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编者按
“5·11”通知(《关于做好稳定住房价格的通知》)发布迄今，已近两月。
经历一段时期的政策消化后，各地市场表现已逐渐趋于明朗。因而，我们试图重新梳理过去60天中，楼市中发生的一些有趣的现象，以期获得对未来趋势发展的研判。
本报记者 郝倩 冯胤颖 发自上海
“事实上，现在在市场浓厚的观望气氛之下，市场仅仅经过了一轮微调。但是，经过了这一轮的僵持期，下一步谁先降价谁将首先获得市场先机。”
对上海而言，如何让房价尽速回归理性成为市场此轮盘整的首要目标
市民小林现在除了留着一套自住的房子之外，将手中其他的房子全部出手。而在之前四五年的时间里，作为普通公务员的小林先后买房、换房达六七次之多，“通过房地产投资，我的确积攒了一些钱。”小林说。而暂停对住宅房地产的炒作之后，小林下一步瞄准的是如何用手头的闲钱在商业地产方面有些作为。
并不是每一位投资客都像小林那么幸运。房产新政策出台60天，让上海的开发商对于敏感的价格问题“名保暗降”之余，私下里道出了“准备过冬”的真实生存状态；大批的小中介关门；投资市场“有价无市”。开发商“屏气”
“上海(颐景园楼盘)暂时没有调价的打算，至于下一步会不会调价现在还没有确定。”上海三盛宏业投资集团常务副总裁周健民说这番话的7月4日，“第一园林地产”正式启动代言品牌行动的签约仪式。
周健民对本报记者坦言发力品牌营销的真正目的：“品牌战略最终依然是为了销售服务。在宏观调控之后，上海多少受到一些影响。”
目前，松江许多新开楼盘已经在定价之初经过了第一轮的“微调”，而这种“微调”在上海市很多楼盘的新开盘价格中都在通过“低价开盘”、“送车库”或是“打折”的方式得到体现：仁恒河滨城一次性付款9.7折，按揭9.8折；公园城市部分房源单价6500元／平方米。位于闵行区七莘路上的蓼花汀花园，目前的价格为10800元／平方米，而先前的价格在12000元／平方米，价格回调了1200元／平方米。位于徐汇区华发路上的“徐汇新干线”，目前价格为8800元／平方米，比周边均价低了2000元／平方米，并且买底层送大面积的地下室。
“一些新闻报道上海一天狂跌3000元/平方米，这些鼓噪转移和放大了政策的杀伤力，让人误解房价将全线的大幅度的下跌，使得正常消费受到阻吓。”上海绿地集团总裁张玉良对目前市场的舆论环境不满。
“事实上，现在在市场浓厚的观望气氛之下，市场仅仅经过了一轮微调。但是，经过了这一轮的僵持期，下一步谁先降价谁将首先获得市场先机。”知情人士对本报记者表示。价格同盟的松动
销售压力让开发商不得不暗自降价以提高销售量。
一份统计数据显示：5月份商品房成交面积比4月份下降56%。剔除配套商品房因素，一手房市场成交量实际下降64%，成交价则下跌5%。二手房成交量下降近80%，成交价下跌近25%。
根据易居(中国)研发中心的统计数据：自5月底的一周起，全市住宅成交均价骤然进入7000元/平方米以下，此后，各周均价也尽在这一水平上。5月，各周交易量基本稳定在17万~22万平方米的低水平上，远达不到50万平方米上下的正常交易量。
与此同时，三个松散的“价格同盟”正在明显地松动。这其中包括上海浦东新区北蔡地区开发商；松江区九亭镇开发商以及佘山别墅的部分开发商。
房产新政策实施不久，上海市浦东新区北蔡地区的开发商就高调宣布：本区域楼盘不降价。身处其中的大华锦绣华城的开发商大华集团亦表示追随，但在6月初借周年庆的时机在大华社区作了优惠房源的回馈活动。但是大华的优惠活动并没有就此结束。虽然在对外的口径上大华集团依然表示“根据市场的变化及时作出价格调整”，但是也没有否认“对新房源正在进行一些向下调价”。最新的消息是，在北蔡地区，大华锦绣华城对之前售价1.4万~1.5万元/平方米的房源进行“封盘”，新开出的“优惠楼”价格降幅则达到30%。在此之前，大华锦绣华城四期在上海市房地资源网上备案上显示仅售出一套，且没有最后成交。
“大华的价格松动必然带来北蔡地区其他楼盘的降价。”一位分析师对本报记者分析道。
“佘山的别墅在价格上不要降价，只要把设计、施工做好，销售肯定没问题。”上海佘山高尔夫郡副总经理郑栩生在6月初表示。这个看法随即得到包括中凯佘山别墅、海源别墅在内的佘山别墅楼盘开发商的认同。但是，别墅的销售依然没有能够“回暖”。戴德梁行一位分析师对本报记者表示：戴德梁行代理的一个别墅楼盘6月份开盘，一个星期的时间里售楼处仅接待了一名顾客，而且没有达成任何成交量。
事实上价格战已经打响。本月农工商旗下的两个楼盘——明丰新纪苑、星河世纪城C块都以低于周边楼盘1000元/平方米以上的价格入市，并取得了较好的销售业绩。
上海置业有限公司执行董事副总裁蒋旭东毫不讳言严峻的市场形势。他对本报记者表示现在市场正在“回归”一个比较合理的价格，而不是“下降”。在这种态势下，第一阶段就应该是银行对房产商开发贷款的监控，并且提出应对措施；第二阶段为僵持阶段，开发商谨慎上市，看一看应该如何定价，购房者信心方面则有一些打压，越接近年底，价格还要往下跑；而第三阶段的市场特征则是开发商转向经营性物业，慢慢参与一些业态的经营，第三阶段需要增加现金持有量，增强国际接轨的平台，从单纯的开发型企业向半开发型企业以及自己持有物业方面来发展。
二手中介遭遇冬天
4月底上海二手房交易展上，与往年人挤人的场景相比，中介企业明显感到了买房者的热情在下降。“5·11”之后，成交量再遭重创，而抛盘量则明显增加。
上海二手房指数办公室的样本分析显示，从3月下旬开始，买卖双方进入了观望期。典型的卖方市场出现变化。进入5月之后，投资比例较高的次新房抛售现象愈加明显。报告显示，从3月份开始，二手房指数的增幅一再下滑，5月份的二手房指数环比增长仅0.6%。由于该指数报告主要以老公房为标本，这类房源有以自住需求为基础的购买群体的支撑，指数仍有微升。
而以次新房为研究样本的中原(上海)领先指数，5月份显示为127点，环比下跌2.8%，继续了4月的下跌趋势，且跌幅进一步加大。据业内人士估计，5月份二手房的成交量大约为3月份的20%，在6月份成交量仍然没有太大的起色，但是看房量有所增加。
在投资客比例较高的小陆家嘴地区、浦东世纪公园板块，价格回落更为明显。以浦东世纪公园板块为例，根据记者在当地采访获悉，其价格已经回落到年前的水平，有的房源甚至跌破年前的价格。
6月1日，依据七部委通知，上海制定的实施细则出台后，二手房市场出现微妙的变化。很多中介企业表示，市场开始变得平静。“一些之前低价急抛的房源的价格开始恢复到市场价格，而成交量仍然没有太大的起色。”记者在世纪公园附近的门店进行采访时获知。
“尽管上海房地产的租赁市场和买卖市场联动效应很低，但是随着二手房买卖市场的持续萎缩，不少投资者被迫开始由短线转为长线投资。”不少中介企业显然看到了租赁市场是新的业务增长点。
据上海信义不动产研究中心统计，今年第二季度，上海房地产租赁的供需增幅均创2年来的新高。以信义房屋租赁成交数据看，3~6月的租赁成交量已超过去年全年总量，5月份则比4月份上升80%左右。
这一趋势在其他的品牌中介也得到了体现。租赁业务已经成为中介企业新的利润增长点。但租赁的价格并未有太大的起伏，总体表现平稳。
但持续数月的市场低迷在中介市场却引发了一场关门潮。从小中介门店、加盟店开始，直至5月这股风潮开始波及品牌中介。
记者在普陀区的大华社区看到，大大小小的中介门店不是已经转让，就是铁将军把门。业内有统计数据显示，5月份以来每天有30家左右的中介门店被关；几乎所有品牌中介都有不同幅度的裁员，裁员比例最高达40%，很多公司还降低了职工基本工资，以削减成本。
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