北京房价：一笔糊涂账的由来(10)

　　在这种背景下，王石的谋略，首先是自己抢先出逃，现金为王，口袋里面收回几十个亿的现金；第二，散布风声，引起小老板恐慌，当下跌时，他就可以并购各路“军阀”，将各种资源收于囊中，使自己迅速扩大。对于商人，不仅要听其言还要观其行，因为商人首先要为自己的利益考虑，这是合理的。他的这种警告也是有价值的，起码有一点是真的，就是宏观调控的确是来真的了。

　　《中国经营报》：你怎么看待2007年的市场？是什么原因诱发了行业转折点的到来？

　　王志纲：2007年在中国房地产界有“三大怪”，直接刺激了中央和宏观调控的决策者。

　　“第一怪”就是房地产公司争相上市，创造资本神话。碧桂园的成功上市大大刺激了地产界的老板们，他们看清楚了要想将自己的财富放大，必须借助资本市场的力量。所以，“上市了吗？”几乎成了房地产公司老板2007年的见面语。从二月份到八月份，排队到香港上市的中国内地企业有二三十家。

　　“第二怪”就是一个全球和经济学上都没法解释的现象，“面粉贵过面包”——地价高过房价。从上海到北京到成都到长沙，地王不断出现，地价不断被刷新，形成了你追我赶的局面。很多人批判这种现象，认为拿地的房地产商简直疯了。造成这种局面的背景是什么呢？就像龟兔赛跑，乌龟是土地，兔子是楼价，乌龟(土地)一次次地超过了兔子(楼价)以后，兔子一下子醒过来，又突然以猛跑的形式超过了乌龟。在这个轮涨的过程当中，房地产商和市场都有预期，这个预期就是认为地产还会不断地暴涨下去，楼市暴涨的力度和速度肯定会远远超过土地的升值速度。

　　“第三怪”就是按上加按、泡沫上再加泡沫。在这个过程中，市场出现了前所未有的疯狂。因为有利可图，转按揭就成了银行非常乐于配合的业务。由于原来100万元一套的房子到年底可以卖200万元。那么，年初银行按揭70%是70万元的话，到年底房价涨到200万元，转按揭以后，不仅房主可以按新房价贷出70万元的现金，银行的放贷额也变成了140万元，业绩增加了，所以双方都乐意配合。

　　《中国经营报》：转折点到来后，市场会朝什么方向发展？开发企业又该如何应对？

　　王志纲：我判断2008年楼市将会进入一个低迷时期，大家要做好准备，但不要担心从此春光不在。从长线来讲，城市化过程和工业化并重，中国的房地产至少还有二十年的发展期，其他发达国家也都经历过这样的发展阶段。

　　大家不妨学习万科，储备粮草准备过冬。在这种情况下，当然是“现金为王”。只要保住自己的资金链不断，一般来说，只要熬过一个冬天，明天的形势会更好。因为经过严酷的冬天以后，大部分弱小的竞争者已经出局了。同时，困境出英雄，形势不好反而会激励我们去练内功，冷静地考虑怎么稳健持久的发展。

　　《中国经营报》：渡过眼前的危机后，面向未来，房地产企业应该做好哪些调整和充分的准备？

　　王志纲： 我认为，下一步中国房地产将会出现很大的分化。我们现在理解的房地产(就是传统的住宅地产)以后恐怕只会占30%左右的份额，也叫常规房地产。而这一部分土地的获得，就是通过招拍挂，价高者得，用于城市高端住宅的建设。还有一片未开垦的处女地正在浮现出来，很值得我们去重视和探讨，我把它叫做“上山下乡”，就是广义的地产，包括旅游、休闲、度假物业，包括商业、物流、新型工业区等。总之，在中国20年高速城市化的过程中，在国土整治过程中，房地产企业还有许多新的空间，有待于我们去探索。