没有变化深圳消费力等宏观数据仍保持快速正常增长：2007年1至6月份，每个月的零售消费品累计同比增长数据仍保持两位数增长，在12-16%的区间内；深圳上半年GDP同比增长15%。

　　全国范围内的流动性过剩依然存在，今年7月底M2同比增长大约18.5%。(具体请参见本公司高善文博士的观点和文章)2.3.深圳短期房价趋势：持平的可能性较高考虑到需求的刚性特质、土地资源的稀缺性，预计买卖双方的博弈很可能导致房价波动降低、短期内价格持平的可能性较大。

　　3.对上市公司影响判断由于此次交易规范措施和金融信贷控制仅影响深圳地区，目前国内其它主要城市没有遭遇如此严重的控制手段，因此近期深圳房地产市场变化对全国性地产公司的负面影响甚微。

　　从8月份深圳关内部分区域的新房成交量和二手房成交量逆势表现来看，有深圳关内地产项目的公司将会有较高的抗风险能力。

　　而有较多深圳关外在售项目的房地产公司在短期内会面临较大的销售压力，但有品牌优势并且管理历来规范的公司所受负面影响较为有限。

　　4.风险前瞻由于目前全国主要城市的房地产价格上涨显然已经引起了政府的重视，前期的中央派不稳特派员赴深圳等地考查、24号令的出台，等等。因此不排除其它城市也会效仿深圳的措施。

　　但反过来对政府措施或政策等的预期也会促使市场各方参与者对自我的行为进行调整。

　　因此我们需要进一步观察再做下一步较长的趋势判断。