国金证券2008中期策略会直播实录(7月11日)(3)

　　2004年之后，房价快速上涨基本是以前三倍，销售与销售之差基本上是以前三倍左右，我们可以看到，2008年一季度，这个主要回到2003年水平，我们按照2000年到2003年上市公司增长情况，来判断行业长期进入理性发展速度，2000到2003年上市公司，平均增长率23%，最差12%，最好是43%及。我们认为，这也是对我们国家行业上市公司增长。这个也探讨房地产属性，因为涉及到房地产二级市场水平，我们认为房地产进入2008年之后，挥金如平稳发展期。

　　我们从横向角度来对比，与程度国家市场之间对比，对我们行业而言，我们不认为是一个简单加工制造行业，也不鉴于参考加工

　　制造业二级市场的系数。其实行业动态比较，我们想说行业毛利率是在下降过程中。我们看到土地市场竞争非常激烈，在这个行业很难赚到钱，所以，美国房地产上市公司毛利率8%到15%之间，我们接近了40%。由于土地行为存在，会导致我们目前开发商毛利率不会下降非常迅速，我们可以看到2007年开发商土地储备是2007年消费面积2.5倍，目前对土地计算，我觉得存在误区，一般土地购置面积渐趋土地开发面积是当年储备余额。

　　在这上面我觉得有一个问题，因为土地开发建议完成其中一平，达成可建设状态扩充当成可出让状态，第一没有建设第二没有销售。

　　下面土地购入面积诚意相应的容积率，再减掉当年销售面积，这个融资率2%依次结算，如果新获土地，以前的土地两年半，我们看上市公司的增长好象更乐观一点，因为这个红色线是上市公司结算面积。这个蓝色面积是2006年以前低成本土地储备总量，我们以当年结算率面积与2006年利润率比例，来判断上市公司毛利率变化情况我们看到最高是26%左右，意味着如果这个公司增长情况下，2006年以前足够开发四年，实际上意味着如果不增长情况下，2006年是足够开发18年，这一点，我必要没有为上市公司长期发展做一个影响。

　　我们想探讨第二个问题，行业比较谈到行业一个属性我们，不建议把它简单看成家庭制造性企业，因为实际上房地产开发很多产业，比如说前期拿地包括长期开发销售物管，以及农资过程。实际上每个环节积累开发商越难从其中赚到钱，美国管理畜牧业增长，它的土地市场非常自由，因为美国市场是以私有制为主体，政府没有能力一个供给。

　　资金市场和预售款达到50%，所以我们资产市场隆重，美国银行实际上只占15%，所以它的资金市场竞争市场非常激烈，所以盈利模式依靠管理驱动，既然依靠管理驱动这个就更强，但是我们国家这相隔环节竞争并不是十分激烈，所以我们认为行业属性还是以外部资源整合为重点。

　　我们可以看到美国，虽然房地产销售增长波动非常剧烈，但是最大房价上市公司，这个公司也是能够持续发生，所以我们没必要对龙头上市公司怀疑它的能力。

　　第三点我们谈一下保障性住房影响，保障性住房分为三类：廉租房、经济适用房、两线房。第一、本身购买这部分保障住房群体收入非常低，本身不是商品房参与者，既是参加公寓也不会商品房市场的需求。第二、政府是没有土地创新，两线我们觉得有一定影响，因为两线居住比商品房要轻，政府推广动力要强一些，实际上我们具体分析，由于标准不同，不同程度两线对房地产影响大致相同。广州影响比北京要低一下，广州房价只有8000块钱，这部分人以前跟房地产存在交易，如果大量变为商品房需求，北京固定家庭收入8.8万元以下才可以买商品房，所以北京商品房市场分流需求是比较多。