楼市暴利事件为何打不垮高房价

　　■冯海宁

　　武汉一家叫东星集团的房地产公司的降价行动揭开了房地产利润的冰山一角，这家公司不仅公开宣称房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，离楼盘很远就可看到几条巨大的红色条幅，上写着：“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”，“响应政府号召，平抑武汉房价”。

　　关于楼市暴利之争早已有之，因暴利新闻而引发的暴利事件也不绝于耳。自2002年以来，媒体就曝出房地产业连续3年居我国10大暴利行业之首，一批学者开始与开发商展开漫长而激烈的口水战；2005年，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。更有开发商自曝“没高利润谁做房地产”。

　　值得注意的是，类似以上这些内幕披露、引发大范围博弈的楼市“暴利事件”，也只是嘴巴层面的争论，不仅开发商依然我行我素，买房人依然蜂拥售楼处，即使政府相关部门也缺少实质性行动。如此，尽管频发“暴利事件”，但楼市依然面不改色。

　　在笔者看来，“暴利事件”之所以打不垮高房价，最大的原因是供求失衡。楼市持续数年的调控既没有抑制住炒房、投机，对自住性需求也缺乏合理引导，甚至一直对需求缺少有效估计，致使需求呈泛滥之势。当然，房屋需求泛滥也与整个社会大环境相关。

　　从供应层面来说，政府垄断土地和经营土地，影响的不仅仅是房屋成本，更影响着房屋供应量和供应效率，因为土地是房屋之根。而且，政府在垄断土地和经营土地的同时，也对开发商垄断土地和经营土地治理不善。那些大开发商不仅大量圈地，也在大量囤地。至于开发商囤房、违规销售、逃税等，更是牟取暴利的手段。

　　从另一个角度分析，开发商普遍缺乏社会责任感也是一个原因。楼市自有暴利之说起，从没有一个开发商正大光明地站出来戳穿楼市的暴利面目。之前，虽有开发商曝行业黑幕，但都是隐姓埋名，其真实性就大打折扣，对行业的冲击力也极其有限。

　　而武汉这家开发商光明正大地来戳穿楼市的暴利面目，也未必是基于企业的社会责任感，很可能是缘于从今年初开始的销售突然遭遇谷底，春节期间一套都没有售出，也就是一分钱收入都没有，对他们刺激很大。

　　更重要的是，在房地产成本以及开发商利润是公开秘密的情况下，依然很少见行业主管部门对暴利采取行动，只有极个别地方政府采取了限制房价的办法。更多的地方政府却在袒护暴利，据《21世纪经济报道》披露，有的开发商在二三线城市的项目决定降价时，居然得不到当地物价等部门的批准。原因竟然是房价降了会影响当地土地财政的收益，甚至觉得当地房价低了“没面子”。

　　可见，有地方政府撑腰，楼市暴利难除。那么，还有没有其他办法来治理暴利呢？笔者认为一是可以借鉴德国经验，德国房价10年不涨的原因之一就是，房价并不是由开发商说了算，而是取决于独立的房地产价格评估机构。二是完善法律，比如说及早出台物业税、《住宅法》进行综合调控，更直接的办法是制定《房地产反暴利法》。

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