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知情人士称深圳相关部门已起草允许车位买卖的规定，但需物权法出台后方可定案
本报记者 胡正荣 发自深圳
业主与开发商的停车位产权的纷争是由于产权不明晰引起的，车库的归属问题还有待物权法颁布后方能走出法律怪圈。
“3000多住户，只有1200个停车位，车位本来就少，而且由于地下车库面积不计入容积率，开发商对地下车位不拥有产权，现在他们拿出来卖，实际上就是将产权一次性转让，但又拿不出产权证明。”位于深圳南山区一知名品牌开发商的楼盘临时业委会负责人马先生向《第一财经日报》记者这样表示。
近日，在该小区内，关于劝阻业主购买车位的公告张贴在小区公告栏内，马先生和业主们一起正在进行抵制开发商出售地下停车位的活动。而类似这种状况，在深圳许多大小开发商的楼盘内都时有发生，有的小区业主因为车位买卖争议，甚至与开发商对簿公堂。
业内人士指出，业主与开发商的停车位产权的纷争是由于产权不明晰引起的，车库的归属问题还有待物权法颁布后方能走出法律怪圈。但知情人士透露，深圳市国土资源和房产管理局已起草停车场车位出让转让办法，届时将允许车位进行买卖。小区车位吃紧
位于深圳福田区的某花园是由港商开发的一高档楼盘，小区600户，只有200个停车位，去年底，因开发商出售车位，业主为了进行抗议，全部将车辆停放于小区外的马路上。
该小区业委会主任曾女士向本报记者表示，车位紧张的问题是小区业主最为头疼的事，如果将车位出售的话，一方面产权不确定，另外如果该车位空置时，别的业主车辆不能停放。
而这种车位紧缺现象，在一些老住宅区则更为突出。以莲花二村为例，整个小区只有400个停车位，而业主车辆已达到2000辆。华富村4区约有500辆车，却没有一个停车位。梅林片区如果按照“3户一个车位”的标准，到2010年梅林片区共需车位近2万个，但现有规划预留的车位仅有9000个。
近年来，深圳市私家车拥有率不断上升。据深圳市红彤汽车销售中心统计，今年平均每日新车上牌数已达到日均700辆左右，其中私家车占有大半比例。有人大代表建议，因深圳车辆增加过快，交通及停车问题在近年来愈显突出，建议政府控制私家车的增长。
深圳综合开发研究院博士郭万达则认为，私家车不能简单地加以限制，从经济发展的层面来说，深圳已经进入了工业化的中后期，消费是拉动经济增长的重要因素。“住有房、行有车是许多人的一个梦想，住房不可能去限制，同样，车也不应该限制。问题的解决需要一个全面的方案，不能简单靠限制私家车。”
面对日益增长的小区停车难题，深圳市政府出台新的《深圳城市规划标准与准则》于2004年4月1日开始执行，按此新标准，单元式住宅的停车位指标为：100平方米建筑面积停车位指标为0.6~1.0(要求小户型取低值、大户型取高值)；按户车位数，平均超过1户1车位，超过200平方米建筑面积的大户型房屋，有2个以上车位。
据记者了解，现在出现停车难的不少小区恰恰都按照1990年10户1个车位的标准或者是1997年2户1个车位的标准设计的。当初标准的制定者没有想到短短数年之后有车族呈井喷式发展，有的小区车主不得不将车见缝插针地停在小区过道或绿地上。车位买卖存争议
在小区车位紧张的背后，由开发商出售车位所引起的产权归属问题则是业主与开发商矛盾的焦点所在。某品牌开发商的经营负责人告诉记者，在他们公司开发的楼盘中，曾有业主因买卖车位的问题，与公司打过官司。
这位负责人还表示，按法院判决的依据来说，则是按《房地产买卖合同》中的附表四作出的约定，即：停车位的使用权由房地产发展商享有。如果全体业主都签署了该约定，该约定具有法律效力。“一般发展商在售房时都会与业主签订此项约定。对发展商来说，投资成本较大，出售车位是一个回收成本的重要途径。”
目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通居民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。
法律界人士认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，房地产开发商可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售停车位，或约定停车位的产权归属。而对于是架空层和地下的停车场，因为不计算其建筑容积率，这就意味着停车场是作为小区的附属物存在的。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，地上建筑和其他附着物不可分割转移。也就是说，小区建好后，房屋一旦卖出，小区停车场和花园等附属物的使用权也就一并属于小区全体业主。
景洲大厦业委会负责人邹家健表示，在深圳有一个普遍现象，所有地产商都有约定，即除了买的房屋面积外，所有的配套和外墙广告、楼顶花园、停车场架空层等都归发展商所有。
我国现行的规定是，以土地和土地上的附着物和物业是不可分割为原则，地产商随房屋销售的结束，土地上的配套随房屋的转移而转移，这部分应属于全体业主所共同享有。这种“约定”与现行的法规有冲突和矛盾之处。对于近日公布的物权法草案，在对会所、车库及绿地等所有权的归属方面，现也还未作出解决方案。物权法草案中存在的一个主要问题，即如果按照草案规定“有约定的按约定，没有约定的归全体业主所有”，这将会让约定合法化。
而上述地产公司经营负责人说：“停车场等公共配套的产权的归属是一个相当复杂的问题。”他认为这属于上位法与下位法相冲突的矛盾所在，因为国家对此一直未明确规定车位的产权归属。在他处理的多起业主与开发商关于停车位产权的纷争中，由于产权不明晰，到最后双方都不了了之。所以，车库的归属问题有待物权法颁布后方能走出法律怪圈。小区车位将允许出让
深圳市住宅小区停车场主要分为四种类型，分别是多层经营性停车场、地面停车场、首层架空层停车场和地下停车场。由于其属性不同，其产权归属也有所不同。曾女士告诉记者，自己长期居住在香港地区，因为香港的车位与主产都属于开发商，全部可以出售并有产权。当她所居住的深圳某小区要出售车位，她在网上进行搜索时，才发现内地的车位买卖没有产权，存有许多不确定因素，才联合小区业主一同进行抵制。“希望政府尽快明确，需要一个合理公开的制度进行管理。”
记者了解到，深圳市国土资源和房产管理局已起草《深圳市住宅小区和办公楼停车场车位出让转让办法》(下称《办法》)，曾参与起草的邹家健表示，该《办法》将停车位面积计入容积率，允许车位进行买卖。据国土部门相关负责人介绍，以前的车位属公共配套设施，不计入容积率，如果在不计入容积率时，开发商将此地用来买卖，那么将对小业主就很不利。因为国土部门对车位的权属问题不予承认，不办理任何产权证明。但是出台《办法》后，会有明确的划分。
据邹家健介绍，内地对停车场的归属和出售问题还没有明确的规范，现在毕竟还在一个探索的阶段。“此《办法》已经上报市政府，有可能要在物权法出台后再正式公布。”他说。
对此，广东省万商律师事务所孙律师表示，深圳出台的车位出让办法，意味着发展商能拿到产权证了。他认为这同时需要做一些限制性的规定，否则容易出现业主私下自由转让了，使真正需要使用车位的业主不能用合理的价格取得使用权。对于以前已出售的车位，由于政府没有明确禁止，所以既不能说合法也不能说不合法。而业主真正关心的也正是已购车位身份的认定。
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