曹远征：投资成为我国居民的常态

　　本报记者　杨丽萍　

　　必须承认，过去一两年，投资是拉动房价上涨的重要动力之一。

　　饶有意味的是，中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征近日表示，投资已变成我国居民的一个常态。

　　但投资对象和投资方式的选择却并不容易。戴德梁行投资策略发展顾问部的王晨则建议，对于住宅投资，投资者可以关注像天津这类二线城市甚至三四线城市。“一线城市对于散户型的个人投资者余地已不是很大。”

　　经济和楼市预期下半年趋于乐观

　　宏观经济的预期在很大程度上左右着房地产的投资预期。

　　3月17日，参加“中国经济投资高峰论坛”的多位专家均对我国宏观经济表示乐观。

　　“我个人认为，自从去年7月份美国次贷危机发生以来，虽然还在延续，但不可能爆发全球性的世界经济危机，最多是一个局部的风波。”曹远征判断说，美国次贷危机问题大概会在今年8、9月份缓解，最晚到明年年初。我国经济今年将维持合理的增长幅度。

　　国金证券首席经济学家金岩石表示，今年第三季度美国经济可能开始企稳。中国南方灾后重建使今年第一季度的投资项目推迟到下半年，同时，下半年还会出现换届驱动型的行政性投资扩张。因此，中国经济在今年下半年会迎来爆发性增长，并可能推动股市爆发性上升。

　　在此宏观经济背景下，资深财经评论家水皮指出，如果房地产出现大拐点，整个中国经济就会出现拐点。假如说房价真的下跌50%，那么我国资本市场还要腰斩一回(再下跌一半)。这种现象显然是不可思议的。

　　业内专家认为房价仍然有其支撑点。“从现在来看，今年的奥运会，2010年世博会，政府在基础设施方面的投入非常大，基础环境的改变必然要带动房价。”仲量联行中国区投资部董事高世斌认为，即使在后奥运会期间，房地产还是有很高的期望。“中国经济不是奥运驱动的，不会存在奥运前后巨大差距的问题。”

　　从单纯的消费变成消费、投资并存

　　国家统计局在CPI统计数据里，并没有包含商品房价格上涨的数据。因为在国家统计局看来，购买商品房是一种投资行为。事实上，在过去几年，投资因素正是拉动房价上涨的重要动力之一。

　　曹远征提出了一个重要观点：在过去一两年里，我国居民已从单纯的消费变成消费、投资并存，投资已变成我国居民的一个常态，而不再是偶尔为之的一件事。

　　美元贬值是造成全球流动性过剩的主要因素之一，而人民币升值加剧了这一趋势。曹远征说，流动性过剩对我国需求的影响，最主要的方面是老百姓的资产偏好发生了变化，很多居民从一个单纯的消费者转变成投资者，或者说，消费、投资并存。居民有投资需求，但可供投资的品种太少了，除了买国债，只有投资股市、房市。“对这个问题我们认识得不是很细，过去认为投资的需求是随机的，但我们现在来看老百姓是真正有投资的意识、投资的需求。”

　　金岩石亦赞同这一观点。他表示，中国已经新兴起一个阶层，把投资当作一种常规的消费行为，形成了一个投资者群体。

　　经济学家认为，投资是经济活动中不可或缺的要素。投机可以遏制，但投资其实是难以真正阻挡住的。楼市投资在很长一段时期内都将存在。我国居民对买房置业的偏好，是支撑楼市投资趋势的文化因素。

　　二三线城市或是可行选择

　　处于观望中的楼市，选择投资对象和投资方式并不容易。

　　“就住宅而言，经过一轮的价格上涨，无论是住宅的使用者还是投资者都感觉到资本能力在逐渐吃紧。以北京为例，两年前一个均价8千元的房子到现在可能要1万6以上，在北京想买100万的房子余地已经不是很大了。”王晨建议，投资者可以把视野放得更广一些，多关注二线城市甚至三四线城市。

　　王晨认为，天津现在就是一个不错的投资市场。从天津的整个格局来看，不管是天津提出的新中心，还是未来的轨道半个小时交通，都会给这个城市带来很多的投资机会。京津城际轨道交通开通后，北京到天津也只需半个小时。

　　最重要的是选择准确的物业盈利模式。王晨等专家认为，良好的物业盈利模式至少需要具备区位(地段)、业态组成、客户(消费)群、回报预期等诸多比较优势。“中国经济投资高峰论坛”将天津时代奥城作为一个典型案例进行了介绍。

　　时代奥城是孙宏斌2003年以“地王”价格拿下的一个建筑综合体项目，位于天津著名的水上公园与2008年天津奥运场馆之间，总建筑面积100万平方米，包括住宅、酒店式公寓、五星级酒店、大型商场和专业店等，被认为是综合了优良盈利模式的特质。

　　据时代奥城总经理迟迅介绍，“这个项目从2004年开始开发至今，回报率几乎已经达到了200%，目前，售价已已经达到了15000元，年租金回报率可以达到10%，约有30%为外籍客户。”　中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路听说该项目已有多家大型商业连锁企业进驻后表示，这些企业的入驻说明这种物业是非常值得投资的。

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