水皮：投资者撤离房地产之时就是金融危机之时

    水皮

　　水皮说投资者撤离房地产市场之时就是金融危机之时，有人就说，是不是有点危言耸听？

    水皮说还真不是。

　　前段时间和讯网做节目，主持人给水皮提了一个问题，为什么股市和楼市一起热？主持人之所以把这个问题提给水皮，是因为他知道，水皮曾经说过，以中国的民间资本的力量不可能同时支持两个市场走牛，楼价不跌下来，股市就不可能有大行情。但是现实又是怎样的呢？现实是节目之后的一周，上证指数就上涨了200多点，而同时我们看到的最新数据表明，上海的楼市再一次价量齐增，创出了调控以来的新高。

　　水皮的判断是不是错了？

　　水皮自然有水皮的回答，但是由水皮来对自己的判断作判断是不客观的，那么，我们不妨来看看其他的学者又是怎么看这个问题的。

　　左小蕾是银河证券的首席经济学家，左小蕾的答案和水皮的回答是一样的，最重要的原因是钱多了，不但是国内的钱多了，而且国际上的钱也太多，出现了全球性流动性过剩的现象。

　　先看国内。居民存款已经到16万亿，企业存款也有9万亿，不断增大的规模使流动性急剧放大。以前证券市场没有行情是因为自身的问题，现在这些问题正在解决，所以就出现了上涨。而我们知道，此前很多钱并不在房地产，而在银行或别的地方，所以就出现了国内市场没有按照规律性资本的流动转移。

　　再看国际，美联储保持了两年的低利率政策，宽松的货币政策放出了很多的钱。原油期货价格的冲高，包括黄金在内的有色金属的走红都是这种情况的体现，中东股市涨了100％，印度股市涨了100％，也是这种情况的体现。现在这部分热钱进入中国是一个正常的投资选择，因为大家都认为人民币一定会升值，那么为什么不在

人民币升值之前进入以人民币为定价的资本市场呢？进入股市要审批，要有QFII的资格，而进入房地产现在却没有任何的限制，此时不进又更待何时？外资不管是以直接投资名义进入的，还是以风险投资名义进入的，还是以股权投资名义进入的，都不是实际的需求者，他们当然希望房地产不停地涨。

　　如果说中国股市实行QFII是在人民币不能自由兑换情况下的一条门槛。那么同样对于外资基金，房地产市场就是一个不设防的地带。正是越来越多的外资的进入，再一次将房地产市场推向上涨通道，导致了民间资本所不可能推动的股市和楼市齐涨的景观。

　　其实，房地产市场的风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是国有商业银行。数据表明，仅向房地产开发商的贷款以及按揭这两项就占商业银行总贷款的15％左右，对于大商业银行而言更达到30％的比例。截至2005年末，全国房地产不良贷款余额已经上升到1093亿，居行业排名第四，而由于房贷周期长的缘故，个人房贷目前正在进入国际公认的风险暴露期。更有业内人士分析，2006年第一季度1．26万亿的贷款超过全年2．5万亿的一半，其中新增部分的50％就是流入了房地产行业，对此，世界银行的最新报告都提出了警告。

　　周小川主持的央行对于房地产业对中国金融安全的冲击是有清醒认识的，而早在中央决定此轮宏观调控之前，周小川就打出了提前量。2003年7月底，周小川在央行内部“三个代表”的学习班上提出，经验表明，从货币供应量的过度增长到通胀，至少有半年的时滞，而这种压力转移到资产，如房地产、

股票及其他投资产品价格上，形成资产泡沫，其时滞可能更长，危害也更大。因此，央行要增加货币政策和金融宏观调控的前瞻性和科学性，对可能出现的通胀打出提前量。9月21日，周小川讲话两个月后，央行第一次上调存款准备金率，明确发出收缩银根的信号，2004年初，国务院决定正式实施宏观调控。

　　但是，央行的努力并没有得到房地产主管部门的肯定，相反，双方却出现了博弈。央行2003年12号文件出台了房贷新政，建设部转身以国务院名义发出121号文件肯定房地产市场的健康发展；2004年建设部政策研究中心发布报告批驳房地产“泡沫论”，央行决定提高利率；2005年央行提出考虑取消期房销售，建设部发表谈话认为时机不成熟；2006年“5·1”前后，央行再次提高贷款利率和

公积金贷款利率，建设部官员则辟谣重点城市不存在房源不足的问题。历时三年，央行和建设部对房地产市场的判断才出现了协调的微弱信号。

　　远在加拿大的徐滇庆教授则认为，住宅空置是一个市场现象，主要原因在于金融市场上的市场机制失灵。为什么房地产商可以从银行贷出那么多款？为什么房地产商敢于拖欠贷款或以借新债还旧债？为什么银行不敢向违规违章的房地产商逼债讨债？空置率偏高的后面实际上是金融体制改革的问题，金融监管的问题，要降低空置率，除了加强银行信贷纪律外，没有对应的政策措施，也许抓几个银行的行长，空置率就会下来。

　　抓银行行长降房地产的空置率，这个办法行得通行不通，水皮不知道。但是水皮知道，上一轮宏观调控之所以能把同样的房地产热降下来，就是朱镕基拿银行行长的乌纱帽换的结果，限期收不回的贷款，摘行长的顶戴，没有什么比这个办法更立竿见影的了。朱总理的办法，温总理不妨一试。