国金证券2008中期策略会直播实录(7月11日)

　　《国金证券2008年中期策略会》

　　时间：2008年7月11日(上午)

　　地点：亚龙湾红树林酒店

　　曹旭特：大家好！我是国金证券房地产研究员，很高兴和大家交流一下这个行业的看法。我们有两个基本观点，这次我们放假调整幅度不会很深，长度比较长。第二依靠鼓励升值为主，逐步过渡到内部环境促进效应提升，我们报告有四部分内容，第一部分借鉴日本经验来调整我们本行业调整幅度以及发展，作为日本比较对象原因有两点，第一国家发展条件比较相似，两个国家都普遍存在，鼓励行为并且人口趋势也明知。

　　第二点宏观经济背景相似，日本在60年70年代增长比较适应，经济增长模式，日本在第一次石油增长也是粗放型，它的原油99%依赖于进口，日本的货币政策是近跟着通货膨胀率，所以日本当时也发生比较严重信贷紧缩。

　　第三点是国际环境，日本开始实行浮动汇率，在1971年之后，日本贸易顺差开始逐渐增长，日本本地被迫升值，与我们国家升值背景很相似。我们认为我们国家发展阶段和日本70年代初非常相似，但是我们今天讨论不局限于期间，而向后延伸三五年，向后延展目的在于把我们国家长远发展看的更清楚。看目前的日本跟我们国家发展情况非常相似，日本在1965年重视发展、忽视住宅问题，因为日本把国内吸收大量储蓄存款都投放经济建设上，我们明显看到这个蓝色是日本工业增长率，在这十年明显高于住宅用地，这跟我们国家发展非常相似，因为1998年我们看到投资水平非常低，1998年之后我们才上新的台阶，第二阶段是日本的这一阶段开始重视住宅产业调整还有加大住宅力度，因为经济增长对住宅共识积累大量需求，而日本2006年开始鼓励民间资本进入住宅产业。

　　住宅安全贷款余额也开始逐年快速上升，我们可以看到在此期间日本住宅增长率已经快高于工业品，这跟我们国家1998年到2005年非常相似，因为我们国家产业发展1998年取消福利之后，我们按揭贷款余额快事上升，帮助房产职业出现了一个新的增长期，因为我们国家非常相似，是日本70年代初，因为两个国家GDP很接近，日本是900美元我们国家2600美元左右。我们再看国际经济环境。1971年开始崩溃以后，日本卖出大量美元，它的贸易顺差也积累了，这跟我们国家2005年升值是非常接近的。

　　我们再看日本货币政策，因为日本进口依赖于原油进口，跟我们国家目前的通货膨胀接近，日本也发生了严重通货膨胀，我们看到，日本通胀已经达到了两位数，20%多的通胀率，在日本货币政策近顶通货膨胀率，他在1973年开始加息，从4.5%一直75%加到0.9%，我们看到日本也是非常高增长速，在紧缩货币之下降到了12%，我们想既然两个国家宏观经济背景相似并且行业发展阶段也很接近，我们想通过日本经验调整有多深，二是我们行业发展就有多深，这是日本增长率，我们可以看到日本的地价，也发生一个上涨。在紧缩的货币背景下，日本当时也发生了地价的下跌，1975年它全国的平均地价下跌4%，大部分跌7.5%在1976年增长在1976年到1985年膨胀快事上涨。

　　我们通过本次房价调整基本原则，是通过两个国家房价收入比，也就是我们国家目前房价收入比与日本70年代，当时房价收入比比较我们国家平均房价收入比2007年7.52%。