商业地产持续走高上海各区暗中较劲

　　本报记者 郝倩 发自上海

　　“从上海的城市化进程来看，新的商业面积有1400多万平方米，整个上海人均商业面积已经达到基本平衡。所以之前、之中以及之后，我们必须强化商业在地产上的协调。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示，“在此之后，政府反过来要进行指导性管理，在‘总量控制’、‘业态构成’以及‘功能构成’上进行改变。”

　　“作为现代服务业集聚区，黄浦区西藏路环人民广场地区将拥有十几幢高品质现代办公楼，将全世界最好的企业都引进楼里。”上海市黄浦区副区长陆晓栋24日在百事、葛兰素史克两大企业正式签约成为都市总部大楼租户的典礼上，透露了黄浦区下一步的发展方向。

　　商业地产在目前的上海房地产市场中依然持续走高，而上海市各区对于商业地产的积极扶持以及管理也愈加明显。

　　商业地产持续走高

　　6月13日在纽约举行的2005年度中国投资论坛上，仲量联行亚洲资本市场部董事总经理理查-约翰生(RichardJohnson)先生指出：尽管存在不确定性和风险，中国房地产市场依然诱人。

　　仲量联行商业部总监陈立民表示：“商业地产如果不取代目前住宅市场的地位，上海经济就要面临风险。其实理想的就是商业地产走高，民用地产走低或走平。”

　　同时，根据仲量联行最近的分析报告：写字楼市场目前是内地房地产市场中透明度最高的领域，而且未来也将是投资者的首选。许多亚洲开发与投资集团已占据了该市场的主导地位，如香港的和记黄埔、嘉里、新世界和瑞安以及来自新加坡的凯德置地和GIC。其他知名的亚洲集团包括韩国的LG、印尼的力宝和日本的Mori。尽管缺乏楼宇和交易记录仍旧困扰着潜在的投资者，但市场透明度已经日益提高。

　　日前，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月份征询市场意见后的相关总结中，包括证监会将放宽香港房地产信托投资基金(REITs)投资境外物业的限制。这使得发展商可以套现发展下一个项目，而资金有限的投资者也可以获得投资房地产业的机会，获得租金和增值收益。这是为商业地产的发展提供更加广阔发展空间的又一利好消息。

　　在上海的商业地产发展中，如果以写字楼的供应量和吸纳量来分析，2001年是市场回暖时期，2004年租金大幅上升，从2001年到2007年一直处在吸纳量大于供应量的市场阶段，但是到2008年，开始转为买方市场，供应量在70万平方米之上，但是吸纳量在50万平方米之下。在从2004年到2009年这一阶段的供应量中，长宁、黄浦、静安、卢湾、徐汇以及浦东都有大量的写字楼上市。

　　“目前都市总部大厦已经创下了每天1.3美元/平方米的租赁价格。”仲量联行商业部高级经理叶琳对本报记者表示。

　　商业地产的蓬勃发展让上海各区展开了对于“总部”的争夺战。新近开始招商的都市总部大厦位于黄浦区，经过双方的精挑细选，百事集团一举租下其四层多楼面近9000平方米；葛兰素史克则计划租下三层楼面6000平方米左右，虽然9月份才正式落成，但是都市总部大楼的出租率已达到45%。

　　同期的数据显示：跨国企业“马士基”租用了天安中心四层约1万平方米；帝斯曼租用都市总部大楼一层约1900平方米；Micron租用嘉华中心约1800平方米；高盛租用世纪商贸广场约2400平方米；家得宝租用世纪商贸广场约2400平方米……

　　政府助力

　　“在‘地区总部’的设立条件中，就‘投资性’而言，其母公司资产应该达到4亿美元；在华投资3000万美元，并且投资或者管理3家企业。”陈立民这样定义“地区总部”。

　　由跨国企业提升的写字楼市场引起上海越来越多区县的关注，这种关注已经扩散到整个商业地产领域中。而政府与商业地产的联系正在日益紧密。

　　“从上海的城市化进程来看，新的商业面积有1400多万平方米，整个上海人均商业面积已经达到基本平衡。所以之前、之中以及之后，我们必须强化商业在地产上的协调。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆对本报记者举例说：“上海有一个区，在旧县城城市化的改造中，有36家开发商拥挤在同一个商业项目中，而且相互之间在沿街商铺的经营商没有协调和沟通。在此之后，政府反过来要进行指导性管理，在‘总量控制’、‘业态构成’以及‘功能构成’上进行改变。”

　　上海市长宁区中山公园地区功能拓展领导小组办公室宣传公关部负责人姚志康对本报记者透露，在之前对于长宁区的功能定位中，就有过两种不同的意见，是打造中山公园商圈，还是将中山公园打造成城市的副中心。讨论结果表明，起步的基础依然是商业性。

　　“而功能定位则瞄准了多媒体电子产业这一新兴产业。”姚志康说。为此，长宁区在引进这些企业的过程中有相关的优惠措施，以培育这些企业作为区一级可持续发展的源泉所在。记者通过上海新长宁(集团)有限公司(下称“新长宁”)了解到，虽然长宁区依托多媒体产业园正在吸引类似的企业入住，但是同一时间位于长宁区的临空工业园区也同样在力图引起更多跨国总部的注意，从而提升整个园区的价值。对于一些跨国公司的争夺在临空工业园区和张江高科工业园区之间也曾经展开。“但是，致力于引进百盛、朗讯以及海南航空等企业而展开的谈判一直没有停止。”新长宁行政总部经理封汶憬对本报记者表示。

　　“对于一些商业集聚区的打造，绝不仅仅是一个单个企业行为，而应该是一种综合行为，很多都是由政府来牵头。税收减免、购买和租用写字楼等等。同时，还应该对外资金融机构在当地注册的捆绑。政府机构和开发企业在某种意义上应该共同承担风险。”陈立民对本报记者分析说。

　　“浦东新区对商业管理呈现强化的趋势。这种对于地区定位的全盘考虑正在导致新一轮的规划越来越细致，同时管理控制也得以强化。政府在一些领域就是要‘进入’，要强化政府的作用。在对一些商业必备业态的引进中，要出台相关的补充规定、扶持政策，并且推动立法。”上海市浦东新区经贸局副局长陈中茂表示。