北京龙湖天璞小区拆墙背后：同一项目 两个价格体系

　　北京龙湖天璞小区拆墙背后：同一项目，两个价格体系，却走同一套审批手续

　　隔离墙拆与立拷问“限地价、竞配建”模式

　　钟晶，颜世龙

　　近日，龙湖地产有限公司（以下简称“龙湖地产”，00960.HK）北京项目“首开龙湖天璞”自住房与商品房业主“隔离墙”争端事件甚嚣尘上。双方业主你来我往，隔空“导弹式”呛声并诉诸舆论希冀维护自身利益。

　　隔离墙在拆与立的博弈中，开发商抱持侥幸心理，业主互不妥协，政府处置过于简单化等一系列因素正在将矛盾彻底激化。而这场难以遏制的“战争”被众人冠以“住房鄙视链”的代表，“贫富差距之争”的名号，矛盾升级的背后，更多的恐怕是“限地价、竞配建”保障房模式落地后暴露的弊端。

　　《中国经营报》记者注意到，商品房配建保障房本是政府为抑制地价和房价过快增长、着力解决“夹心层”住房难问题的供房新模式，然而，随着政策落地，房地产项目内的两类用户陆续交房，这一制度大面积推行后的种种弊端、矛盾在多地逐渐显现，并有愈演愈烈之势。

　　双方业主互不相让

　　这道铁栅栏隔开的，是自住房天璞家园的237户业主与商品房学苑府200户业主。一边是均价2.2万元/平方米、物业费3.4元/平方米的限价自住房业主，一边是6.8~8万元/平方米、物业费7.2元/平方米的高价商品房业主。

　　记者了解到，从2017年6月份该小区商品房开放日当天，自住房业主发现隔离栅栏，两方业主矛盾就已开始酝酿。随着双方业主的不断上访、维权，矛盾日益加深，自住房业主交房当日，矛盾由暗转明，彻底爆发。

　　在接受记者采访时，商品房业主代表李先生说：“不光栅栏不能拆，栅栏上的门也不能开。”李先生认为，买房之时，开发商就告知小区有围栏，之前担心自住房业主会有大量房屋出租，如果中间没有隔离，小区安全度会降低。另外，若两边打通，商品房房价会受到很大影响，而自住房却享受了商品房的市场溢价，利润可观。而自住房业主交房当天拆栏杆的行为，也彻底让以李先生为代表的商品房业主们放弃了回旋的余地。

　　商品房业主态度强硬，自住房业主也毫不示弱。 在接受记者采访时，28岁的国企工作人员李文辉（化名）明确申明自住房业主的立场，即按约定的合同的走。根据合同规定，自住房业主的小区容积率为2.2，绿化率为30%，且规划图与合同中均没有隔离。加完围栏后，自住房业主活动空间只剩100余平方米，容积率骤升至3.4，且存在车辆出入不便的问题及火灾等安全隐患。

　　自住房业主要求拆除栏杆的诉求并非无理取闹。根据北京市住建委2015年8月1日出台的《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》（京建法〔2015〕8号，以下简称“8号文”），保障性住房与商品住房实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

　　他明确表示，自住房业主们的诉求底线是拆除隔离并满足合同交房。他还特地声明，事端是与开发商的纠纷，而非与商品房业主的对立。

　　对于自住房的房价优势，李文辉并不认同。他表示，根据相关政策，自住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　据了解，在1月12日、13日两天，有二百多户自住房业主向龙湖方面递交了拒收函，并表示要符合合同规定后再交房。

　　“竞配建”，哪里出了问题？

　　据了解，2015年1月，龙湖首开联合体以总价11.25亿元竞得东坝南区1106-692、634、693地块，建设用地总面积为4.65万平方米，用途为二类居住、基础教育用地，规划建筑面积为6.83万平方米，其中商品房住宅楼面价达3.2万元/平方米。同时，地块需配建2.15万平方米自住房（均价2.2万元/平方米，为商品房单价的7折左右）。

　　如此一来，纯商品住宅建筑面积就缩小到2.74至2.9万平方米左右。对于开发商来说，在有限的建筑面积上要回本盈利，只能尽可能让商品房“豪宅化”并卖出高价以平衡配建的自住房，平衡能力被逼到极限。为此，龙湖方面建设了密度极高的保障房与高楼层的商品房，并在小区物业管理，包括绿化、公共设施等方面实施了分区管理。为了显示区别，龙湖方面分别以“首开龙湖·学苑府”和“天璞家园”两个名字对外销售，而非住建委的核准名“天璞家园”。

　　2017 年 2 月15日，北京市住建委发布《自住型商品住房规划设计方案审查要点》征求意见稿。文件要求，商品住房与自住型商品住房应实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的自住型商品住房与商品住房进行物理分割。

　　中国人民大学公共管理系教授储殷认为，自住房业主不是“无理取闹”，开发商也是“无奈违规”，商品房业主更算不上“为富不仁”，问题在于政府政策不够完善。

　　储殷认为，这道栅栏的本质是分级价格和统一审批之间的矛盾。公允地讲，政策初衷是好的。然而，价格分级，审批却没有分开。同一个地块，同一个开发商，同一个小区，同一个项目，有悬殊不同的两个价格体系，却走了同一套审批手续和建设标准，这就难免让出高价购买商品房的业主觉得被搭便车而提出隔离的要求——这是人之常情，不忍苛责。然而一旦以栅栏甚至围墙隔离开，自住房业主的利益又被侵犯，就演变成现在看到的维权局面。

　　衡石律师事务所刘江律师则认为，双方业主的冲突更多的是涉及社区治理非政策。他表示，30年来的房地产制度改革与社会发展过程中造就了人们心理的不平衡和住房权利不对等等问题，很多不良情绪掺杂其中。“只要是我住的房子是一万的，您住八千的，他住六千的，同样在一个规划小区里，也同样都会出现这种情况。”

　　开发商成“夹心层”？

　　龙湖相关负责人在接受记者采访时表示，自住房业主与商品房业主本是“低头不见抬头见”的邻里关系，以后他们的孩子还要共享幼儿园等周边设施，本身是“冤家宜解不宜结”的。作为第一责任人，他们正在努力与住建委及双方业主沟通，尽快解决问题。然而，双方业主态度均十分强硬，问题变成了“非黑即白”的“拆或不拆”。现在双方业主寄托于隔空“导弹式”的打舆论战而非坐下来真诚的沟通，使得事情很难解决。

　　接近龙湖的业内人士认为，自住房业主的诉求是合法的，商品房业主的诉求亦合情合理，两方同时作为“受害者”，都有脆弱的心理存在。这种心理的表现是不希望正面跟开发商讲道理，而是诉诸舆论，这种心态成为双方僵持且开发商工作难以推进的阻碍。

　　事实上，同一小区分隔管理，一度是被政府认可的。2015 年 7 月，北京市住建委曾发文规定，若商品房与保障房分区实施物业管理，应分区建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；若实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

　　然而，一个月后，住建委发布8号文，明令禁止小区隔离。2017年8月，这一问题再次重申。根据财新的报道，2017年8月，北京市住建委约谈多家开发商后，认定开发商在小区违法设置隔离，将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求限期整改：8月31日前拆除，9月1日开始检查。

　　然而，龙湖在2015年2月份已经拿地，“8号文件”出台之时，天璞小区的地块规划与利润测算已经全部完成。上述龙湖负责人表示，双方业主爆矛盾其实是他们始料未及的，“不允许建隔离”只是一句话，并没有细则指导。同时，他们认为，北京有很多老旧小区也是有围栏隔离的，但并没有发生冲突。

　　记者了解到，在此轮约谈后，龙湖并未按住建委规定拆除隔离，而是抱着侥幸心理在自住房楼角处进行补植绿化予以补偿，对于拆除隔离，龙湖一拖再拖。

　　然而，自住房业主对这一做法并不买账。李文辉认为，当前被围栏隔开的自住房区域需再增补3600平方米左右的面积才能达到合同约定的2.2容积率。

　　涉及隔离墙矛盾问题的小区，并非只有天璞一家。位于北京市丰台区西三环附近的龙湖玉璞小区，早在2014年就建起了隔离，直到如今，围墙屹立不倒，自住房业主与商品房业主矛盾持续发酵。此外，保利首开丽湾家园、恒大华府等不同开发商楼盘均引发过两方业主矛盾纠纷。

　　龙湖方面表示，会以天璞小区作为突破口，找到解决办法并做成一个标杆样本后，再去解决玉璞的问题。

　　2017年9月份，北京住建委推出共有产权房，自住房逐渐退出了历史舞台。然而，《中国经营报》记者从北京市规划和国土资源委员会网站上搜集获悉，陆续建成并在未来交付使用的“竞配建”项目仍有十多处，分布在朝阳、通州、大兴、顺义多处区域。已经建成和陆续建成的“竞配建”项目如何避免龙湖天璞的教训以防重蹈覆辙？社区该如何治理？这些问题值得深思。而就相关问题，记者也向北京市住建委发出采访请求，但截至记者发稿前尚未收到回应。

责任编辑：关海丰