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山雨已来风满楼。
“这是迟早的事情。”5月17日上午，在被问到宏观调控是否会再次来临的问题时，京城一位地产商这样对本刊记者说。果不其然，当天晚上，中央电视台的《新闻联播》节目播发了这样一条新闻：国务院总理温家宝当天主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，会议提出了进一步引导和调控房地产业的六条针对性措施。
很快，在一些地产记者的MSN上，就已经出现了“国六条”的字样。第二天，全国各大小媒体纷纷报道、解读新出的“国六条”，并声称新一轮的地产宏观调控正式全面启动。
上一轮调控失效？
确切地说，近年来政府对于地产的宏观调控起始于2003年中。从“8·31大限”、央行调息，到“国八条”“新八条”和“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策；再到现在的“国六条”，可以说，调控手段和政策一直未断。然而事与愿违，尽管在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然面临上涨的压力，主要城市房价上窜迹象明显。
5月19日，国家统计局发布的最新报告显示，截至4月底，中国大陆完成商品住宅投资额同比增长22.6%。与此同时，北京、深圳、广州等大城市的房价仍在高位运行。而商品房空置面积达1.22亿平方米，同比增长18.9%。
“国家一调控，房价就上涨。”京城一位地产商将最近一轮房价上涨归因于上一轮调控。
这位地产商以北京为例向本刊记者说，政府说限制别墅等高档住宅的发展，于是郊区的别墅全卖火了；政府又说三环以内不再批新地，于是三环以内的房子全涨价了；现在政府要积极发展二手房市场，于是京城的二手房又开始疯涨了。
一位不愿透露姓名的地产评论员对本刊分析说：“近两年来政府对房地产市场的宏观调控许多在结果上导致消费者做出了不合理的消费决策。”
“2004年的宏观调控以及2005年春的房地产新政，在为房地产热降温上，我认为基本上是失败的。”瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬近日指出。
陶冬认为，此前的宏观调控只是以行政命令的手段，制止银行贷款流向地产商。“这对个别小地产商可能是致命的，但对于资金充沛的大地产商而言，反而为他们趁机扩张提供了方便。海外热钱也在此时顺势进入了中国房地产市场。”
“2005年的国内房地产宏观调控基本失败。因为2005年国务院宏观调控目的是稳定房价，但实际结果没有达到，在上海、深圳、广州、北京，房地产价格上涨幅度甚至接近20%。”社科院金融研究所主任易宪容教授从调控结果上对本刊记者分析说。
在易宪容看来，两年的地产宏观调控实际效果如此之差的原因在于，有关部门对房地产市场判断不明确，从而没有决心来调控这个市场，也就不可能用有效的市场工具来调控。
而中国社科院宏观经济研究室研究员袁钢明也认为，从去年“国八条”颁布以来，宏观调控从土地供应和房地产信贷投资两方面对房地产业进行了调控，“现实的情况是，中央制定的这些措施在地方政府的执行上已经大打折扣，所以说调控失效。”袁钢明说。
新政之惑
面对持续上涨的房价，国家再度出手进行宏观调控已经成为必然。关键在于，是继续用严厉的行政手段还是以市场的方式进行调控？
业内分析人士认为，从目前的情况来看，行政手段无疑再次占了上风，因为“国六条”依然强调行政调控,在对房地产业的各个相关部门提出了要求之外，还特意要求各地方政府“切实负起责任”。
国美地产销售总监陈云峰在接受本刊采访时认为，“国六条”出来后，主要是对地方政府提出要求，开发商在观望，买房人也在观望。
“现在的观望跟去年的观望可不太一样了，开发商在观望同时，‘捂盘’的力度加大了，因为现在局势很明白，就是供不应求。” 陈云峰说。
易宪容认为，如果仅通过行政的方式、通过局部来调控是不可能达到目的的。特别是当有关部门试图对一个地方进行调控而对另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。
“国六条”规定：要加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。“这很难执行，政府怎么去控制这个标准，实际上在一定范围内调控自己公司的销售，这是企业的权利。比如我有100套房，我认为后面市场好一些，我适当地放慢销售，在某种程度上开发商有这种权利。”陈云峰对本刊记者说。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，令人欣慰的是，此次“国六条”尽管依然没有明确增加供给，但提出“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。”
“虽然这直接表现为结构调整问题，但大家都知道，不适度扩大中低端住房总量的规模，是很难调整结构的。”董藩对本刊记者说。
但地产界人士并没有如此乐观。说到调整供应结构，北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事总经理段枚焱在接受本刊采访时认为，因为土地是由政府控制的，如果调整土地供应结构，增加郊区土地的供应，这样是可以的。“但必须落实下去，否则在量仍然不够的情况下，各种房价都会上涨，比如过去廉租房是3000元/平方米，现在都炒到5000元/平方米。”段枚焱说。
在段枚焱看来，囤积土地不完全是企业的问题。企业拿到土地之后，受很多因素制约，包括拆迁、资金、金融政策等对它的影响，导致没有办法开发。“现在房子涨得这么快，傻子才不愿意把土地开发成商品房卖掉呢。而且按规定两年不开发，土地会被收回，关键是在实践中有多少土地被收回了呢？”段枚焱说。
以税控市？
在瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬看来，过剩的资金流动性，是新一轮房地产热的根源。因此，“为房地产热降温的最直接有效方法，不是加息，不是行政调控，而是加税，打击炒作。加税曾经在两个月内让上海房地产市场由沸点降到冰点。”陶冬说。
业内人士普遍认为，作为房地产保有环节的税种，物业税无疑具有抑制需求并遏止投机的作用，而目前房价快速上涨的公认原因之一便在于需求刚性。因此，物业税似乎被越来越多的人看作是下一步对房地产进行宏观调控的有力手段。
易宪容解释说，政府并没有真正使用过宏观调控的工具，比如利率仅动了一次，汇率也仅改变了一点，税收政策更是连现有政策都没有认真落实。
《中国房地产蓝皮书》副主编李景国教授表示，国家应在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。他说：“我国房地产税费主要集中在开发投资环节，但最终被房地产商摊入了成本。而对个人占用多套房产几乎不征收税费，客观上刺激了房地产的投机行为。”
“国六条”提出要“完善住房转让环节税收政策”。对此，北师大房地产研究中心主任董藩说，“完善住房转让环节税收政策当然有必要，但在需求旺盛的情况下，交易环节的税收对住房需求的抑制作用不很明显，容易转化为交易的成本从而进一步推升房价。”他认为应该设立物业税，在持有环节增加税种。
国家发改委经济研究所研究员王小广认为，房地产税收应该有四个税：第一个是交易税(契税)；第二是财产税；第三是所得税；第四是消费税。王小广介绍说，韩国的经验值得借鉴。从2006年开始，韩国对出售第二套或第三套房产的投资者征收30%的房产交易资本收益税，大幅提高房产投资交易成本；另外，有区别地制订购房贷款措施，下调真实购房贷款利率，而上调投资需求的贷款利率。
5月19日，中国国家税务总局有关负责人接受中央电视台记者采访时表示，将进一步完善税收政策，遏制最近一段时期少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题。
事实上，针对房地产市场短期投机行为，国家税务总局去年就已出台了对已购商品房两年内出售的将全额征收营业税，此次完善税收政策后，相关时间段可能会延长，比如三年内出售。此次还将完善的另一项税收政策，就是提高土地保有环节的税负，抑制囤积土地，促进空置房处置。此外，国家税务总局也将采取措施，抑制开发高档住宅，鼓励经济适用房等普通住宅的开发。
如此看来，在强调行政调控的同时，加大税收的杠杆作用，将构成此次地产调控的主要特色。
稿件来源：《中国新闻周刊》，作者：谢良兵
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