土地市场降温对房价影响有限

　　冯海宁

　　信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果，最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标(新华社2月12日)。不仅长三角土地市场降温，北京、广州等房价上涨过快的城市，土地市场都不同程度地“低下高昂的头”。对于造成土地市场迅速降温的原因，有分析认为是信贷紧缩政策和反囤地政策作用的结果，也有分析认为是房价步入下跌周期的信号。

　　的确，信贷紧缩政策和反囤地政策是一盆冷水，是土地市场降温的主因，但是，促成这轮土地市场降温还有一个原因，即市场自行调节也起到了作用——大开发商过去囤足了土地且消化需要一个周期，中小开发商又无实力拿地，土地市场在过去几年持续升温后突然降温，有一定的必然性。而且，这轮降温潮能否让土地市场回归理性、能否影响房价还待观察。

　　单纯从土地市场而言，要想回归理性取决于土地合理流通，即土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在开发商手里，任何一方囤地都会使得土地市场供求失衡，因为土地没有产生承载生产或居住的价值。而要想让土地合理流通，必须限制地方政府的权力并降低地方政府和开发商对土地的预期，制度保证、阳光操作必不可少。这些都不能一蹴而就，因此土地市场彻底理性回归还需一个过程。

　　从整个楼市来说，地价决定不了房价走势，但房价对地价的影响显而易见。因此，土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。但事实告诉我们，目前即便房屋成交量萎缩、部分楼盘打折出售、观望情绪依然存在，但商品房市场整体而言，价格依然处于非理性状态，这就决定了土地市场不可能立即理性起来。

　　至于这轮土地降温潮能否影响房价，笔者以为，土地降温并不会如某些分析所认为的，是房价步入下跌周期的信号。固然，根据面粉与面包原理，地价“面粉”降价，房价“面包”理应降价，但是，目前中国的房价助长因素极其复杂，并不完全是由地价所决定的。换言之，这轮土地降温潮对房价影响有限。

　　这是因为，一是地价仅占房价三成左右，地价并不是房价决定性因素(其实过多税费，也是构成房价过高的因素之一)，而供求关系是房价过快上涨的决定性因素；二是从短期来看，因为开发商囤积的土地没有消化，房价依然还会处于高位，也就是说，仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价；三是开发商所囤土地多是高价竞得，不可能建造低价房子；四是取决于信贷紧缩政策效应有多长，以及对需求影响有多大。

　　复旦大学教授尹伯成认为，地价向来是市场信心最敏感的风向标。但笔者以为，地价影响的只是部分业内人士，而消费者最看重的是房价变化。可以说，只有房价才是市场信心惟一敏感的风向标。甚至可以认为，即便房价下降，也不是土地市场降温所致，而是货币紧缩政策抑制需求的结果。

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