北京房价：一笔糊涂账的由来(2)

　　业内人士指出，打折项目的背后动机有多种可能：一种可能是对市场前景不看好急于甩货，第二种可能是因为货币紧缩政策导致企业现金流出问题或者上市公司为了满足财务报表的要求急于回款，第三种可能是出于对客户心理的迎合，效仿某些商场先调高价格再打折的伎俩，还有一种可能是开发商在四五年前惯用的低开高走的价格策略。

　　记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的多数是一些大的上市公司的项目或者是一些老项目的尾盘；那些被媒体视为“降价”的，多数是一些楼盘新开的二期或三期。其中有因为从一期的精装房改为二期的毛坯房而开盘价低于一期售价的，如沿海赛洛城的“美利山”；也有开盘价低于先前内定价格的。其中，重拾“低开高走”策略是开发商的普遍之选。

　　据悉，北京一个平均售价近3万元的联排别墅项目按照2007年的价格涨势，原本想把位置稍显优越的二期产品开盘价定在每平方米4.5万元，但在2007年年底还是审慎地定在每平方米3.5万元。“低开高走保险一些，否则定高了如果没人买又不敢轻易降价，岂不把自己套住了。”该项目销售负责人坦陈。不过，该负责人又表示：“过了这段政策敏感期，我们的房子还会涨到每平方米4.5万元以上，因为周围根本没有我们这样低密度的产品了。”

　　“富力又一城”被认为是优惠幅度比较大的楼盘，年初推出了买房送5重大礼的活动：免3%契税、免0.05%印花税、免10年物业费、免2%公共维修基金、送2777元购房喜宴等。但销售员告诉记者，优惠后的价格在每平方米12000元~14000元。“我们给客户有优惠，但没降价，要买就赶紧订，我们很快就要上调价格了。”

　　在记者走访的多个楼盘中，一般实行的是全款打9.5折~9.8折的优惠政策。但售楼人员表示，既然是“优惠”，就意味着随时可以取消，“3月10日我们就要取消折扣了。”位于明光桥附近的一个项目的售楼小姐说。另一楼盘的销售员则更明确地告诉记者：“3月15日后我们的房子每平方米会涨500块钱。”

　　市场冷却盼望春暖

　　按照北京市房地产交易管理网的记录统计，记者发现成交量下降明显：整个2008年2月份的网上认购数和网上签约数分别为3628套和2823套，而去年2月份的这两个数值分别是4295套和6604套，同比分别下降了15.5%和57%。

　　一些数字记录了房地产市场的变化，使房市的冷热转变更加直观。

　　北京市房地产交易管理网的数据统计显示，位于北京东四环内的某大盘第四期在2006年12月2日拿到了预售许可证，分两次开盘，该期可售房屋477套，截止到2008年3月4日，实际售出433套，成交均价为15769元/平方米。

　　2007年8月22日，该项目拿到了第五期617套房屋的预售许可证，9月2日开盘，截止到2008年3月4日，共售出352套，期间经历了国家紧缩信贷等政策的出台，销售率明显下降，但销售均价已达到25000元/平方米。2007年12月14日获得最新一期预售许可的404套房屋，价格仍保持25000元/平方米，至今签约的只有16套。2月推出打折促销措施，可享受到近乎9折优惠，效果不甚明显。但有开发商透露，因为北京市销售管理办法的改变，很多项目实际销售的套数没有及时反映在网上签约系统中，所以网签数字也并不能说明最新的销售情况。