|
金学伟
住宅业的纯市场化最终一定会导致一个巨大的社会矛盾，甚至悲剧。因此，政府不仅要对住宅业进行调控、规范，而且政府本身也应该成为房地产业的一个重要的投资者和经营者
在中央加大了对房地产市场宏观调控后，大批炒房炒地资金包括境外集团资金，正纷纷避开一线城市，转而进入到天津、武汉等所谓二、三线城市。其口号是“放弃一线，转战二线，避开宏观调控”，尤其是二、三线城市的地产，成了境内外集团资金的主要瞄准对象。这一状况足以表明，我国房地产市场的宏观调控任务相当艰巨，形势也非常复杂，如无极端措施，类似20世纪80年代日本房地产价格的全面泡沫化很可能会在中国重演。货币过剩支撑房价高企
这几年，全球房地产市场涨声一片。
根据英国《经济学人》的统计：在过去五年中，经济发展良好国家的住宅资产总价为30兆美元到70兆美元以上，接近于这些国家GDP增加值的总额。其“泡沫化”程度看起来远比20世纪90年代后期的股票市场来得严重。在90年代后5年里，全球股票市值增加额也仅超过全球GDP的80%。
在这轮价格上涨中，中国无疑列在了全球首位。以地产来说，据英国《经济学人》的计算，1997至今，南非的升幅近2倍半；爱尔兰近2倍；英国、西班牙1倍半；澳大利亚超过1倍；法国、瑞典、挪威87%至76%；美国、比利时、意大利、新西兰70%左右；丹麦58%；加拿大47%……而中国地价上涨了多少，《经济学人》没说，只在中国名目下标了一个“na”。但笔者私下估计，这几年中国地价的升幅在3~4倍之间。至于房价升幅，仅以上海市公布的权威数据而言，从2000年到2004年间，其升幅就超过1.3倍，但实际测算可能更在1.8倍左右。
推动这轮房地产牛市的主要动力来自全球性的货币过剩。自20世纪70年代金本位制彻底崩溃及凯恩斯主义盛行以来，各国政府有了很大余地，可通过增加货币来调控和刺激经济。而长达30多年的货币过量发行，使全球货币过剩情况已相当严重。粗略估计，目前全球的游资——即相对实际经济运行来说属多余的资金，已高达2万亿美元。这些资金的逐利性与保值、增值需要，成为推动近几年全球房地产价格全面上涨的主要因素。
中国能在这轮牛市中名列第一，是因为在货币过剩的排行榜上，中国同样也名列前茅。以货币总量对GDP总额的比例来说，在全球各主要国家中，美、英、法、德，包括印度、韩国在内，大体都在50%~80%之间，唯有日本达129%。而截至2004年，我国M2相对GDP总额已近200%。
有资金就要有出口，有投资的能量就要喷发。当年，日本曾凭借着货币总量占GDP总量120%的比例，创造过现代最严重的一轮房地产泡沫。在货币过剩情况更为严重的中国，仅仅靠宏观调控，显然并不足以防止房地产泡沫在我国的全面升级。住宅业发展偏离了终极目标
贫富差距是我国房地产调控任务艰巨的又一个重要因素。
我国社会一直存在二元化结构。不仅城市和农村间存在着一个“城市的中国”、一个“农村的中国”。城市中也存在着一个“富裕的中国”，一个“相对贫困的中国”——我国的基尼系数已达0.45,就是一个明显的例证。
但我国又是一个人口大国，即便是极小比例的富裕人口，汇集起来就是一个庞大的数字。比如，以5%的富裕人口计算，全国13亿人，加起来就是6500万，接近欧洲一个大国的人口。这6500万人向大城市、向中心城市、向经济发达地区聚集、迁移，或投资于房地产，对房地产价格产生的推动力是非常巨大的。这几年我国房地产价格升幅中，有相当部分就是由这部分富裕人群趁全民改善住房条件之势而拉动起来的。这样的房价，已经无法用人均收入水平来衡量其高低，它更多反映的是少部分富裕人群的经济实力、投资意愿，以及对房价的支撑意愿。
大量富裕人群加入房地产投资，对我国住宅业发展带来的负面影响是显而易见的。以北京市为例，虽然按常住人口及现有住房总面积计算，其人均住房面积已可超过30平方米。但据媒体报道，近几年在北京的购房者，约40%左右的买房者都是外地人(上海的情况估计也差不了多少)。如果这一数字属实，那就意味着，除了在开发商手中积压的房屋没有转变成民众实际的生活资料，其使用价值被空置外，已出售的住房中，也有相当大的比例没有被实际的需求者拥有，而是进入了各种各样的投资者、置业者手里，其使用价值同样处在空置或半空置状态。
相同的房价，在一部分人眼里是如此的低廉，即便是现在，笔者接触的一些人中，大多数仍认为目前的房价不高；而在大多数低收入者眼里，却是如此高不可攀，望尘莫及。当一些地方政府沾沾自喜于本地人均住房面积已达多少平方米时，却有大量的住房根本不在居住者手里，其居住价值无法得到体现。这表明，近几年我国房地产市场的发展已在很大程度上偏离了它应有的终极目标。
由于土地资源在我国具有一定的稀缺性，由于贫富差距在我国是个客观的存在，由于我国是世界上货币过剩最严重的国家之一，因此，如无极端措施，居者无其屋，有屋不居住的现象恐怕会愈演愈烈，最终将成为影响社会公正和稳定的重要因素之一。让住房从投资工具成为生活资料
发展住宅业的终极目标是满足居住需要，而非投资需要。在我国，强调这一点尤为重要。因为我国是一个人均土地拥有面积很少的国家，土地从根本上说，和能源、水、矿藏一样，属于稀缺资源。尤其是大中城市，往往都地处最适宜人类居住的地方，其土地资源更具稀缺性。
我国经济发展与人口增长对环境压力很大，缓解这一压力的最好途径之一就是城市化。因为相同的人口数量，生活在城市中对土地及环境造成的破坏和影响要比在农村中小得多。如何利用有限的土地资源，解决更多的人口居住，以满足城市化需要？如何防止游资对房地产价格的更大、更全面的冲击；防止一部分富人利用土地资源的有限性，进行土地与房产资源的“垄断”？如何在今后的城市化过程中，一方面大量住宅的使用价值被空置，另一方面却出现一大批因房价过高而无力买房和租房的城市贫民？显然，仅仅靠宏观调控是不够的，它需要我们在制度上进行变革。
首先我们应明确，住房是生活资料，而非投资工具。考虑到过于严重的货币总量的过剩，在中国，有必要考虑推行住房实名制，抑制炒房冲动，让住房真正成为民众的生活品。
其次，将土地批租制改为年租制。我国房价之所以会和人均收入形成如此悬殊的比例，土地批租制也是原因之一，因为在土地批租下，房价已天然地包含了未来几十年的土地租金与级差地租金的上升因素。
其三，住宅业不能完全地实行市场化。我国有相当部分人存在着对市场经济的完全迷信，认为什么事，只要市场化，就一切迎刃而解。而相对中国这样一个货币总量严重过剩、且人均土地面积很小的国家，住宅业的纯市场化最终一定会导致一个巨大的社会矛盾，甚至悲剧。因此，政府不仅要对住宅业进行调控、规范，而且政府本身也应该成为房地产业的一个重要的投资者和经营者。
相对全体民众的利益而言，房地产价格上升带来的好处要远远地小于股票价格的上升。因为股票价格的上升能带来大众实际的可支配收入的提高。而房价的高涨对一般只拥有一套房的大众而言，只是水中月、镜中花，而对尚无住房的人来说，却具有相当的生存压力。
| 
