水皮：房地产市场出事将引发金融和社会危机

    水皮杂谈：房地产市场会出什么大事吗(上)

    早在两会的新闻发布会上温家宝就为没有更好地解决老百姓的住房而感到过难过，国务院会怎么办，温家宝作为一个总理又会怎么办，市场会不会出现二次调控，这些都成为大家所不可回避的问题。

    水皮杂谈：房地产市场会出什么大事(中)

    水皮知道，上一轮宏观调控之所以能把同样的房地产热降下来，就是朱镕基拿银行行长的乌纱帽换的结果，限期收不回的贷款，摘行长的顶戴，没有什么比这个办法更立竿见影的了。朱总理的办法，温总理不妨一试。

    水皮/文

　　香港楼市泡沫破灭之后，

房价暴跌六成，很多香港人负债累累由此成为“负翁”。内地楼市会不会重蹈香港的覆辙，谁也说不好，但是内地的“房奴”概念和“负翁”相比，则是有过之而无不及。

　　水皮在早前的杂谈中说过，上海流行“一套房套住三代人”的说法，既父母辈付首付，自己付分期，自己付不完则由儿子继续付。为什么会这样？因为同样按照上海人的平均收入是不可能在内环线周边购房的，一定要买房，那么只能住到上海郊区，只能咬切牙关三代人一起努力。

　　有70%的人买不起房的调查结论，就有三年内不买房的绝望抗争。在央视作节目的时候，鲁健出示的一个调查数字再次证明了这种极端的现象。

　　这个调查是围绕“央行酝酿房贷五成按揭政策”的传闻展开的。两个60%的结论令人震惊。一个60%是64%的被调查者支持央行将首付提高至五成，另一个60%的则是59.06%的被调查者认为央行的政策将影响大家的购房计划。

　　为什么一项影响到60%的人的购房政策还会得到大多数人的支持呢？

　　易宪容和水皮的回答是一样的，恐怕这就是情绪，一种绝望情绪的宣泄，反正买不起房，那么支持这样的政策又何妨呢？

　　央行会不会出台五成按揭政策？水皮认为可能性不大。因为按揭是一种金融杠杆，讲的就是四两拨千斤，五成按揭的话意味着这种杠杆效应的失效。按揭提高到五成，房地产市场的温度是降下来了，但是市场也就完蛋了。台湾的房在狂涨3.8倍之后，银行按揭提高到五成，结果是13年的低迷。这是其一；

　　房贷按揭原来规定的就是三成，但是在执行过程中一直被优惠打折至二成，“国八点”出台之时，已经强调恢复三成的政策，但是银行执行不力，并没有照章办理。因此目前按揭政策存在的并不在是否要提高，而是是否要执行的问题，这是其二；

　　银行提高房贷按揭比例，究竟是要防范不良贷款还是要打压房价？如果是前者，迫切性并不太大，如果是后者，那么就要分清针对的是消费者还是投资者，谁对此又更加敏感？显而易见，房贷政策的调整提高的是消费的门槛，对投资者有影响没杀伤，而对消费者却是格杀勿论，这是其三。

　　房价高企已经让大多数市民望楼兴叹，如果按揭提高，对于市民而言更是雪上加霜，购房成本就更高，老百姓的不满情绪只会越来越大，而不会越来越小。

　　怎么能够既安抚老百姓的情绪，又能对房价起到打压作用，这是对政府执政能力的考验。

　　房地产是一种金融资产，既有消费品的特征，又有投资品的特征。任何消费品要有市场，那么一定要和社会公众的消费能力相匹配，否则就会低迷，现在的房价涨幅远远超出居民收入的涨幅，显然，房地产热和消费需求无关。导致房地产市场加速失控的根本因素在于投资而产生的投机，只有投机才讲未来，才讲预期，才讲故事，才能让绝大多数人都买不起的房价继续疯涨。只有弄清楚了房地产市场的病根，新的二次调控才能具有针对性。否则就会出现泼脏水把孩子一起泼掉的结果。

　　在水皮看来砍掉

开发商是一个不现实的建议。中国和美国不一样，美国的土地是私有的，而中国则是国有的。房地产在中国商品化的过程实际上是一个国有土地资源私有化的过程，开发商就是中间商这个环节就像批发商一样是取消不掉的。因此，社科院工业研究所投资与市场研究室主任曹建海的建议不太适合国情。

　　以税收尤其是物业税来调节市场也行不通，且不说远水解不了近渴，就是有作用，针对的也是消费者，对于投资者同样不构成威胁。这一点

财政部财政科学研究所所长贾康也认同，他认为税收对房地产的调节只能起辅助性作用，不能落入税收万能说。

　　真正能对房地产市场产生立竿见影调控的办法只有两个，一个是行政性的，一个是司法性的。

　　行政性的办法就是行政首长负责制。房地产价格涨幅超限唯一把手是问，上海的房价2005年之所以会下来，就是这把尚方宝剑起作用。但是，问题是这把尚方宝剑只能救急不能救穷，只能当杀手锏，不能当常备兵器，只能偶尔为之，不能反复使用。上海房价回落以后又上升，这把剑就不管用了。

　　司法性的办法就是立法禁止炒房。不但要取消期房，同时更要明确居民的实名制，规定个人占有房产资源的数量，在一定幅度内可以加征资源税和特别消费税，超过一定幅度则予以禁止。为什么要这样？因为住房不是一般的商品，事关老百姓的安居，而资源是有限的，不能让一部分人无限制的占用，必须体现公开原则。打击开发商囤积居奇是应该的，但是更要有立法保证，不仅开发商不能囤积房源，就是机构投资者，个人大户也不能囤积房源。

　　房地产市场如果要出大事，首当其冲的是金融危机，其次是社会危机，再者就是政治危机，宏观调控，房价越调越高，谁能乐起来？

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