北京房价：一笔糊涂账的由来(4)

　　这些数据似乎总体反映了北京房价在2007年12月份的上涨势头。

　　而按照中原地产的统计，2008年一二月份的北京，仍然处于一个“量跌价稳”的态势，成交量的大幅萎缩是不争的事实，2月份的成交量相比1月份降低了50%，但房价仍然维持在原来的高位上。

　　至于数据间的差异，北京房地产学会理事会主席、原建设部副部长杨慎在“2008年房地产热点问题座谈会”上曾表示，当前人们普遍关注的房价问题存在着统计方式方法的问题，首先是基础信息的采用问题，各部门统计的城市样本不尽相同，得到的房价数据自然大不一样。

　　后市如何判断？

　　众多开发商不得不承认，2007年的楼市涨得过快。王石说自己的感受是“心惊肉跳”；对其“拐点论”提出异议的潘石屹认为这个词太夸张，但也表示今年地价肯定会下跌，在北京，每平方米8000元以下和五环之外的房价可能也会跌。

　　房地产销售顾问季满如分析，从2005年中期开始的这一轮历经一年半时间的房价飞涨可以分为两个阶段，第一阶段到2006年结束，“‘8·31’之后，由于土地的获得全部采取招牌挂的方式，地价变得比较透明，而不断飙升的地价影响到了所有开发商的判断，那就是‘原来的房价被低估了’，因此这一时期可以看做价格的补涨阶段。”

　　第二个阶段从2007年初到2007年底，“如果按照人们的支付能力去判断的话，这后一阶段的价格是透支的。”季满如说，“涨价已经不需要任何理由，‘人有多大胆，地有多大产’，北京一个楼盘卖到了5万多元一平方米，一套房子要五六百万元，仅仅因为其能看到‘鸟巢’，这让很多业内人士都觉得不可思议。”

　　对于这种现象的出现，季满如的解释是：“一个上升通道被打开之后，一定会达到一个峰值。只不过看谁先把它说出来罢了。”王石就是那个人。

　　但是，季满如仍然不同意将此视为价格下跌的标志，“下跌有两种，一种是交易量下跌而价格不变，一种是绝对价格下跌，而现在的市场更多地属于前者。”他认为当前的高价位代表了开发商对自己产品的判断标准，不会轻易丢弃，因为他们很清楚，一旦进入下跌的通道，对自己没有任何好处，除非是开发商的资金链出现问题。

　　而在开发商那里，对房价的自信还来自他们对于政府心理的把握，“任何一届政府都不会允许GDP的增长下滑，而如果房地产业出现大跌的话，对整个经济的影响将是致命的。所以如果长期萎缩的话，政府就要救市了。”一位地产老板对记者说。

　　中国社会科学院去年12月发布的2008年《经济蓝皮书》中的预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。其重要依据是，其一高收入者的投资投机需求将积极入市，其二高地价必然推高房价，其三外资投资国内房地产市场的扩张趋势和资金流动性过剩对房价上涨也会起到推波助澜的作用。

　　季满如认为，此次楼市的转冷对开发商是一次教育，会促使市场归于理性。而那些超前上涨的房价会稳定在这个水平，等待时间去慢慢消化，“需要多长时间还说不好。”而说到底，这是一个心理预期的较量，结果取决于开发商和购房者谁能够先触到对方的底线。