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北京物业收费首度直面价格听证
本报记者 林明 发自北京
酝酿了一年半之久的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》，本周二在北京市发改委主持下进行了公开听证会。这项可能影响到京城
上千万人生活状态和2000多家物业管理公司业态走向的新政策，从一开始就受到各方高度关注，来自北京消协、物业公司、业主、律师、专家、学者、官员等23位听证代表直接将主要议题锁定在定价标准上。0.9元/月基价引起争议
“2003年11月，国家发展和改革委员会、建设部制定了《物业服务收费管理办法》。随后，北京根据这些精神拟定了新的收费办法和标准，对不同的物业服务分别实行政府指导价和市场调节价。”北京发改委收费处处长齐佳在介绍新规定出台背景时表示。
根据新规定，北京将对商品住宅物业管理收费实行政府指导价，收费基准价定在每建筑平方米每月0.9元，在这个基础上可上浮10%；经济适用房收费基准价则定在每建筑平方米每月0.55元。
在23名听证代表中，有5位业主代表普遍认为新办法中对物业费标准定位太高，不少本身就是小区业委会成员的听证代表认为，每月住宅物业费0.9元的基价仍有下降空间。来自房山区碧桂园小区业委会代表李志远认为，在北京有的小区物业收费不到基价一半，同样管理十分出色，这显示这一标准的确存在偏高现象，而物业公司在制订收费标准时往往就高不就低。
来自律师行业代表也是业主方观点的有力支持者。北京市汇佳律师事务所邱宝昌律师代表认为，对住宅物业收费基价定在每月0.9元，而经济适用房物业收费基价则为每月0.55元，两者之间差距达0.35元，接近一倍，而对两者比较来看，其服务范围大体相当，内容基本一致，这样以来，0.9元的收费标准明显偏高了。
此外，不少业主和消费者代表认为，在定价标准方面还应更细化一些，比如对于价格标准应该多分几个档次，区分开中心城区与郊区的标准。来自怀柔区梅园小区业委会的房海代表表示，在收费标准上周边地区与中心城区一致，是不尽合理的，各地消费水平、家庭经济收入和物业管理成本都是不一样的，郊区参照市中心显然太高了。而来自北京民政局的丁长利代表则提出了关注弱势族群，区别对待低收入家庭收费标准的内容，目前北京处于生活困难的家庭有1万多户，0.9元标准显然是他们无法承受的。
而对于大部分业主代表认为偏高的收费标准，物业管理公司代表异口同声说“不”。物业拒绝廉价管理
在所有23名听证代表中，有7名来自物业管理公司。就像事先有了足够的默契，对于新的收费标准，7家物业公司代表齐声表示标准过低，无法满足物业管理公司正常运营。
北京金罗马物业管理公司徐北风代表介绍说，如果以0.9元为标准，与这些年来北京物业现行收费标准差不多。而近年以来，北京人工资收入水平已有了大幅提高，据另一位物业公司代表狄尚志提供的数据表明，北京员工工资近年来累积增长了134%，其他水、电能源涨幅更是惊人，水从每立方1.15元涨到现在的3.7元，涨幅达221%，电也从每度0.5元多涨到0.7元，这些大幅增长的管理成本，如果收费维持在过低水平，不但运营难以为继，且势必影响物业服务质量。
来自北宇物业的刘巧丽代表分析了物业管理行业的整体利润水平，如果以利润率为5%计算的话，经过测算，0.9元的收费标准都很难达到，如果按照低价收费，不但影响服务质量，行业形象也可能回复到以前房管所的老面孔上去，因为经费不足而聘请廉价保安、清洁人员，也将降低服务质量。企业都是要靠盈利生存的，物业行业同样如此，新的收费标准可能对北京目前2000多家物业管理公司的生存状态形成影响。
据了解，目前在北京从事物业管理、拥有正规资质证书的物业公司有2300多家，其中37家为一级物业管理资质单位，107家二级资质单位，三级资质达到2156家，新收费办法出台将对这些企业的管理能力，服务水平提出更高要求，物业管理人士认为，可以将新规视为对多家物业管理企业的一次集中洗牌。市场化将成为未来趋势
“从这两个文件拟订以来，已经在去年4月、8月两次在网络上向社会各界征求意见，然而经过此次公众听证后，仍然还有不少地方需要改进、细化的部分，这些将在文件出台前予以补充。”北京市发改委副主任柴晓钟在听证会后表示。
对于一项已经酝酿一年多的物业管理收费办法，今天看来仍有一些地方需要补充细化，柴晓钟认为，这是因为物业管理这个行业的性质所决定的，尤其在服务水平和一些整体功能上难以定量分析，因此个案和特殊性较多，也很难做到绝对的公平，只能用相对公平合理的方式来操作，对于这次听证会中提到的关于公摊面积，与物权法衔接，计费、法律关系等细节内容将在新的办法中体现出来。
对于这次在28个样本基础上形成新的物业管理收费办法，柴晓钟坦言，这也可能是一种现阶段的可行的操作规范，物业管理作为一项特殊性的服务类行业，其直接面对的是每一位业主，而未来的管理方向应该是走向市场化，而并非由相关政府部门来联合制订相关标准执行，完全是按照服务水平和等级，以市场供需价格为导向，形成业主群体消费和物业公司之间的互相选择关系，价格和服务内容由双方自由协商确定。
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