北京房价：一笔糊涂账的由来(6)

　　上述开发商给记者算了一笔账，很多开发商在参加土地招投标的时候，先假想一个未来的房价，然后按照8%的利润率确定自己的土地报价，“而8%的利润率根本就赚不了钱，因为没有把财务成本计算进去，光贷款利率就要7%多，所以大家都在赌未来的升值空间。” 不过，王石“拐点论”被一些人理解为“烟雾弹”，属于“挥刀自宫”之举——做出顺从的姿态，好让政府不再出台更严厉的调控房地产的措施。

　　也有人猜测：王石的目的是为了给自家企业万科低价卖房快速回收现金做铺垫，更有同行揣测万科是在利用自己作为行业老大的影响力在市场上清理门户。

　　国资委经济研究中心主任王忠明驳斥说：“楼市拐点言之甚早，此种宣传误导民众。”对于不少媒体报道的“房价下跌”和“楼市拐点来临”，王忠明认为此虽“表达了善意”，但却严重低估了宏观调控的艰巨性，“大家应该有足够充分的心理准备来应对调控的实行，如果这么轻易就能出现‘拐点’，那宏观调控就根本不需要了。”

　　一些同行也纷纷站出来反驳王石。任志强甚至在博客上发表《几只苍蝇》一文来反对王石观点；潘石屹也明确表态：从北京市场情况看楼市没有出现拐点。正在召开的两会上，一些学界代表也反驳了楼市拐点论。

　　涨价“合谋”

　　在房价的每一轮疯狂上涨中，除了频繁提价的开发商，另一个必要角色就是追涨的购房人和投资者。房子的投资价值几乎已经尽人皆知，在一个拥有13亿人口的大国，怎么夸大城市土地的稀缺性似乎都不为过，这被人们看做是最保险的投资手段。

　　这种国情之下，购房自住和投资的需求不断叠加，房产商们有足够的信心掌握价格主动权，不断试探民众的心理承受底线。

　　北京市民张女士正是在2007年房价高企时在望京地区买了两套房子，“我从2003年开始想买房子，当时西四环边上的房价大约每平方米五六千元。记得就是从那年开始，媒体上说国家开始调控房地产、要稳定房价了，于是每次出新政策就盼着房价能降下来，就想等一等，但等来等去，到了2006年房价不但没降下来，反而越涨越高，价格高得不敢买了。”她说。

　　到了2007年，张女士估计等不到降价的那一天了，“我们家也不具备买经济适用房和双限房的资格，正好股市上也赚了一笔钱，望京有个项目每平方米16000元，我没再犹豫就出手了。幸亏股市好，要不然对没早买房这事别提多后悔了。”

　　记者了解到，像张女士这样的消费者，在投资房产后会和开发商一道盼望自家房产升值。有能力的人会继续购买第二套、第三套房……至于温州炒房团、山西煤老板买楼的故事更加刺激着人们的神经。

　　“高档楼盘80%都是被投资者买走的。至于中档的房子，大约有一半是出于投资目的买的。”一位北京房地产老板对记者说。

　　在复杂的房价背后，始终有政府的身影出现。专家们指出，地方政府是不断推高房价的另一个重要“合谋者”。

　　房地产战略策划专家王志纲分析指出，中国的财政是中央、地方分税制，其结果是地方面临了很大的财政压力，“GDP的考核需要政绩，民生的考核也需要投入，这两个方面地方政府都需要投钱，但分税制的结果导致地方的钱又不多，怎么办呢？在这个过程当中，所有的官员都发现了一条最快的来钱途径：卖土地，而且同样的土地，上半年一百万元一亩，涨到下半年变成几百万元一亩，凭空又多了好几倍的收入。”