尹中立

　　●住房是特殊商品缺少复制性

　　●市场竞争不充分价格易操纵

　　●跟风投资会造成非理性繁荣

　　●住房市场不可能完全市场化

　　随着第二套住房按揭政策的落实，房地产调控政策力度开始逐渐加大，住房市场出现了明显的变化。同时，反对房地产调控的声音也逐渐增多，反对者的共识是“政府不应该采取行政的方式干预住房市场”，甚至有人提出“炒房无罪”的口号。

　　这些观点看上去符合市场经济的一般原理，但纵观世界各国，没有哪个国家对住房市场是采取放任不管的，原因何在？

　　如果说大白菜是一般商品的代名词的话，那么我们将住房市场和大白菜市场进行一番比较就可以清楚住房市场的特殊性了。

　　从直观我们可以看到，住房是不可移动的，是属于不动产；而大白菜是可以自由移动的，它不仅可以在国内市场流动，还可以卖到国外去。自由市场竞争无法在相同的位置生产出更多的相同质量的住房的，既然无法重复生产，自由竞争又怎能产生效果呢？北京的大白菜如果价格高、利润丰厚的话，会吸引山东、河北的农民生产出相同品质的这种大白菜，于是这种大白菜的市场供给会增加，价格会下跌。但国贸中心的位置好，租金高，通过市场竞争能再建造出一座国贸中心吗？

　　其次，我们看看住宅和大白菜的价格有什么不一样？如果北京的大白菜突然价格上升，全国其他地方的大白菜就会运到北京，也就是说，大白菜的价格是由市场充分交易后决定的，是很难操纵的。住宅则不一样，一个住宅区的价格涨跌实际上是由当时交易的住宅价格决定的，一般而言，住宅的流动性很差，每个住宅区可交易的住宅只是少数，少数可交易的住宅价格决定了大部分住宅的价格。因此，住宅的价格是非常容易操纵的。温州人为什么不去炒大白菜而喜欢炒房子？原因就在于此。

　　从价格波动规律看，大白菜的价格波动符合一般价格均衡理论，即市场有一个均衡点，价格会围绕市场均衡点波动。而住宅市场具有投资品的特点，它没有市场均衡点，在价格很低和很高的时候，市场都可以“出清”。如果大白菜的价格上涨、利润丰厚时，会吸引更多的农民种大白菜，使大白菜的供给大于需求而使市场价格下跌，回到均衡点。但住房价格的不断上涨会吸引更多的投资资金进入，在市场供给增加的同时，需求增加更快，刺激价格更快上涨，出现“非理性繁荣”的局面，直到泡沫破灭。为什么世界上有股市危机，有房地产危机，而没有大白菜危机，道理就在于此。

　　正是因为如此，几乎所有的西方发达国家的大白菜都是高度市场化的，但没有一个国家的住房市场是完全市场化的，市场化解决不了住房问题。为了得出这个结论，西方国家探索了几百年。随着工业革命的深入，以英国为首的主要工业化国家面临巨大的住房危机，大多数城市居民没有自己的住房，恶劣的住房条件导致瘟疫的流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。但在这段时间里，自由主义哲学思想席卷欧洲，整个经济领域的所有方面几乎都依赖于市场。决策者深信市场上众多的个人供给者和需求者在追逐自身利益的同时，他们之间无阻碍的相互作用能实现资源的最佳配置，所以自由主义的信念与迫使政府对住房进行干预的社会力量之间存在很大的矛盾。冲突造成的紧张状态使住房制度有了比较清晰的现代意味。人们意识到，无拘无束的自由竞争并不会自动带来社会福利的最大化，在住房市场利润的驱动下，住房的供给与需求并不会自动的调节达到某种合意的均衡。改革者开始将大量的精力投入到住房干预，现代住房制度开始形成。不少国家把公民享有住房的权利写入了宪法。

　　值得庆幸的是，我们在设计住房制度改革的思路时，充分吸取了西方国家在住房制度方面的经验和教训。

　　去年8月出台的国务院24号文件总结了近10年来我国住房制度改革的经验和教训，明确提出了“将住房保障覆盖范围由城镇低保人群扩大到低收入阶层”，明确了政府在住房市场中的角色与定位，这是非常正确的。

　　(作者为中国社会科学院金融研究所研究员)

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