中国新闻周刊：谁让我们成房奴

　　那些持币而待房价调控的人们发现自己被忽悠了：从北京到深圳，持续狂奔的房价列车又把他们甩在了身后。这些人似乎只有两个选择：买票上车或是被甩得更远。

　　而买票上车者就有了一个新名字：房奴。

　　他们是住房的奴隶，也是消费的奴隶。他们被裹挟进了政策引导和消费主义搅动的 漩涡而无法挣脱，被迫以提前消费和超前消费，加入抬升房价的合力之中。

　　不能太多指望地产商的自律或是消费者的自省。如果各级地方政府本身仍勤于充当市场的逐利者而吝于担当中低收入阶层的保障者，则从“国八条”到“国六条”，都未必是楼市的救世福音。政府能否摆脱弃责和逐利的惯性，也许才是能否勒住脱缰烈马的解决之道

　　购房改变生活

　　在一项针对购房人群的调查中，购房后幸福感增强的人不到三成，更多的人感觉“压力倍增”；另有30%的人对购房行为“感到后悔”。他们因买房而被迫改变了生活，从而拥有了一个新名字——“房奴”

　　★ 本刊记者/ 孙展

　　每月到了20日，张颖都要向银行的账户中存入3800元。这是她交给银行的房贷按揭款，几乎是她月收入的四分之三。而还贷期长达20年。这只是漫漫长夜的开始。

　　买房前后“两重天”

　　类似张颖这样的购房者，他们的生活可以用“买房前”和“买房后”来划分。

　　买房前，张颖在北京一家媒体工作，月收入5000元左右，一个人吃穿用住后还会有一些节余。但是在买房后，日常的消费，能节省就节省，不是必须的开销就一律取消。最重要的是，往日那种从容应对生活的良好心态也发生了彻底改变。“压力、矛盾、迷惘”，她用这三个词来形容自己买房后的状态。

　　在北京，仅2005年前11个月，就有25.4万人加入到购房大军中。而这还是受到2005年出台的加息和宏观调控政策影响之后的情况，相比于2004年的同期，这一数字要少了10%。

　　尽管在这每年新增的数十万购房人当中，房子带来的感受各有不同，但类似张颖这样的购房者却并不在少数：有一定的经济实力，但月供的份额却在总收入中比例过高，以至于应付日常生活都捉襟见肘，媒体有人给这批人起了一个新名字——“房奴”。

　　刚看到“房奴”这个词的时候，张颖心动了一下。“这就是在说我。”

　　张颖的朋友——刘欣，状况稍好一些。本来夫妻两人已经有了一套60平米的两居室，但是因为打算要孩子，他们又购置了一套120平米的三居室新房。新房子的月供占据了两人收入的一半，“如果说以前还能稍有积蓄的话，现在完全成了‘月光族’。”刘欣说。但毕竟，居住新房子更加舒适，刘欣在感受到压力的同时也有不少幸福感。

　　刘欣应该感到幸运。毕竟，在一项针对购房人群的调查中，购房后幸福感增强的人不到三成，更多的人则是感觉“压力倍增”，另有30%的人对购房行为“感到后悔”。

　　透支的欲望

　　2004年，李普(化名)大学毕业，进入一家金融企业工作，月收入4000元左右。2006年4月，他也买下了一套属于自己的房子。

　　通过高考进入大城市，毕业后留在上学的城市工作，一两年后由父母或亲朋好友协助凑足首付款，然后开始城市“负翁”的生活。在年轻人当中，这种生活状态已经越来越普遍。北京市建委曾在2004年底做过一个调查，发现购房者越来越趋向于年轻化，在所有年龄段中，21～30岁的购房者所占比例最高，达到了38.8%。

　　这一结果出乎不少人的预料，本以为30～40岁正是一个人事业稳定期，并且通过多年工作已经有了一定的积蓄，这群人才应该是购房者的主力。但事实的结果是，这个年龄段的购房者只是24.2%，比前一年龄段的低了14个百分点。

　　为什么会在刚毕业不久之后就选择买房，李普给出的答案是，希望能有稳定感，同时也避免了合租房屋时的不少麻烦。当然房价持续上涨也使他急于尽早下手。

　　2004年，张颖和男友看中了靠近中关村的一个楼盘，本来两人已经确定了一套80平米的房子，不料一夜之后，

售楼小姐告诉她，这套房子已经出售。在售楼小姐的说服下，张颖转而选择了一套160平米的房子，这个房子总价100多万，已经远远超出了她可承受的范围。但是看到就在同样的小区，同样的房型每月的租金竟达到8000元，张颖决定出手了，在借了亲友10多万元后，她凑足了首付款。

　　和男友咬牙坚持还贷一年后，张颖拿到了新房的钥匙。而此时，张颖的生活也发生了变化，先是男友分手，同时工作也进行了调整，她开始为自己当初的决断苦苦支撑。

　　“房奴”有没有未来？

　　已经成为有房族的李普每月需要还款将近2000元，几乎占了收入的一半，但他觉得还能承受，毕竟单位每个月有500元左右的

公积金，同时自己还有一些兼职可以不定期地增加一些收入。“我现在的工作比较稳定，收入也会慢慢提高，还款的压力肯定会越来越小。”李普预测说。

　　北京市建委曾有的一项统计也表明，购房对象中，可承受月供1500～2000元、2000～3000元、3000～4000元的人的比率都有不同程度的增长，其中3000～4000元的增长幅度最大。而可承受1500元以下月供的人则在减少。

　　但对于张颖来说，则没有那么乐观。为了提高自己的知识储备，她报考了在职硕士，一边读书一边上班的生活让她备感疲惫，因为有了月供的压力，她也不敢轻易换工作，因为薪金必须达到一定额度的要求。这也让她失去了几次从事自己更喜欢的职业的机会。★

　　被忽悠的年轻房奴们

　　在居者有其屋的观念下，提前和超前消费的年轻消费者，成为中国楼价虚高的助推者和受害者。他们中的部分后来才发现，被那个传说中的美国老太太“忽悠了”

　　★ 本刊记者/孙展

　　1997年，当张帆刚进入北京房地产市场从事销售工作时，几乎还没有多少人有买房的概念。那时候，依靠工作单位的福利分房，还是大多数城镇居民解决居住问题的主要途径。但是到了2006年，已经是伟业房地产经纪公司销售管理中心总监的张帆早已买了房。他身边许多朋友也买了房，就连刚刚工作一两年的高校毕业生也已经开始用按揭贷款买房。近十年的时间里，市场在变，政策在变，购房人也在变。

　　按揭造市

　　张帆还记得，1997年之前，这一切都是难以想象的。那时候，能够买房的人都是被称作先富裕起来的那批人。在这些人当中，“40岁以上者居多，通常都是一次性付款。”也正是这批人进入到房地产市场，造就了北京最早的几处“富人区”。

　　而1997年之后，福利性分房逐步取消，银行按揭贷款政策也陆续推出。这成为当时影响房地产市场最大的变数。为了鼓励贷款购房，1998～1999年间，有些银行甚至推出过“零首付”的政策。但真正敢于将自己半生积蓄拿出来交给银行，并预支未来数十年收入的人并不多。

　　可是到了2000年之后，这种状况有了根本的改观，北京的商品房销售总额出现“井喷”式的增长。与此同时，一则有关美国老太太和中国老太太不同的购房观念的故事，也在消费者当中不胫而走。这则故事中，一个中国老太太说，我工作了一辈子，终于存够了买房子的钱；而那个美国老太太说，我工作了一辈子，终于把银行的房贷还清了。

　　此后，“按揭贷款的理念逐步为人们接受，购房人的数量一下增长起来。”张帆说。

　　在张帆的印象当中，最先试水的是一批IT从业者。2000年前后，正是网络经济大发展之时，大批IT白领在此期间产生，他们每月领取6000～10000元的高薪，同时也没有太多的生活负担，工作2～3年就会有一笔不小的积蓄，足够应对20%的首付房款，于是中关村周边的楼盘开始热销。

　　但不久之后，网络泡沫破碎，也正是这批IT白领们，最先感受到房贷压力下的生存困境。但那时候，内地还没有什么很好的词汇来形容这批人，直至数年之后，媒体才创造了一个新名词——“房奴”。

　　不管房奴是否真正产生于此时，但毫无疑问，进入北京市场的购房者的确是越来越多，期间，经历过取消“内外销房”制度、以及放开外地人在京购房等种种政策利好，北京房地产市场每隔一段时间就会出现爆发式增长。

　　突然释放的需求

　　各式各样的购房人包括了城市拆迁改造中出现的大量拆迁购买者、毕业留京后的外地学生、海外留学归来者、富裕的外地购房团、为靠近名校而置业的父母、外地驻京机构、在京工作的外国人……

　　一家房地产公司曾经如此预测北京市的主力购房人群：按照北京市的规划，到2020年，北京市总人口将控制在1800万人左右。其中户籍人口达到1350万人左右，按现有的规模，平均每年将新增16.8万人。而外来人口控制在450万，平均每年新增5.6万人。这两类人当中，即便是一半人有购房需求，每年也需新增11万套住宅才行。此外，北京市每年对危旧房的改造，计划的拆迁房屋也有7万套左右，其中大多数拆迁人群都会有购房的需求。

　　而北京的高校毕业生从2002年的8.2万人，已经急剧上升到2005年的15.5万人，并且还在保持增长的势头。这些人中，有80%选择了留京工作，而这批人，在工作三到五年间，也都陆续加入了购房者的行列。

　　庞大的置业大军似乎在一夜之间都涌入了房地产市场，在这其中，20～30岁的年轻人成为了中坚力量。

　　北京九力营销公司曾经在2002年和2003年针对北京市场的潜在购房者做过问卷调查。通过两年的观测，他们发现，北京市场的购房者出现低龄化的倾向，其中25岁以下的购房者数量明显增多，仅仅在一年之间，就上升了8.9个百分点。

　　而到了2005年，该公司再次进行调查，发现这个趋势仍然还在持续，并有进一步发展的可能。根据调查，在所有准备两年内购房的人群中，30岁以下的占据55.5%。其中25～28岁间准备购房的人群占到了3成以上，为所有年龄段之最。

　　这一结果显然与欧美和香港等房地产市场的调查有很大的不同。在这些市场中，35岁以上的人群才是置业的主力。

　　我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析购房人群年轻化的原因时表示，这个年龄段正处于婚育期，由于独生子女家庭的增多，这些年轻的购房者可以得到双方父母两个家庭力量的支持，这让他们进入房地产市场的时间提前了许多。同时，由于房价连年攀升，也使得不少年轻人出现“价格恐慌症”，提前释放了自己的购房需求。

　　这一判断也为一项调查所验证，在北京市准备购房者当中，“单身”或“夫妇两人”的家庭占据了整个购房者的6成以上。

　　如何承受之重

　　年轻的购房人通过家庭的合力进入到了房市当中，但却并不意味着他们都能如愿应对随之而来的风险。由于工作年限不长，积蓄不多，无论是生活的变动，还是利率变化，都会对这样的购房者产生影响。

　　2006年3月，北京当地媒体曾对购房者的现状做过调查，其中9成以上的人认为，房价已经到了可承受的极限。在已购房的人群中，9成以上的人选择了按揭贷款，其中3成人的月供占其收入的一半以上，而月供超过收入的1/3，则被认为是已经超过了警戒线。

　　来自北京市建委的数据也表明，低收入家庭仍是购房的主力，家庭年收入在10万元以下的，在购房人群当中占7成以上，其中5万元以下的人群最多，占到了38.4%。

　　但与此相对应的则是，城镇居民房屋的私有率居高不下。一项统计说，我国城镇居民房屋的私有率已高达80%，而美国约是60%，瑞士是42%，英国是46%。

　　“一个成熟的市场当中，很大一部分人的需求是可以通过二手房，甚至长期租房来逐步满足的。但在目前的购房人群中，很多人的心态是一定要有属于自己的住房，而且首次置业者多数的选择也是一手新房，这种做法并不理性。”胡景晖说。

　　而“居者有其屋”的观念似乎根深蒂固。新浪网在2006年5月进行了一次网络调查，有超过10000人参与其中。在如何改善中低收入者的住房条件的选项中，有62.5%的人认为主要靠“商品房的价格降低到人们可以接受的程度”，而只有不到4成的人选择“主要靠政府大力发展经济适用房和廉租房。”

　　但商品房的价格真的会降到“人们可以接受的程度”吗？情形并不乐观。多个针对北京市场的统计都表明，单价在6000元以下，总价在50万以下，面积在60～100平米的住宅是最受欢迎的类型。而来自北京房地产交易管理网的数据显示，北京商品房期房的价格已经冲破7000元大关，自2003年以来，上涨幅度达60%。仅从2004年到2005年，房价就上涨了30.6%，并自2005年6月后一直成为全国之最。

　　在众多购房者眼中，这种上涨似乎还并没有停止的趋势。伟业控股公司市场研究中心在2005年末的客户调查反映，高达74.6%的受访者认为房价还会继续攀升，其中认为“稳步上涨”的达到一半以上。

　　“高价时代”的生存

　　不管媒体、网络上有关房价是否会在未来几年内下跌的争论如何激烈，对于那些购房者来说，现实的问题是，如何在保证月供的同时，还能攒下一些积蓄，为自己消费、失业、医疗、再教育的花费留有余地。

　　这个愿望看上去已经变得相当脆弱，一项来自中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155%和122%，已经超过美国同期的115%。

　　“美国老太太忽悠了所有中国人。”网络论坛中，已经有人开始反思那个曾经促动中国人潮水般涌向房贷市场的故事。

　　而作为多年的市场从业者，张帆的语言则更为直白：“收入不同，选择进入的市场就要有所区分，高收入者进入商品房市场，中等收入家庭购买经济适用房，低收入者租住廉租房，这是购房人要选择的，也更是政府要考虑的。”★

　　谁催生了房奴

　　谁掌握了使人们确信他们需要什么的话语权力，谁就控制了社会。西方学者马尔库塞这样说。中国的房地产市场似乎是这句话的一个实证。整个城市都在消费方式的裹挟下，欢欣鼓舞地加入了追求好生活的行列。政策引导和消费主义相互合力，使得房地产市场进入了一个单向度的上涨轨道。

　　★ 本刊记者/陈晓(发自深圳)

　　“房奴”的窘迫，源于全民买房的狂潮——一如当年的“股疯”。中国人被卷入这场停不住脚的人潮，1988年应该是一个不能忽略的时间点。

　　房改：全面买房的土壤

　　董日臣是深圳前住宅管理局副局长，他的另一个身份是前深圳房改办副主任。1988年，全国的第一例房改在深圳开幕。

　　据董日臣回忆，当时在确定房改是租售并重，还是全面出售时，他带着几个年轻人做了大量调研，得出了5000多个数据。“最后的结论是：只卖不租。”董日臣说。

　　分析当时的房改逻辑，政府要房改，就是因为国家没钱，无法在体制内提供足够多和足够好的房子。如果采用租的方法，一栋房子收回投资成本需50年。而租赁过程中，政府还要负责房子的维修，20年的维修成本就可以再造一栋楼。而如果以分期付款购买的方式，收回投资只需15年。也就是说，同样的资金，在同样的时间内，出售方式的可建房数量是出租方式建房数量的3.3倍。

　　最后，深圳市通过鼓励出售方式，每两年改造一批楼房，卖老房——建新房——再卖房——再建房的循环，在财政基本不拨款的情况下，用10年时间完成房改，这是房改的操盘手董日臣最自豪的事情。而只卖不租的房改模式也成为当时全国的房改样本。

　　1993年，国有土地出让转让条例颁布。开发商必须要交纳出让转让金，然后造房子。“对消费者来说，就是他们从此要有一个固定的住处，只能购买大产权，也就是包括土地价值的房子。“房产是贬值的，但土地是永远增值的。”北京瑞斯泰德地产投资顾问有限公司总经理潘麒麟说。

　　自此，房价开始包含地价。房子有了不败的升值神话。

　　如今回过头来看，房改在解决机关和国有企事业单位人员居住条件，改变人均居住水平的同时，也为今天的全民买房铺下了土壤。中原地产深港研究中心总监张伟说：“当时房改的微利福利房涉及的人群，现在仅占深圳市总人口的10%。”深圳市的人口迅速增加，其中大部分属于政府公房供应系统之外，必须要从市场上获取住房。

　　好生活的意识启蒙

　　房改之初，深圳市的住房供应体系实行“双轨制”：一是政府房，即由住宅产业局负责建设的微利福利房，提供给公职人员。另一块则是市场圈，即由地产开发商向社会提供的商品房。房地产应运而生。

　　董日臣这样描述深圳地产的开创：深圳是靠“两皮”起家的。一是“嘴皮”，指宣传改革开放的优惠政策，吸引外资。一是“地皮”，指以土地入股作价，换取资金。实际上，“两皮”都是为解决建设深圳的资金问题。从此，建国后沉寂多年的中国房地产业，开始“破土”而出。

　　在房地产开发模式上，一水之隔的香港成为深圳的“样板间”。当时深圳政府的地产顾问也是梁振英这样的香港专家。深圳商业住房的第一批购买主力是香港人。

　　海富花园是那一段时期的代表楼盘之一。当时卖到8000港币/平米。虽然这些楼盘最后的买主70%以上是香港人，但它为深圳人启蒙了什么是好房子、好生活的概念。

　　怎么给房子定价

　　2000年，是深圳城市的一个拐点。

　　在这一年，政府取消了福利房和微利房的土地审批，宣布在住房供应上不再实行双轨制。

　　这成为地产市场调整的一个信号。商品房成为获取住房产权的主要通道。地产市场开始进入快速通道。

　　也是在这一年，深圳的房地产市场出现了两种趋势。一是华侨城为代表的波托菲诺，这是意大利小镇式的别墅区，发售对象为二次置业的富人。“它为深圳地产市场上的新概念豪宅奠定了基础，也是高端物业财富化的一个象征。”世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松说。

　　另一块快速崛起的市场是白领置业。两类楼盘同时成为市场主流，“高端楼盘逼得普通楼盘的建筑质量不断提升。同时拉动周围楼盘的上涨。”陈劲松说。

　　“这叫粘连效应。它是中国房地产市场初级阶段不成熟的标志。” 深圳政府民间智囊、香地咨询总经理半求说，“房地产进入中国才20来年。任何一个方面都缺乏对地产定价的能力，缺乏对飞速增值的土地价值的评估能力。”如何给房子定价，我们和家人应该住什么样的房子，都没有一个可供参考判断的标准。

　　“人们通常会将已经出现的事物作为一种标准。因此，中国的地产市场出现了极强的粘连效应。”半求说，“比如华侨城的高档楼盘定到了2万，旁边的一个普通楼盘就敢定到1万。”

　　而在这个时候，随着金融体系的逐渐开放，中国地产已经融入全球定价体系。根据深圳市2005年的房产交易资料，地产的成交量中有2成买方是持护照购买的外资。“而这两成资金是高房价信心的主要支持。”半求说。发展商敢于对楼盘不断定出新的高价，因为有两成消费水平远远高于国内的消费者在持币待购。

　　“本来在地产体系的定价中，银行应该扮演重要的角色。”半求说。在一个成熟的房地产市场，银行通常会成为这个行业风险的监控专家。银行会有自己的评估专家，对楼盘成本、市场售价作出自己的评估，并据此向开发商和申请按揭的购房人发放贷款。它的判断，会给社会的资产价值一个准绳。

　　但在复兴房地产，拉动GDP等政策引导下，中国的银行在房地产开发中扮演了一个顺从的资金提供者的角色。这导致了两个后果：一是市场缺乏定价标准。我们的房地产价格是开发商提供的价格。“银行跟着开发商走，自身的估价体系成为摆设。”半求说。另一个后果则是，银行实际起到了扩张消费能力的作用。银行提供的按揭资金，为普通家庭圆了一个住房梦想，也让他们轻易接受了一个单方面定价的地产市场。

　　我们要住什么样的房子

　　从2000年开始，在深圳过年的人越来越多，深圳由一座没有根的移民城市渐渐生根。同时，“自1995年第一拨普通人购买自住用房开始，深圳市经过5年的积淀，第二拨购房的白领群体又进入了市场。”张伟说。

　　这是一群平均年龄为30岁的购买人，他们是深圳市的新移民。半求认为他们造就了这个城市的风格——欲望。“因为他们年轻，有赌性，什么样的消费都敢接受。”

　　而中国社会科学院社会学研究所副研究员陈昕在研究都市消费现象的著作——《救赎与消费》中，也对这些生于70末80后的消费者有了这样的定位：最敏感，最少保守性，最易接受新东西。在他们身上表现出较强的消费主义倾向是合乎逻辑的。

　　这些对未来无所畏惧的年轻人，是目前中国消费主义最大的接受群体和实践群体。他们和占购房者二成的外资一样，共同构成了开发商敢于在楼价上不断创造新高的信心支持。也是从这一年起，南山区开始成为深圳经济的第三个增长区域，聚集了大量的白领楼盘，楼价不断攀升。

　　2001年.深圳市卓越地产集团在南山区推出了一个占地30万平米的大盘——蔚蓝海岸。这里成为了深圳市最具标杆性的高级白领社区。2001年的开盘价为4500元/平米，比市场价高出500元左右，消费者仍趋之若鹜。它重新奠定了南山的价格体系，重设了白领的心理价位。“自此大盘开始风行，意识到人性化，要住在公园里。”半求说。

　　而同时，房地产商和媒介结盟，将有利地产商的住宅观牢牢锲进了每个消费者的心里。“我们社会对居住、好生活等标准最主要的来源是媒介，比如电视剧，比如广告。” 中山大学研究消费心理学的教授王宁说。根据国家统计局的资料显示，2002年2月，房地产广告占据了整个媒体广告的首位，比第二位多出一半。

　　不断提供融入新概念的产品，并辅以更高的价格面市，这样的价格跳跃在深圳的地产发展史上几乎没有失败过。“因为没有谁不愿意搭乘上现代化的列车。”陈昕在《救赎与消费》中写到，“再没有什么比为人们制造新的基本需求更能使他们每天自愿多工作几小时。”

　　即使在房价成为一个社会矛盾焦点的今天，消费者仇恨地产开发商贪婪，抱怨政府不作为，但他们从来没有对房子本身升级带来的房价提升有什么怨言。每一个新的高档楼盘的推出，都会引起人们的艳羡和抢购。在最近20年的居住史上，买房还是租房，这是由房改政策替老百姓做出的决定。而买什么样的房，却是由消费者和地产开发商共同做出的选择。

　　马尔库塞在《单向度的人——发达工业社会意识形态的研究》中分析社会的消费行为时，曾做过精辟的总结：产品有灌输和操纵的作用，他们都带有规定了的态度和习惯，都带有某些思想和情感的反应。这些反应或多或少愉快地把消费者同生产者，并通过生产者同整体结合起来。

　　单向度的地产市场

　　开发商大都还记得1992年的调控。在那场一夜之间烂尾楼遍市的宏观调控中，开发商感受到了血本无归的切肤之痛。但当时商品房还未成为城市居民的消费主流。“因此，中国消费者没有经受过教育。”半求说。

　　这个结论里包含两层意思。一是中国的房产消费者对地产市场是不熟悉的，他们缺乏定价能力。另一层是中国消费者没有持有过负资产，这也是他们不管房价如何高企，也勇于入市的一个原因。

　　“真正对深圳房地产市场造成震撼的，就是去年6月开始的宏观调控。”中原地产深港研究中心总监张伟说。

　　半求认为，这次宏观调控是一次对全民的房地产普及教育。但他们在居民身上看到的结果却是失望，甚至有些不知就里的慌张。虽然中央将降低房价提高到了政治高度，但2005年10月，新的豪宅代言——红树西岸在深圳开盘，定价为2.8万/平米，远超出当时市场普通市民的心理价位7000元/平米。虽然红树西岸的主要买家是外资和北方人，“但它对地产市场的影响在于拉开了市场局面，改变了心理预期。”半求说。

　　由此，普通楼盘价格也在调控中飞速上涨。

　　由于调控措施中对地根的紧缩，使得深圳地产市场的供应量大幅下滑。按半求工作室提供的市场数据，2005年11月前，深圳每月市场供应量维持在700万平米左右，每天成交量则维持在4万平米左右。从2005年11月起，深圳市场的月供应量陡降到400多万平米，但成交量每天达5万多平米。市场供求比由6月的1.00降低为0.39。普通楼盘价格从11月起开始飞涨。

　　这种调控后的房价上涨从今年年初开始弥漫到其他城市。据北京市建委等四部门联合发布的信息，2006年1～2月，北京商品住宅预售交易均价同比上涨997元，涨幅为17.3%。有的舆论将此称为报复性反弹。

　　“这样的结果会使消费者失去信任感，他们对任何的信息和措施都不会再相信。”王宁说，“这会转化为恐慌情绪的来源，消费者对房价会涨多少和涨多久的恐慌。”

　　而在消费心理学上，恐慌通常会激发消费者的购买行为。2006年3月，深圳市住房月供应量为500万～400万平米。4月最高可售量为470万平米。而市场供求比的最新数据为3月的0.51。市场依然有极大的供求缺口。★

　　深圳：城市人的几种栖居方式

　　在政府设计的政策蓝图中，并没有给中低收入者留下足够的住房空间，其他普通人也没有更多的栖居选择

　　★ 本刊记者/陈晓

　　笋岗村是深圳一个著名的城中村。和城市里的小区比，村内的居住条件几乎可以称为恶劣。

　　这里的阳台临近铁路，每当货运车从阳台外经过时，都会有货车上的气味飘进来，有时候是生猪的骚味，有时候是生菜腐烂的气味。村内的公共道路没有人投钱去修，每到下雨的时候，都要踩着铺设的木板才能进村。

　　可是这里的租金便宜。一般的农民房租金仅为200～300元。它成为了约占深圳一半人口的低层打工仔的住处。皇岗等地的农民房，经过整修，则可以租到700左右。

　　虽然身为城市景观的疤痕，这些城中村却为深圳急速发展后产生的住房问题贡献不小。据深圳市前总规划师郁万钧介绍，深圳市的农民房占整个城市住宅供应面积的一半以上。

　　城中村：城市的第二种选择

　　城中村本来是深圳城市开发中被遗忘的角落。

　　特区建立初期，国家并无资金支持，深圳不但缺乏一次性赎买农村集体土地的资金，甚至连城市建设都要依靠贷款和外来力量进行。因此特区初期给予原住民一定的宅基地，但那时并没有“公共”的概念，所以并未像城市用地利用一样要求各村为市政管道、道路等设施预留空间。

　　再加上原住民以“打方格”的简单方式自行划地，对公共配套设施不予考虑，就为后来的城中村违建密密麻麻，卫生脏乱差，治安、消防、安全隐患重重，配套设施无法与城市对接等问题埋下了伏笔。

　　但随着深圳移民的迅速增加，这些农民房已经自觉为当地农民解决了生计问题。因为面积广大，价格低廉，农民房成为很多刚到深圳闯世界的新移民的栖息之所。“虽然居住环境脏乱，”郁万钧说，“但这些房子最起码的积极意义在于，它为大量外来人口的涌入提供了一个较低的进入门槛，从而保证了深圳的高速发展。”郁万钧说。

　　廉租房拿地之困

　　但对有购房潜力的白领群体，农民房并不是一个可以接受的权宜之计。

　　梅里苑是深圳早期建设的周转房小区，也就是俗称的廉租房。这个占地只有几万平方米的小区，毗邻深圳最著名的福利房大盘——梅岭一村。

　　这里三面环山，背靠一个水库，地理环境相当优越。“但以后再找这样的地就难了。”深圳市前住宅局副局长董日臣叹息说。

　　身为深圳市前房改办副主任，董日臣经历了整个深圳市的房改。从1988年开始，依靠住宅局的建房卖房累计起来的自有资金，5年时间解决了深圳公务人员的住房，再用5年时间完成了企业职工的住房改革。这使深圳成为全国房改的样板。

　　但是，这个成功的房改里却有一块缺口：提供给非常住人口的周转房。 在中原地产深港研究中心总监张伟看来，政府住房保障体系不健全是目前深圳房价上涨过快的重要原因。

　　其实在深圳的房改文件里，董日臣和他的同事已经提出了廉租房的建议。1992年，董日臣又向市领导提出了建设廉租房的建议，“当时市领导非常支持，说今年就建10万平方米的住房。”

　　深圳市规划局前总规划师郁万钧回忆，在深圳早期发展的过程中，政府也尝试过建设廉租屋，用来提供给外来移民和非常住人口居住。但做起来后发现，香港建设大规模廉租公屋的模式，深圳难以借鉴。

　　深圳的移民太多，深圳政府没有那么大的财力，也没有责任为来自全国的外来人口创造居住条件。

　　而深圳早期提供的几个廉租房楼盘，据深圳市国土局要求的申请条件：非本市常住人口的，可以持收入证明向国土局申请。而且租金也比当时的市场价低了许多，只做到保本或微利。

　　但廉租房的实际建设却举步维艰。深圳住宅产业局通过房改，已经积累起了一笔住宅基金。“如果要做，是完全有钱的。”董日臣说，“关键是拿地。”

　　1997年，住宅产业局向主管城市住宅的市领导要地。因为在市区有一块30万平方米的地。

　　但是这个要求被拒绝。当时市领导的答复是：“哪能都给住宅局啊。”

　　“从那时开始，我感到市里的思想有变化了。”董日臣日渐感受到了政府在批地上的态度转向。给住宅局的地越来越偏，地段比较好、开发成本低的地皮一般都被用做商品房开发。

　　最后住宅产业局只要到了7万平方米的地，剩下的20多万平方米，被其他风格各异的商业小区瓜分了。

　　1997年，董日臣去考察了一块刚分给住宅产业局建政府房的地。这块地在关外，四周一片荒凉，“如果要开发，成本非常高。”董日臣说，“而且人们也不愿意来这里住。”于是这块地一直荒置，至今未动工。

　　“由于(廉租房)数量太少，需求缺口太大，部分存量资源被掌控者当作生财之道转租出去，偏离了最初建设的初衷，最后不得不放弃。”郁万钧说。

　　2000年，深圳市取消了房屋供应的双轨制。“不再划拨微利福利房的土地，”郁万钧说，“原来划拨给住宅局的土地继续建设，建完为止。” 此后不久，住宅产业局并入国土局。这似乎昭示着政府房与商品房的土地之争告一段落。

　　深圳市的廉租房陷入停滞。解决外来人口的居住问题，就交给了农民房，由它代为行使廉租屋的功能。

　　地产商：廉租房的新力量？

　　随着国六条的提出，廉租房的建设被提上日程。在商品房之外，一些中低收入者似乎看到了另一种选择。

　　深圳政府今年提出10年建设2000万平方米的廉租房，按50平米一套预计，一年会有4万套供应市场。据一位知情人士透露，深圳市已经为廉租房批了第一块地，占地约40万平米，预计明年年底前入市。

　　关于廉租房的利好不断传出。2006年5月，万科房地产有限公司董事长王石公开表示：深圳“第五园”将成为万科推广廉租房的“试验田”。

　　也是在今年年初，深圳业界传出万科正在没有竞争对手的情况下，与罗湖区政府洽谈合作的事情，建筑面积达到130万平方米以上，意在利用开发商的力量，给市场提供新的住房选择，

　　但半求认为，这样的消息仍是商业举措。“万科拿地一事，按照土地交易方式是走不通的，所以通过建设部分廉租房的形式淡化商业色彩。而将绝大多数都是商业的项目包装成廉租房这样的公建项目，这只是第一步，主要目的是为走程序铺平道路。原来与政府距离很远的万科，势必走得越来越近。”

　　“我国廉租房的保障体系还不健全。在制度没有保障的情况下，万科做廉租房是不能持续的，”陈劲松话锋一转，“但这是为以后做铺垫，一旦政府‘闸门放开’，万科凭借其在廉租房建设上的先期经验，就有足够的把握参与投标。”

　　当商品房成为社会口诛笔伐的对象时，廉租房似乎成为了一个正面的符号，一个救市的图腾。

　　而在土地日益稀缺的地产市场上，廉租房又成为了政府责任、土地和商业利益交织在一起的载体。★

　　牛市中的消费者抵抗

　　无论是秦兵还是于凌罡，他们更多地都被看作是房价漩涡中的“唐·吉诃德”。但这种“触碰”只能具有象征性姿态

　　★ 本刊记者/王晨波

　　在房价的上升漩涡中，房价的最终承受者——消费者也上演了此起彼伏的“抵抗运动”。虽然他们的行为无异于螳臂挡车。

　　《204条》：“启蒙运动”

　　自1998年国内启动房改之后，大多数情况下，城市无房阶层只能自己掏腰包向开发商买房子。由于需求刚性和消费者的分散性，买卖双方极其不对称。

　　作为一名北京的律师，秦兵目睹了2000年左右房地产交易中的种种黑幕，“当时因为购买房屋而受到欺诈的例子很多，很多消费者买了房子，就再也没有机会翻过身来，他们一生都逃不出来了。”秦兵对本刊回忆说。

　　2001年前后，中消协公布的房地产方面的投诉数字每年都处在上升势头，房屋已经成为中国消费者投诉金额最大、增长速度最快的商品。

　　2002年初，秦兵经年积累的《204条商品房买卖合同》，很快引起了房地产界的巨大震动。“看了‘204条’，我才明白，原来购房合同可以这样签。”很多当时买房的业主都这样回忆。

　　从内容看，《204条》仅仅是一份细化的购房合同，但它超越了购房合同的意义，成为一种追求诚信、拒绝欺诈，维护权利的信念。

　　“集体维权”开始成为一种潮流。但迄今，房地产市场仍然是一个实力悬殊、话语权严重不对称的地方。

　　合作建房：叫板开发商

　　到了2004年，房价飙升的步伐向二线、三线城市迈进。在此背景下，北京青年于凌罡最早在全国发起了合作建房的运动。

　　这场运动迅速地波及到全国各大城市，其设想被广泛解读为：老百姓自己盖楼，开发商靠边站。

　　于凌罡也部分地默认了“开发商靠边闪”之类的解读。因为在他的合作建房模式中，“不存在当前房地产业从融资、设计到建设甚至销售都包揽的全程开发商，他们必须转变开发模式。”于对本刊说。取而代之的是服从建房人安排，完全按照建房人意愿行事的服务商。这些服务商可以帮助拿地，也可以受托进行房屋设计，甚至进场建房，总之服务商就是提供服务，仅此而已。

　　但最初拿地的经历迅速让理想的额头碰了钉子：国内经营性土地招投标对竞标单位资质有硬性要求；同时，地价经过数轮飞涨，已经变得高不可攀；收紧土地的政策也使得拿地周期延长。

　　于凌罡和他的伙伴们不得不寻找现实的出路。在经过参与者内部多次讨论之后，他们开始了同开发商万通集团合作。

　　万通集团董事局主席冯伦曾发短信给于凌罡：“天下有傻根者姓于姓冯姓理想，世间多智叟人叫牛叫狂叫后悔。” 其时，两人相谈甚欢，冯将合作建房看作一个理想的大客户，这个客户定制的并非一栋豪宅，而是数栋总建筑面积可能达40000平米的带底商住宅楼。

　　事实上，于凌罡真正挑战的是中国独特的房地产“开发模式”，在这个制度中，开发商成为主导力量，只有他们能够从政府手中买到地，而城市的无房阶层获得居住的方式也被事实上限定，就是从地产商那里购买“价格虚高”的房产。

　　后来事实证明，于和冯的合作并未达到其良好的初衷。合作建房者们用了近一年的时间始终没有拿到合适的土地来让开发商“服务”。

　　同时，那些最初热心于合作建房的参与者也开始分化瓦解，从刚开始的三四百人，变成了目前的100多人，由最初的意气风发到现在的低调沉静，但于本人对于合作建房仍然执著坚定。

　　民间抵抗：敲响警钟

　　许多城市的房价从2005年房地产调控之后，反而经历了一个反弹式的增长。于是，有消费者提出了所谓的不购房的口号。

　　有人评价说，拒绝的姿态“折射出来‘公民国家’的气息——当权利受到威胁，可以就社会事务采取行动。但是，也要看到浸淫在‘不买房运动’中的民粹主义倾向——把集体行动当作泄愤的舞台。”

　　在学术界，也为买不买房爆发了有趣的争论：国家发改委经济研究所的研究员王小广断言，未来的五年之内，房价一定会下跌。

　　而北京师范大学教授董藩就扬言要和王小广打个赌，他在北京买套房子，五年之后如果房价涨了，王小广就赔给他这几年的差价；如果房价跌了，董藩把差价赔给王小广。“我觉得我要真正接这个赌，我是赌我的良心，我可以用我的名誉、名声，我现在就是赌我的名声。”王小广对本刊说。

　　深圳市一位参与的市民说，“‘拒绝行动’成功与否，不在于它的行动，而在于它的声音，不是要对抗开发商，而是要诉求于政府。”

　　但面对强势的房地产商和房价，很难想象所谓“抵抗运动”能有实际的效用，它只不过用这些来自不用角度的呼声，为当前的房地产市场敲响警钟。★

　　改革土地制度，转变住房模式

　　房地产市场陷入目前非理性繁荣景象，房价快速上涨，根源仍然在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。

　　★ 本刊评论员/秋风

　　任何一个国家都可能出现资产泡沫。但是，房地产市场繁荣、价格上涨成为一个社会问题甚至政治问题，却相当罕见。不幸的是，这样的情况就出现在我们身边。

　　应当说，每一轮资产泡沫都是各种复杂因素造成的。以房地产市场为例，开发商的逐利、消费者的羊群心理、政府的货币信贷政策，都与非理性繁荣难脱干系。民众中的一部分抱怨买不起房，而另一部分则疯狂投入炒作中，甚至那些成为“房奴”的人，其购房需求也部分来自投机。

　　不过，中国房地产市场陷入目前非理性繁荣景象，房价快速上涨，根源仍在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。

　　城市化意味着城市需要占用原来的农业用地。事实上，大量城市人口都在从城市向原来的郊区迁移。但根据现有的土地法律，政府垄断了供应工商业用地和城市人口居住用地的权力。必须由政府向农民征用土地之后，这些土地才可以用于工商业开发和城市居民居住。由于种种原因，政府只向开发商出让它所占有之国有土地，而拒绝向家庭及若干家庭组成的类似于住房合作社之类的组织出让土地。

　　由此形成了我们目前基本的城市房屋解决模式：政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应。所有人都必须向开发商购买房屋，因为政府只向房地产开发商供应土地。

　　专家们分析说，这种模式与香港地产模式大体相同。事实上，它很可能就是模仿自香港。而内地地方政府之所以模仿香港模式，乃是看中了香港模式的一项巨大优势：它能给政府带来巨额财政收入。香港政府的最大宗财政收入是售地收入，目前内地各城市的收入结构也基本呈现这种特点。

　　但也正是这一点决定了，一些地方政府成为地产市场上的一个完全的逐利者。它本能地倾向于通过操纵土地供应，哄抬土地价格，从而使土地成本不断升高，推动房屋价格迅速升高。因此，香港模式的基本特点就是，高地价、高房价。

　　这种模式的经济后果是，房地产业在城市经济中所占的比重非常高，而这意味着城市经济缺乏创造性，因为房地产业其实是最原始的产业。这种模式的社会后果是，社会财富畸形地体现到土地与物业上，而普通民众大量地成为房奴，穷毕生之力供房，抑制社会整体生活品质的提高。

　　香港模式也会导致另一个严重的经济与社会后果：大量低收入群体根本买不起房。因此，香港模式除了高地价和高房价之外，还有一个显著特征：住房高福利。也即，政府为低收入群体提供大量住房福利。有统计称，在香港，居民公屋入住率达到50%以上，即香港一半以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决住房问题。

　　因此，香港历届政府通过出售土地套取的利益，其中至少有一部分变成了低收入者的住房福利，这是对完全向政府、向房地产倾斜的房地产模式的一种矫正。

　　不幸的是，这一点却被内地各级政府有意忽略了。政府提供给低收入群体的住房福利微乎其微。廉租房几乎没有，经济适用房比例低下。也就是说，内地只模仿了香港模式的前半截，高地价、高房价，却忘记香港模式的后半截：住房高福利。

　　各地政府在住房市场化改革的名义下，把几乎所有城市居民推进房地产市场，而这个市场却已被政府强行地嵌入了一种地价、房价倾向于非理性上涨的机制，使低收入者无力购买房屋。这就是住房问题成为一个复杂的社会、政治问题的症结所在。而政府过往进行的宏观调控之失灵也证明，只要现有的房地产模式不变，房价腾涨、中低收入群体住不起房的格局，就无法从根本上改变。

　　解决之道在于改变城市居民解决住房问题的基本模式。

　　我们换一个角度思考。占人口多数的农民的住房问题，从未成为社会问题。原因在于，农民可以以非常低廉的成本获得属于自己家庭的宅基地，从而房屋成本是完全可以控制的。当今城市人口解决住房问题，也可以参考这种古今中外通行的模式。

　　也就是说，城市家庭可以到郊区向农民购买土地建设使用权，并以家庭为单位或组合为住宅合作社，自行建造自住房屋。当然，商业性开发公司也可以直接向农民购买土地开发商品房。但是，它们将不再是城市房屋的垄断性供应者。

　　这里的要害是，属于农民的农村集体土地，毋须经过政府征用环节，即可跟国有土地一样，转让建设用地使用权给城市居民用于建造房屋。这样做有两个明显的好处：第一，从城市居民角度看，绕开政府征用土地、房地产开发商从政府手中购买土地这两个环节，住房成本立刻就可以大幅度降低。第二，农民仍将保有对自己土地的所有权，而又可以获得比政府征用高得多的土地转让收益。由此，城市化的扩张，将采取一种分散的方式，由城市居民在与农民讨价还价中进行。而在这个过程中，农民将自然地实现向市民的转化，不会因为城市化反而成为生活没有着落的“失地农民”。

　　当然，这一改革最大的利益受损者将是各地政府，因此，土地制度改革的关键就是，政府作出选择：是毅然舍弃自己的既得利益，真正地以民众——既包括城市居民、也包括农民——利益、以公共利益为其惟一的追求目标，还是继续作为一个垄断性商人，在土地市场上逐利？

　　假如这一改革难度过大，那么，退而求其次，也应当考虑，对房地产开发过程中的各级政府施加更为刚性的约束。第一，在征地环节，政府应当按照未来的土地转让价格，而非如当下按照农业产值确定征地补偿标准确定给农民的征地补偿。因为，政府征用土地的目的是为了工商业用途。土地交易价格取决于未来的收入流。

　　第二，各地政府建立公共住房福利基金，比如说，土地转让收入的一定比例必须用于补充这一基金，用于向中低收入群体提供住房福利。

　　第三，土地转让收益的另一部分，应当用于新开发地区的基础设施建设。建设基础设施是政府的责任。让开发商承担这个责任，实际上是让业主承担，这等于对业主双重征税，因为，业主作为纳税人，其税款的一部分本来就是用于购买政府的基础设施供应的。