国金证券2008中期策略会直播实录(7月11日)(2)

　　如果贫富不均的两个国家，我们觉得横向简单的对比，会把这个指标却如较好，因为实际上市场商业化本身排除一个低收入阶层，我们可以看到两个国家贫富差距发展非常大的，2006年我们基尼系数6.5%，日本当时只有0.3%这个差距非常明显，所以我们认为有比较对收入结构进行细分，再来比较两个国家的房价收入比，我们国家把家庭收入分为7类，我们可以看到，我们20%家庭就已经占据整个社会财富55%，日本40%家庭才拥有社会财富55%。1998年到2007年低收入房价收入比，是逐年上升、而高收入逐年下降。社会财富分配是非常不均的，我们如果进行一个比较有效房价收入比，将真正商品房市场参与者收入与房价商品房之比，做一个横向比较，我们比较前提是占社会总财富75%以上这部分财富，平均收入房价之比日本同样途径，因为30%本身并不是商品房参与者，我们可以看到，房价收入比日本是7.85%，我们是5.01%我们比日本要高一些，但是这个高的幅度并不多，从理论上来讲大多数跌7.5%，我们换一种思路来探讨一下房价调整的思路，因为从政府调控逻辑来看，我们认为用比较长的调整周期，实现深的价格波动，应该是政府看到最理想的结果，比如说未来两年房价下降10%，而每年收入增长10%，那么我们的实际购买能力增长30%，从这个角度应该理论上是可以实现房产调控的效果，也是政府最愿意看到理想结果。我们认为房价本身不会调整，我们先介绍一个房价调整的判断，我们认为如果调整应该发生在11月底和12月份比较大。比如说有两点，第一、我们银行贷款按季度调控，三季度贷款比四季度更高，三季度企业更容易拿到贷款降价速度并不强，并且年底是一个淡季。

　　房价虽然不会很深调整，但是我们认为，调整周期比较长，日本从1973年3月开始加息，一直维持在1975年，因为在1976年日本通货膨胀压力已经减轻，所以日本在1976年降低贡献率，我们看到日本1976年它的增速开始恢复，也就是说信贷政策与房地产周期非常相关，但是我们目前的国内宏观通胀压力还是比较高，放松期并不大，如果我们这个周期和日本比较现象，比如说周期是两年，紧缩力度更深，所以我们调整的力度也并不会很大，但是我们这个周期会延续到2005年。

　　我们想从日本经验跟我们行业发展经验速度，是怎么样给投资者一个投资远景，我们可以看到1975年阶段，日本经过调整日本地价平稳上涨10年人均增长率7%，在1985年之后，出现著名泡沫危机，到1995年快速增长，到2007年已经回到了1985年的水平。

　　我们来分析一下两个国家行业具体驱动因素，来作为我们看到国家长期增长率的一个依据，我们认为决定房地产发展有几点因素，我们看到1940年到50年一直高峰期，我们看到70、80年代是住房高峰期，我们国家人口出生率高峰发生在1963年到75年，在看人口，第二天抚养力抚养力越低家庭越强，日本在这个家庭抚养力低，所以日本就强。

　　第二点因素是家庭的恶化速度，我们可以看到，随着经济的发展家庭的人口不断下降，人口的总量在增加，意味着孵化出越来越多的家庭，这些家庭都需要住房的需求，日本在1970年家庭单位数量是3.41我们目前是3.44也比较接近我们城市化率，日本在70年代基本完成，城市化已经达到70%水平，目前是45%，也就是说城市化对行业长期驱动来判，我们这些会更多一些，我们还是落实到上市公司增长判断，按理来说，我们选择70年代企业增长速度还有依据，所以我们感觉行业自身发展速度对比，我们可以看到在2003年前后，房价上涨率与销售增长率是进入了两个时代。