华东最大灯都美吉特大面积空置 拖欠租金负债高企

　　大面积空置 拖欠租金负债高企 华东“灯都”困局

　　刘颂辉、杨玲玲

　　“这曾经是我们的一个梦想，如今却面临破灭。”日前，华东地区最大的“绿色灯都”美吉特灯都投资者申建刚（化名）告诉《中国经营报》记者。

　　5年前，他在江苏省昆山市美吉特灯都购置一套商铺，近日，开发商在支付租金方面却患上“拖延症”，至今已延期3个月。

　　美吉特灯都由美吉特集团有限公司（以下简称“美吉特集团”）开发建设。启动之初，致力于打造华东地区最大的“绿色灯都”和国家级绿色环保灯饰照明基地，受到昆山市政府等当地多部门重视。

　　然而，记者近日调查采访发现，由于人气不足，美吉特灯都多个场馆的门店撤场，上下楼的手扶电梯处于关停状态，俨然成为一座“空城”。在经历一系列业绩严重下滑和负债危机后，被美吉特集团整体抛售。

　　对于拖欠租金的原因，昆山美吉特置业有限公司总经理陈宗谁表示，正是由于公司在进行股权交接和财务清算工作，耽误了打款支付投资者租金的时间。

　　事实上，在小范围区域建造大体量项目，对于其客户需求量和消费能力有较大的考验。国务院发展研究中心市场经济研究所家电课题组专家陆刃波认为，作为一个拥有多个场馆的综合灯饰商场，在运营过程中存在区位环境和人流量在内的诸多现实问题需要克服。

　　拖欠租金

　　资料显示，美吉特灯都位于上海和苏州交界的昆山市陆家镇物流园区，项目规划用地为1233亩，总建筑面积180万平方米，总投资约100亿元，可容纳6000多家商户经营，于2014年10月1日正式开业。

　　开业之前，商铺的销售工作就已如火如荼地开展。申建刚介绍，在朋友的推荐下，2013年11月，其出资52万元买下8号楼一套19平方米的商铺。按照合同约定，美吉特集团全资子公司昆山美吉特置业有限公司（以下简称“美吉特置业公司”）负责招商运营，每半年向其支付一次租金。

　　2017年10月，本是美吉特置业公司支付过去半年租金的时间，申建刚却没有如期拿到这笔钱。直到2018年1月11日，公司方面才短信称租金已经发放。据申建刚提供的短信内容显示，其购买的商铺租金将在当日24小时后到账。

　　然而一个星期后，租金依然未能到账。在多次获取租金无果的情况下，投资者开始通过多种渠道投诉维权。1月22日，记者就此事致电昆山市陆家镇政府，工作人员表示，根据初步掌握的情况，经济和建设部门的人员已经介入协调，催促公司赶紧把租金付完。

　　对于租金拖欠的原因，陈宗谁介绍，公司在被上海中科建飞投资控股有限公司（以下简称“中科建飞公司”）收购后，忙于股权交接和财务清算工作，拖欠的租金预计在1月底陆续付完。

　　记者从国家企业信用信息公示系统查询到，2016年1月4日，美吉特置业公司100%的股权已经由美吉特集团变更为中科建飞公司。

　　美吉特置业公司客服部总监仰晨光告诉记者，收购之后，虽然公司的相关负责人还是原班人马，但是租金均是由中科建飞公司安排打款，接近年底，对方忙于财务清算才延迟支付。

　　不过，在记者采访中科建飞公司招商运营部负责人时，对方却表示，延迟原因是公司和美吉特集团的收购分账有关。“到底算你的，还是算我的，要先把分账搞清楚。”上述负责人表示。

　　经营困境

　　据了解，美吉特集团成立于2009年1月9日，初始注册资本为2.5亿元，由自然人许斌和许祖怀共同出资成立。集团旗下拥有29家公司，是国内较早从事专业市场开发的商业地产运营商之一。

　　美吉特灯都项目包括总部经济区、商品展销区、会展博览区、物流服务区、生活配套区等五大功能区。据《新华日报》报道，根据规划，项目地块将建设成为华东地区最大的“绿色灯都”，打造一个国家级绿色环保灯饰照明基地。

　　近日，记者实地走访昆山市金阳东路1055号美吉特灯都，门前的停车场不见有车进出，偌大的广场上空无一人。走进2号馆，不见有人进店购买灯饰，有些门店甚至寻不到销售人员。商场上楼的手扶电梯均处于关停状态，走上楼发现，2、3、4楼的门店基本已经撤离，或挂上门锁，几乎没有开门营业门店。

　　记者在1号馆、5号馆和6号馆等场馆调查走访发现，大多数门店人气不足，部分场馆的大厅一片漆黑，与橱窗里富丽堂皇的灯饰相比，“灯都”整体颇为冷清。一楼总服务台放置的告示牌写着“工作人员暂时离开，有事请电话联系我们”。保安人员则闲来无事，蹲在旁边玩手机游戏。

　　场馆里经营西班牙石头灯、水晶吊灯、云石灯等多种灯饰品种，其中不乏金达维沙华灯饰、琪朗灯饰、基汀尼灯饰、金枝玉叶灯饰、凯萨琳灯饰、欧普照明、雷士照明等高端品牌。

　　商户陈先生在2号馆经营一家灯饰店，专卖松下和艺罗兰等品牌灯具。在此做了生意4年的他，一般在每年12月付给美吉特置业公司租金200余万元。

　　陈先生说，店里主要依靠自然客流进店消费，很少通过电商销售。2014年店里生意还行，之后一直不好，整个商场缺乏人气。近几个月生意惨淡，有时一天都迎不到一波客人。每个月电费成本1万多元，再加之2018年的租金要从原本每天1.2元/平方米上涨至1.5元/平方米，让陈先生倍感压力。

　　在和场馆内保安人员的攀谈中，记者了解到，之前2号馆楼上还有很多商铺，2017年10月份都陆续搬走。为什么搬走？商场保安表示：“可能是位置太偏，生意不好，平时也跟现在一样，很少有人过来买灯。”

　　据记者获取的一份由中诚信证券评估有限公司跟踪评级报告显示，截至2016年底，美吉特置业公司的资产总额为36.85亿元，负债总额为21.76亿元，同比增长56.79%，资产负债率为59.05%，同比上升14.75%，整体负债水平偏高。

　　盈利能力方面，由于房产销售收入尚未结转，而物业出租暂未确认收入，2016年，美吉特置业公司未实现营业收入，净亏损2.36亿元。截至2017年3月末，公司资产总额36.44亿元，负债总额21.83亿元。2017 年一季度依然未实现营业收入，净亏损0.49亿元。

　　而主要负责美吉特灯都市场运营和管理的昆山美吉特灯都贸易有限公司，截至2016年底，负债总额为21.94亿元，同比增长320.97%，资产负债率高达93.24%。

　　记者注意到，将美吉特灯都打包卖给中科建飞公司之后，2016年，美吉特集团累计实现营业收入16.17亿元。截至2017年3月末，集团总资产为74.83亿元，总负债为31.42亿元，所有者权益为43.41亿元，资产负债率为41.99%。

　　资料显示，中科建飞公司作为一家快速发展的新型央企，是中科建设开发总公司的全资子公司，依托中科建设以及中科院行管局的支持与帮助，公司目前市值达到近300亿元。

　　中诚信证券评估有限公司跟踪评级报告指出，美吉特置业公司资产规模不断增长，整体业务运营情况良好，且具有较强的股东背景。只是目前业务发展资金需求较大，现金流无法对债务形成保障，仍存在一定的偿债压力。

　　灯都不再

　　据美吉特集团官网显示，2017年6月22日，上海九星集团与中科美吉特集团举行品牌战略合作发布会，正式宣布双方将原有的“美吉特灯都”合力打造为“九星美吉特国际建材家居商贸城”。至此，美吉特灯都原有的定位被彻底改变。

　　在发布会现场，上海九星集团副总经理吴剑虹介绍，受上海市市政规划影响，大宗建材批发市场的经营方式将逐步移出上海，预计未来3年内约有1.7亿平方米的市场面临拆迁改造。九星美吉特国际建材家居商贸城毗邻上海，建成后将涵盖家具、建材、五金、灯饰等二十大类产业，很好地填补当前华东市场的空缺。

　　陈宗谁告诉记者，正是从2017年11月份开始，美吉特灯都开始对一期6个场馆的商铺进行业态调整，计划将2、4、6号馆的灯饰门店腾出来，重新布局家居建材门店，其他3个场馆保持不变。

　　“此番改变毫无疑问是因为之前的‘灯都’定位出现了偏差。”对此，陆刃波一针见血地指出，作为一个拥有多场馆的综合灯具商场，在运营过程有诸多现实问题需要克服，包括商场的区位环境和人流量等。随着近年来电商的发展，给灯具实体店造成巨大的冲击，灯具卖场已然出现走下坡路的业态。

　　中科建飞公司招商运营部相关负责人认为，美吉特灯都如果像之前一样只做灯饰，产品会比较单一，客群受限制，不够支撑整个项目的体量。做到后面会发现，经营户累，项目运营成本费用也太高。

　　在陈宗谁看来，尽管短期内出现资金缺口和场馆空置问题，但是公司在谋求多方面突破，为了将项目做大，在后续发展中投资者能收到更高的收益。

　　截至记者发稿，仍有部分投资者表示未收到租金。而华东“灯都”在经过整合后将走向何方，尚有待时间考证。

　　特约撰稿毛中楠 曹婧晨对本文亦有贡献

责任编辑：关海丰