房地产是一种什么瘾

　　水皮

　　越来越多的事实表明，对于房地产走势的评论越来越像股评，而投资者都知道，在市场中股评家实际充当的是可有可无的角色，吃力不讨好的角色，反向指标的角色。

　　5月29日，国务院转发建设部和发改委等9部门联合制定的《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》，对大众瞩目的房地产业做出税收信贷土地在内的一揽子政策调整。

　　5月30日，沪深股市开盘，在指数泛绿的情况下，房地产板块逆势而动，全线飘红，涨幅惊人。G华侨城和G金融街开盘双双就奔涨停的位置，G深振业盘中涨幅超过5%，中粮地产盘中涨幅接近7%，ST星源开盘就封住了涨停，G金桥盘中涨幅超过8%，G陆家嘴盘中涨幅超过4%。

　　

资本市场对于产业政策的反应是最敏感的。早在5月17日，国务院的“国六点”上台之前，沪深两市的房地产股就已经提前回调。无论是深市的龙头G华侨城和G万科，还是沪市的龙头G金融街均在5月9日，也就是“5·1”黄金周开市以后的第二个交易日创出本轮行情的新高，从此拒绝上行。G华侨城从15.55元下跌至12.30元左右，跌幅高达20%，G万科从7.17元下调至5.77元，跌幅接近20%，G金融街的调整幅度小一点，从9.17元跌至7.82元，跌幅不到15%。投资者都知道，同期大盘恰恰走出了近年来少有的上涨行情，以至出现了所谓的过热之忧，上证指数5月8日的收盘点位在1497点，在此后的6个交易日中狂涨到1678点，涨了整整181点，指数的涨幅达到了12%，房地产板块成为万红丛中的一点绿。为什么，房地产的股票会失去最黄金的上涨周期呢？答案就是担心中央出台的调控措施会给地产投资降温，从而影响行业的业绩增长，股价失去上涨支撑的预期。

　　行情显示，投资者不过是“虚惊一场”。中央电视台的中国证券节目在开盘直播的时候，请李世彤对这个现象作点评说，做股评的李世彤直言自己有点糊涂，搞不懂九部委的意见是一种什么取向，是不希望涨还是不希望跌，是救市呢还是砸市，或者两者都不是。

　　搞不懂9部委《意见》取向的人不是李世彤一个，很多像水皮一样做媒体的人也看不懂。杭州一位朋友在都市报做策划，而房地产在该报的广告占了全部收入的七成左右，报社领导担心房地产的调控会影响到报社的收入，更担心假到真时真亦假，自己给自己挖陷阱。因此，就要求水皮这位朋友私下征求业内业外人士的看法，汇集成文供领导决策。

　　其实，九部委的意见不过是“国六点”的细化，而“国六点”又是“国八条”的延续和重申，基调还是清楚的，突出一个稳字。

　　“稳”什么？

　　稳房价，稳大局。

　　若干年前，易宪容撰文提出要警惕房地产裹挟了中国经济，而现实的情况却已经不是谁裹挟谁的问题，而是浑然一体的问题，房地产已经成为GDP支柱的问题，对于房地产的任何调控实际上就是对中国经济增长模式、增长速度、增长质量的调控，牵一发动全身。不久前，水皮发表了房地产病根在银行的杂谈，指出一个问题，宏观调控以来，银根始终是收而不紧，导致银监会、央行的贷款指引形同空文，大量违规资金进入房地产市场不可避免要形成投资泡沫。REICO工作室发表的一季度市场报告也证实了水皮的判断。2004年房地产开发资金来源于银行贷款的同比增幅是持续下降的，2005年上半年国内贷款的同比只有4.3%，降到了历史最低水平。但是从2005年下半年起同比增幅越来越大，2006年一季度同比增幅达到了48.5%，增加了36.4个百分点。这说明，房地产开发的猛增完全得益于银行的支持。

　　特别值得一提的是，9部委《意见》公布的前一天，北京奥运经济研究会发布了一份“2005年北京奥运经济报告”，指出，北京房地产奥运会后仍将高速增长。消息由中华工商时报的记者报道之后成为当天点击率和跟帖最多的新闻。需要说明的是，这只是一种判断，并不代表工商时报的立场。那么，这份报告为什么会得出和此前市场流行的观点不同的结论呢？原因在于，报告将北京GDP与房地产投资之间的关系作了量化的比较，得出两者的相关系数为0.953，这在统计学上是一个高度相关的数值。进一步的研究表明，全社会的固定资产投资与房地产高度相关，即固定资产投资极大地决定了房地产的投资。而2002年至2008年，北京全社会的固定资产投资年均增速将提高三个百分点，平均每年达14%，累计的投资破18000亿，投资率保持在50%以上，这就为北京经济的高速增长提供了有力的支撑，同时也意味着为房地产投资的持续扩大奠定了基础。历史经验表明，奥运会对于发展中国家而言，将意味着城市建设的跃进，长期需要会集中提前释放，所以奥运会前的经济增长是有保证的。但是今后会不会留下透支增长空间的后遗症，则因国而宜，东京的影响不大，但是汉城的影响不小，北京的房地产也许在奥运会后还能高速增

　　长，也许会回落，谁也不敢肯定。但是，至少，这份报告告诉我们GDP和房地产的关系是多么的紧密，简直就是浑然一体，一回事。北京的奥运经济是这样，上海的世博经济又何尝不是这样呢？所以，房地产的调控也就是GDP的调控，想调控GDP就是调控地方政府的钱袋子，地方政府怎么会有积极性呢？

　　所以，光指责地方政府而不收紧银根是不公平的，银行又掌握在谁的手里呢？但是收紧银根是要下决心的，也是要有拔出萝卜带出泥的思想准备的。更何况，现在的银行对于房贷已经上瘾了，让银行戒这个瘾，难；让GDP戒这个瘾，更难；让中国经济戒这个瘾，难上加难。

　　房地产是一种染上了就戒不掉的“瘾”。