上海开发商欲促老公房按揭 助力楼市成交

　　本报记者 郝倩 发自上海

　　老公房在市场中难以盘活的“尴尬”在最近一段时间逐渐显现了出来。但是在老公房的存量释放中，依然存在问题，这块市场究竟是否应该被盘活，如果被盘活又能对整个市场形成多大的购买力，现在还不得而知。

　　上海房地产市场正在发生一些微妙的变化，人们从开发商以及二手中介对于老公房的异常关注中可以感觉到市场对于消费释放的渴望。

　　这些拥有一二十年房龄的“老公房”交易市场，由于信贷制度而产生的“冷却”让房产消费无法顺利实现“进阶”。在上海，从来没有这样一段时期让老公房备受各方的关注。

　　老公房的尴尬

　　中山公园附近一座6层高的老公房中，20多户人家在几年间已基本上完成了一轮“置换”。原先的房主卖掉一室户、二室户的老公房，继而重新购买新的楼盘，从而达到改善居住环境的目的。

　　新近搬走的王女士在几个月前卖掉手中50平方米的两室户，用一次性获取的54万元现金贷款购买了中环线附近的一套3居室，从而完成了20年以来第一次改善住房的过渡；而之前1年搬走的一对夫妻也是在居住了几年之后，将老公房卖掉，从而筹齐了购买新居的首付款。

　　中山公园附近的老公房大都有了近20年的房龄，多少存在墙体渗水、管道老化以及配套不完善等等隐患。但是这些并不妨碍其单价升至1万多元/平方米，比周边一些楼盘价位略低。同样的2房，新建楼盘要达到90~100平方米，但是老公房却有大量30平方米、50~60平方米的存量资源。虽然单价没有差距太大，但是总价却低很多。接手的一批户主除了租户之外，几乎都是冲着房屋的低总价而接手了这批公寓房，因为这些公寓房最小的面积只有30平方米。

　　“在上海市实施住房制度改革之后，一批上海人利用手中的老公房实现了‘二次置业’，还有一些暂时经济实力稍弱的购房者购买脱手的老公房来获取住房。”戴德梁行分析师费海勇对本报记者表示。

　　“在上海房地产市场火爆、银行信贷政策宽松的时候，有一些中介公司的整体业务中有八九成的比例都来自于老公房的交易。即使在一些瞄准高端市场的中介公司，也有一两成的业务来源于老公房的交易。”一位中介公司工作人员对本报记者表示。

　　“就目前的市场分析，不论从哪个角度来判断，老公房的能量释放都是上海房地产消费阶梯中的一个重要阶段，从而让一级级的房地产消费进阶得以实现。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对本报记者分析说。

　　“释放存量资源是解决城市住房问题的重要部分。”建设部政策研究中心主任，博士生导师陈淮在接受本报记者专访时表示。他认为符合市场需求的二级市场是重新分配的主要方式，也能够比较有效率地通过市场解决住房分配问题。

　　但是，事实上从去年下半年开始，涉及老公房方面的信贷制度已经在发生细微的变化。今年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中关于“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋”又有了新规定，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银行也难以拍卖、变卖欠债人唯一居住的房屋来收回贷款。

　　这无异加大了银行房贷的风险，部分上海中资商业银行房贷政策情况也随即进行了变更。

　　记者了解到：建设银行要求“房价不低于33.3万元，面积不少于40平方米，其中，1981年~1990年竣工的住房，可申请的贷款成数不超过6成，外地人购买这一时段竣工的房产，建行不予发放贷款。”同样，根据中国银行的规定：1999年(含)以后竣工的住房，中国公民可贷最高8成，但是1984年(含)至1989年最高可贷4成。

　　“一系列的规定都表明了上海各大银行对‘高龄’房的信贷持紧缩态度，这让很多高龄的小户型老公房难以变现。”尹伯成说。

　　但是，当时老公房在市场中难以盘活的“尴尬”被淹没在楼盘销售的火爆之中。这种尴尬对于市场的影响在最近一段时间逐渐显现了出来。

　　打通死角的观念撞击

　　“以改善生活为目的的置换购房继续免除相关的交易税费；对购置售后公房等以自住为目的的，也应该在保证银行资金安全的前提下，对房屋适当评估，积极提供信贷支持……”

　　以上这段话出自上海绿地集团在最近的一份《当前房地产宏观政策的认识和建议》。在这份报告中，集团总裁张玉良还隐晦地提到“有一些正在实施和马上要实施的优惠政策，应该大力宣传，努力帮助普通消费者树立市场信心”。其中当然包含对老公房的评估以及信贷支持的期望。

　　张玉良以此作为“对加强和改善房地产市场调控相关政策的建议”的第一个建议。

　　这份代表绿地集团观点的报告中明确表露了开发商对于老公房的强烈关注，也表明了上海一些开发商的态度。而在之前的上海房地产市场，还没有开发商对这样一块市场抱有兴趣。

　　市场这种对于“老公房”的关注有据可依。

　　5月份，上海商品房成交面积比4月份下降56%。剔除配套商品房因素，一手房市场成交量实际下降64%，成交价则下跌5%；二手房成交量下降近80%，成交价下跌近25%。

　　同时，一份统计数据表明，上海6家大的中介公司，4月份的佣金水平相比于3月份，下降了63%；而5月份相比于4月份的佣金收入继续下降了30%。如果按照这个比例，5月份上海这6家中介公司的佣金只达到了3月份的20%左右。

　　“开发商在考虑一个问题：一部分有自住需求的人在观望市场，但是市场上依然有相当一批有自住需求的购房者要卖掉老房子，从而获得购买新房子的经济能力，所以开发商希望这块市场尽快释放出来。这同样也是中介商希望看到的结果，但是老公房在信贷制度上并不具有优势。”费海勇对本报记者分析说。

　　张玉良坦言，开发商在现阶段对于老公房的关注正是基于在投资客撤出上海市场后，对“消费阶梯”断层的担忧。

　　“投资者的撤出让自住需求成为楼市发展的刚性支撑，以前开发商不用考虑销售问题，现在却不得不将注意力转移到自住市场，因为只有将这块市场的消费能力释放出来，才有可能达成销售目的。”尹伯成对本报记者分析说。

　　“但是在老公房的存量释放中，依然存在问题，因为一些房龄达到20年，甚至更高的老公房本身在市政府的发展规划中是要被拆迁的，这就让这块市场本身具有不确定性。”尹伯成说。

　　这块市场究竟是否应该被盘活，如果被盘活又能对整个市场形成多大的购买力，现在还不得而知。