刘杉:住房十五条核心是供给

http://finance.sina.com.cn 2006年05月31日 03:37 中华工商时报

　　刘杉

　　继颁布抑制房价的“新六条后，国务院又很快出台具有操作性的“十五条调控措施，这表明中央政府开始对房地产市场动真格的了。

　　5月29日，国务院办公厅转发了9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见

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》，该《意见》涉及多个方面，共十五条。由9部委联合出台政策，并由国务院办公厅转发，这一方面表明政策的重要性，也表明此次调控理念在中央主要部委中形成了共识。当政府和社会形成某种共识的时候，市场期望也就容易走向一致。从这点看，房价很可能得到抑制。

　　比较而言，国务院办公厅转发的“十五条特色鲜明，从其题目上即可窥一斑可见全豹。“十五条的题目包含了两个含义，一个是目的，一个是手段。目的就是稳定住房价格，而手段则是调整住房供应结构。整个“十五条的基本意思就是，通过调整住房供给结构，来实现稳定房价的目的。可以认为，温家宝住房新政的核心就是供给政策，强调通过增加供给来满足需求，进而抑制房价。

　　在我看来，“十五条抓到了房地产问题的本质。

　　今年以来，我发表过多篇评论，呼吁中央政府应从供给方面着力，通过制定中长期住房规划，增加中低价商品房供给的办法来抑制房价。虽然不敢妄言本人的呼吁能起到什么作用，但至少可以认为，正是在社会各界有识之士的不断努力下，促使中央政府出台了既迎合民意，又符合经济规律的政策措施。

　　从理论上讲，信贷、税收等政策，其功能在于抑制投机性的需求，其效果是短期的。而增加土地和住房供给，则是一个从长期角度解决房地产市场供求矛盾的措施。当然，调控政策如果从供需两方面入手，则政策效果就会更好，但核心应该是在保证供给的条件下，选择性地抑制需求。我在两会期间发表的一篇评论《抑制房价需要两手抓两手都要硬》阐述的就是这个道理。

　　国务院此次出台的“十五条调控措施，从供给角度看，主要体现在三个主要方面。

　　其一，“供给政策的中心要点就是要求各级城市制定和实施住房建设规划。这一条，是“十五条中的第一条，也是住房供给政策具有纲领性的一条。要求各级城市政府制定住房规划的目的，就是从政策方面保证普通民众能够获得中低价位的普通住房。也许有人认为，这是从市场经济退回了计划经济，是一个倒退。

　　其实不然。

　　住房是一种特殊的商品，从小处说，就是一个人、一个家庭，买一套房或租一个窝的问题。往大处看，则关系到国计民生，关系到普通人的基本人权。在中国这么一个资源短缺、人口众多，同时市场经济制度，特别是房地产市场制度极不完善的一个国家，显然不能完全依靠市场手段来解决人民群众的居住问题。况且，即使是市场制度完备的发达资本主义国家，住房的供给也不是完全依靠市场的。从这点看，实行住房规划，是一个务实而有效的政策手段。而且，规划也不等同于计划。事实上，住房规划是由人制定的，而完成规划则要靠市场的方法。

　　市场不是万能的，而没有住房规划则是万万不能的。

　　其二，“供给政策明确了新建住房结构比例。“十五条的第二条，实际上是对第一条的具体补充。国务院明确要求“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这是一个带有指令性的要求，是落实住房规划的具体数字杠杠，具有操作性。

　　这一条，实际是调控政策中最具有杀伤力的措施，是实现调控政策目标的关键。那么，中央政府这项规定能否顺利落实，各级政府如何受到监督，必然成为社会的一个疑问。毕竟“中央政策出不了中南海不仅仅是一句戏言。监察部在温总理住房新政中会扮演什么角色，恐怕还要拭目以待。

　　其三，“供给政策明确了土地供给原则和具体标准。与以往调控政策不同之处在于，“十五条中的土地供给政策与住房供给政策进行了协调，解决了住房建设与土地供给政策矛盾的问题，这是一个很大的进步，体现了中央政策的协调一致，也可以避免市场信号混乱。

　　这一条明确规定，对中低价商品房的“土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。并要求土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这个规定实际强调了住房和土地供给两个70%的协调，而强调在限套型和限房价基础上的土地招标，也可以抑制地价疯涨的趋势，可望起到“一石两鸟的效果。

　　我所看到的“十五条，核心体现的是增加住房供给。

　　当然，“十五条还涉及抑制需求、规范市场秩序、增加信息透明等方面。但从根本上看，温家宝的住房新政，最大亮点就是以强制推行住房规划来改变供给结构。这是一个好政策，希望能落到地上。

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