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“一手”“二手”市场的联手与博弈
本报记者 郝倩 发自上海
“以前市场好，现在可能卖不动，需要多增加一些渠道资源。否则华府天地也不会找中介公司，因为这样要多付出一部分的佣金。”费海勇认为，这种做法也足以反映出宏观调
控之后，上海楼市所发生的微妙变化
将沪上最贵公寓盘“华府天地”卷入其中的“降价风波”依然余波未平。
牵扯入“风波”的双方是华府天地和沪上一家房产中介。如今，有关“7000美元/平方米对折销售”的传言渐渐烟消云散，但是，这其中发生的纠纷依然没有定论。而事件双方的反应、“风波”一步步的进展，使得这场风波中的每一个细节都足以折射出宏观调控后上海房市产生的微妙变化。一笔糊涂账
上周日，一名张姓男子带了5组左右的客户到华府天地看房，并都表示出对华府天地298平方米户型的购买意向。这一事件引起了华府天地售楼处的警觉。宏观调控之后，楼市销售的不景气已经让这种大规模的意向购买客户集体看房的情况几乎不可能发生。
“我们当时就留下了这些意向客户的联系方式，事后进行一一的电话核实，发现原来他们都是冲着298平方米的户型可以获得3500美元/平方米的购买价格来的。而且有客户直接说明是通过一家易捷房地产经纪公司获知这条信息。”华府天地销售专案张帅对本报记者介绍说。
一场对于有关“对折销售”传言的调查由此在6月12日当天被列入了华府天地的开发商——上海置业有限公司的日程之中。当天，华府天地便向公司高层汇报该事件，并确认公司内部并没有这一项优惠政策。当天晚上，上海安信复兴置地有限公司(开发华府天地项目公司)营销总监潘浩对易捷房产安福路店进行调查，同时对本报记者表示，该谣言的传播和这家房产公司有关。
上周一(13日)，针对这一传闻，上海置业高层召开了一个会议，将整个事件进行了梳理。随即，一份落款日期为6月13日的公文函发到徐汇区工商管理局，同时潘浩对本报记者表示要继续追查易捷房产的责任，并要继续对政府职能部门进行举报和调查。
华府天地在发至徐汇区工商管理局的公函中明确表示：“确信这是社会上个别中介商在有组织、有策划地进行非法活动，甚至涉嫌诈骗。”
事实上一些细节已经可以将整件事情的脉络反映清楚。
“新天地零距离华府天地景观房，单价每平方米3500美元，市场价6000美元起，小林推荐。”就是这条群发短信将“半折销售”的消息进行了广泛传播。记者之后拨通了“小林”的电话，问及华府天地3500美元售楼的事情，小林含糊地表示“现在已经没有这个价格”，同时说明自己是易捷房产经纪公司安福路店的员工。
而在6月12日前来看房的意向客户中，有一位在台湾地区的客户专程打电话给潘浩，并保证和易捷房产的一位员工是朋友关系，而那位介绍她3500美元/平方米购买华府天地的“朋友”绝对不可能欺骗她。这些意向客户中，大多数都被证实是易捷房产的“客户关系”。
但是，在整场风波中，上海置业并没有因为其快速的反应机制而取得实质性的结果。当记者事后向易捷房产一位王姓经理核实该事件时，王经理表示没有这件事情，并且要求华府天地如果认定易捷房产传播了“3500美元/平方米销售华府天地”的信息，要拿出相应的证据。
一桩官司似乎就因为一方的矢口否认而搁浅了下来，完全陷入了“剪不断、理还乱”的境地。中介设套？
种种迹象表明易捷房产都在这场风波中脱离不了“推波助澜”的干系。但整个事件是否存在背后操纵者？
潘浩认为事态的发展并非那么简单，不排除三种可能：第一，华府天地内部出现了一些问题，有内线和一些中介公司里外呼应，导致谣言的产生；第二，华府天地的竞争者策划了整场风波，以影响华府天地的销售；第三，是中介联盟策划的整场风波，为了刺激二手房的市场。
上海置业有限公司副总裁、执行董事蒋旭东在接受本报记者专访时认为第三种“猜想”的可能性最大。“不管是哪家中介公司在背后操作了整场风波，可以肯定的是只要‘半折销售’顺利成交一套，都可以对市场明确一种信号：上海最贵公寓盘半折销售。这就对现今整个的上海房地产市场形成了强刺激，可能会有大量的抛盘现象产生，那么坐收渔翁之利的还是一些中介公司。”蒋旭东说，“发展商希望‘价’；中介公司更加希望‘量’，因为量的增多同样可以让中介公司获得足够的佣金，从而打破现在交易量萎缩的现状，获得存活的机会。”
所以他认为这场“风波”只不过是中介联合救市的一个前兆，这种“中介联盟”可能依然会在之后的日子里影响其他楼盘的销售。
但是戴德梁行房地产咨询公司分析师费海勇分析说，即使部分中介公司联合，也不大可能操纵二手市场。因为假设策划成功，收益是所有中介公司，而且这种做法会让这些中介公司的风险最大。
“即使有这样的联盟出现，也会因为比较松散而很难形成气候。同时，对某一个楼盘的恶意围攻通常很难奏效。”上海世联房地产顾问有限公司营销总监李晓川分析说。
费海勇分析认为，这三种“猜想”中，第一种猜想解释起来更加符合常理。在现有的市场行情下，中介所宣传的降价消息不可能是空穴来风，很有可能曾经有过一些内部促销措施的讨论或者是相关领导的决策想法，但是在并没有获得公司的许可之前，就已经被中介通过内线获知，并且加以四处传播。
“发展商利用这个机会来炒作自己不大可能，因为在这段时期无论对于发展商还是对于中介公司都十分敏感。虽然很多房产公司都愿意降价，但是谁也不愿意第一个降价，而房源短时期内不出手问题并不是特别大，但是如果这种并没有确实的降价消息被放出去，而且大规模地加以传播，可能对发展商造成的影响更大。”费海勇认为这才是问题的症结所在。“一手”“二手”的联手与博弈
号称上海最贵公寓盘的华府天地地处上海市北卢湾地块，这个板块可以被称之为上海的钻石地段，地段的稀缺性和不可复制性让该版块房源供应量一直十分稀少，房价居高不下。华府天地是其中唯一在售楼盘，客户主要是海外及港台地区的购房者。价格维持在7000美元/平方米左右。
上海市房地产交易中心5月下旬的调查统计显示：如今上海卢湾区的在售楼盘并不多，有华府天地、德玛公寓、淡水湾花园、卢湾都市花园等，而北卢湾由于华府天地的支撑，均价突破5万元，达到53647元/平方米；而南卢湾的均价则在24147元/平方米左右。
在上海的这个“钻石地段”的降价销售也在暗流涌动。记者了解到，同样比邻新天地的翠湖天地还没有正式发售，就已经有中介门店开出了优惠价格，以寻找合适客户购买。
二手市场已经悄然出现了降价局面，让一些中介公司以期获取多一些成交的机会。而发展商还没有开始大规模在降价上找寻出路。但是，新建楼盘和中介机构正在展开一些合作也足以说明发展商期望加快其销售速度。
“发展商的反应速度会慢一些，通常要经过市场可行性报告、分析、汇报到形成决议。
“但是这并不表明发展商就没有资金压力。”费海勇说。
在4月份左右，华府天地已经开始着手选择包括中原地产和美联地产在内的四家中介机构作为合作对象。“事实上选定这些中介机构只是为了让它们介绍客户，华府天地会在销售利润中拿出一部分作为佣金支付给中介机构。”潘浩说。
不过，“五折风波”最后导致了分销协议暂缓发布。
“以前市场好，现在可能卖不动，需要多增加一些渠道资源。否则华府天地也不会找中介公司，因为这样要多付出一部分的佣金。”费海勇认为，这种做法也足以反映出宏观调控之后，上海楼市所发生的微妙变化。
“在现在的市场形势下，首先是开发商尽量避免这种扰乱房地产市场秩序的事件发生；其次是政府部门应该有更加详细的市场秩序管理措施，让开发商在遇到此类事件的时候，能够有一个保护自身权益的解决方案；第三是消费者，要防止在二手市场受到欺骗，不要偏听偏信，防止被一些小中介损害权益。”在经历了这场风波之后,潘浩认为其他的开发商也应该从这件事情上吸取一些教训。
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