【2019蓝筹物业年会】上市or业务嫁接？物管公司未来出路是什么

　　（图片来源：经济观察报）

经济观察网 见习记者 曲锐 2019年6月25日，在经济观察报社主办的2019物业年会上，《经济观察报》副总编辑陈哲、高地城市服务产业集团副总裁黄亮、鸿坤物业总经理吴国卿、五矿物业副总经理牛卫东、银城物业首席运营官殷晓黎等五位嘉宾就物业公司当下核心的竞争力以及未来发展的方向展开了讨论。

以下为论坛嘉宾发言节选：

一、物业公司的核心竞争力是什么

　　从战略的角度讲，任何一家企业要做大做必须有清晰的战略方向和战略脉络，到底做什么，未来二十年十年到底做成什么样的公司，这是我们必须要思考的。

　　第二，从目前来讲大家比较关注的是最近国务院发的几个文件，提倡老旧社区的改造。在政策引导下，未来的居家养老，托幼，管家服务，楼宇改造，未来设备的运营，智慧运营，这些都是在主营业务之外新的赛道。赛道里面不能什么都做，要从中选择一到两个业务做出核心竞争力，再把业务进行全方位的复制，这样形成自己的核心。

　　此外，我还建议推广物业行业的产业基金模式，各家物业公司整合起来，打造新的企业。

　　我们目前在做一些传统的业务，但是我们的商业模式未来必须要有突破。未来我们将面对3.5亿轻中产阶级人群，年龄跨度从80后到95后，大家推崇的消费是最好24小时可以买东西，24小时可以到家，也包括高性价比。这提出了很严格的要求，不仅对物业公司，也是对电商。其中有三个重要的能力：产品信息传播能力、服务的触达能力、以及产品的议价能力。目前传统的物业模式必须改变，否则永远做不到几个亿的增长。

　　美好生活跟物业息息相关，和谐的物业服务为美好生活提供了场景，物业做好品牌也是为国家贡献力量。未来希望行业的服务水平继续提高，希望行业里面有做得更加规范的企业，每家企业的优势和价值得到更多的发挥。与资本市场的对接也是对企业提出了更高的要求，因为有更加规范的发展需要，这也是未来物业发展的一条道路。

　　最近在地产企业里学习的过程中，我发现了许多对物业行业的价值和未来发展积极的论断。物业是做服务的，最重要的是解决生活上的问题，给客户带来美好的生活体验。谋利和解忧是实现美好生活的两大核心。

　　在保障基本公共服务的基础上，应该积极引导群众对居家服务、养老服务、健康服务、文体服务、休闲服务等方面的需求，支持相关服务行业加快发展，培育新的经济增长点，使民生改善和经济发展能够有效对接，相得益彰。

　　这很明确告诉了我们，物业行业在整个国家的民生经济发展中的地位，也为接下来的业务开展指明了方向。唯一苦恼的是，大家要会选择我们到底能做好哪些，真正的能够实现哪些。就像前面看奥园的医疗美容健康服务，确实很好，但我们是否真正有这个能力落地，是值得商榷的。

　　在此分享两点建议：第一要大胆否定，能体现能力的地方就是在眼花缭乱的项目里否定了哪些。第二是选择项目的时候，要讲求实效，能够落到实处。很多高大上的东西，如果无法落地，那么投入的资金，时间和精力都浪费了，也损害了各方的信任。

　　因此要做哪些项目要事先调查，调查的结果是，一部分相对集中，一部分比较分散。相对集中的受众多，是刚需和基础。分散的雪中送炭型的物业，可能是来自局部人的需求，但是这些需求同样强烈。我们做了反响会更好，为后面扩大规模有很大帮助。前者可以用常规的理论实行，后者就是随行就市。

　　至于五矿物业的发展，更多地是以地产为核心，首先跟随战略和国家发展方向，然后是跟踪地产。虽然我们的规模不大，但我们服务的类型非常多，这几年在扩展文旅、产业等新的领域。我们认为不论是把社区做好，还是为地产做好工作，都是为国家做贡献，都是我们的价值所在。

　　每一个商业模式、每个企业都需要看大势。目前来看，人民对美好生活的向往就是大势。整个行业还是往上走的，物业行业有天生的优势。资本市场看好是因为我们离客户很近，每天跟他们朝夕相处，他们很容易被我们感动。对于物业服务企业来说，以客户为中心是最重要的。

　　客户如果没有体验和享受过服务，跟你的黏性就没有那么强。我们觉得目前来说物业服务企业最大的机遇或者挑战，应该是以客户为中心，做好客户的获取，客户的运营和客户的变现。这个非常难，对物业服务企业来说，更加要关注的是正确看待自己的专长，能做什么，不能做什么。

　　我们有很多血的教训，我们有这么多客户，所以也开始做租售，做生鲜食品，但后来我们确实没有做好，就果断地把这些关掉了。因此，能做的就自己做，如果不能做就找整合商共同开发，让服务来产生价值。

二、未来物业企业发展路径是什么

　　物业公司的战略同质化很严重，在现有的商业模式下，企业如果上市之前不具备核心竞争力，一旦上市之后的压力会很大，因为无法整合自身价值。上市只是企业的一个里程碑。就像现有的主营业务一样，已经在第一曲线的增速达到了结束点。

　　我们做主营业务的延伸，也是围绕着主营业务的增速在做连续的创新。一般增速达到提速点，产值将不会有很大的提升，这就需要分析主营赛道的打法。首先要建立核心竞争力。主营业务虽然是红海项目，但希望大家不要什么都做。企业要用战略思维考虑问题，思考未来要做成怎样的企业，而不是在同行里面竞争排名。

　　未来还是需要好产品，好产品要具备产品体系和产品的系列，才能快速地对外扩张和复制，最后获取最大的效益。

　　很多物业公司是房地产企业的板块，为了更独立，自力更生，面对资本市场也是一个好的方法。因为我们物业也是房地产的物业，从来没有做过别的物业公司的开发商楼盘。

　　但是从这两年开始，我们在跟其他的开发商也有接触，在过程当中我们会发现自己的不足，在市场的竞争当中，我们要去不断地总结和反思自己的特色是什么，优势是什么，怎么跟更大的企业不同的竞争。对企业来说要想好模式，因为上市之后资本不断的追逐规模和利润，会给物业公司很大的压力。

　　我们国内的物业公司还有更多的空间去挖掘，希望可以实现良性竞争。未来可能还要借鉴国外做得比较好的企业来寻求良性的发展。

　　上市与否就是企业发展过程的一个工作而已。我看过这些物业公司上市说明书，募集资金的使用用途大量用在收并购和社区建设，还有招募更多的人以及提升自己内部员工的薪酬待遇。

　　我认为物业是很好的行业，因为有持续性，不会受经济周期的波动。我们认为对接资本市场，对于企业来说首先要想清楚将来做什么。大家要想清楚自己的工作模式是什么，很多企业都有自己的金刚钻，有做大健康的，二手房租赁和买卖、系统改造、养老等等。

　　还有一个观点是，同行不是冤家。同行之间我的优势是你需要的，就是可以合作的。我们自己在做商业模式的时候，做了三块业务，第一是做自己的物业服务。我们的物业服务也有脱胎于地产开发公司，但是现在整体的地产的量在不到15%，而且都是二手项目。

　　此外，我们还有电梯公司，绿化公司，这是做行业延伸的。O2O我们做得不多，我们自己有一个公司做社区配套。我们去美国看过一些商业模式，美国的专业细分领域做得非常好，我们选了几个领域，也交了一些学费。关于商业模式企业要想清楚，后面想做的生活服务要做取舍，要看看有没有这个能力。

　　上市对我们来说目前没有什么目标和计划。老板确实跟我们说过，发展到一定程度可以上市，从远期来说是给我们一个鼓励。当品牌和模式的发展得到了市场的认可，价值得到了市场的赞赏，但是发展受到资金的制约时，资金确实可以帮助企业发展，实现价值。这个时候不要犹豫，想尽办法上市。

三、如何不上市，物业公司还有出路吗？

　　我觉得物业公司不论上没上市，最大的短板是资本运作能力差。缺钱不一定通过上市的渠道，融资也可以解决缺钱的问题。引进战略投资方，发放并购贷等，产融结合，通过各种融资手段将业务快速落地，形成产业链，这是企业该做的事情。把自己的市场做强，此外还可以找大客户强强联合，补充企业的核心竞争力。

　　希望物业企业不要用增量的玩法，跟地产一样明年做20亿，后年做1000亿。企业要有战略思维，才能出现像阿里巴巴这样伟大的企业。

　　我们公司有四个赛道，我的定位是小而美，不要什么都做。第一个赛道是高端物业。

　　第二个赛道是收购。我们做了新的商业模式，未来会通过整合信息流，商业流和物流进行落地的模式。

　　第三个赛道是资产服务产品化，投资楼宇改造企业，跟资产管理公司进行重组，形成第三赛道的主打。

　　第四赛道是为全球家庭、企业、政府做资产服务、生活服务、城市服务的解决方案。我们未来愿景是做科技公司，做全球领先的智慧城市的独角兽企业。

　　四个赛道的成功靠三个条件：找到合适的团队，找到合适的投资项目，做好未来十年股权设计方案。

四、基础业务外，物业公司更看好哪些领域？

　　从公司现有资源出发，第一是教育。我们自己有幼儿园，还是模范幼儿园，教育的师资力量，以及教育的体系是可以复制和推广出去的。不论是配合项目开发，还是做单独的商业项目，都可以进行尝试。

　　第二是配合我们原来的文旅项目。

　　第三是做城市服务商，做产城融合，在研究作为物业如何全方位在新的体系里面融入，怎样在新城的规划中整体参与进去。目前我们主要在这几个方面实践，从自己现有的优势出发。同时我们也有其他领域的尝试，比如学校的物业、医院的物业等。

　　多提供增值服务，替代基础的传统业务是物业公司尝试的方向。作为投资公司，可以通过投资和各板块的企业合作，从中确定长期的发展方向。现在我们集团核心业务做得不错，三年多时间已有200亿的规模。

　　虽然我们的体量不大，但我们跟其他的物业公司不太一样，我们有很多集团的自有资源可以利用，包括教育，我们跟国内比较有名的机构都有合作。我们根据自己小区的客户特点，做了早教幼儿园。此外，作为轻资产企业，我们还通过与重资产企业合作享受合作成果。

　　如果说除了物业之外的服务都可以算多种经营服务的话，可以把电梯的维保和园林养护相关的业务算进去。

　　此外我们还将衣食住行业融入其中，比如健身，我们有两个大型健身会馆，现在做了四家24小时健身房。

　　作为社区配套，我们提供二手房装修服务，因为老房子的改造需求非常多。

　　此外，在社区中刚需又高频的业务还有快递柜和充电桩，我们都在考虑投资去做。但是如果自己企业没有专业能力，特别找是不到合适的团队负责人的话，还是应该放弃，让更专业的人去做。