北京房价：一笔糊涂账的由来

　　编者按

　　2008年，在阵阵“打折”声中，涨跌不定的北京房价彻底把消费者搞糊涂了。

　　曾以“坚挺”著称的北京房价，在2007年经历了有史以来最为疯狂的一轮无理由上涨后，遭遇国家宏观调控系列动作的强大压力，在强势媒体齐声“唱跌”中，自去年岁末开始滞涨停售，到今年年初开始松动甚至部分回落。

　　房地产市场价格的新变化是否预示着将终结2004年以来房价一路猛涨的趋势？北京房价此轮波动究竟是“真摔”还是“假摔”？“看涨派”与“看跌派”喋喋不休的争论背后究竟掩盖了什么？究竟是谁把消费者搞糊涂了？这笔糊涂账的根子在哪里？房价统计的问题到底在哪里？本报记者通过一系列深入市场前沿的调查，力图还原楼市的真相。

　　一线调查

　　北京房价首现跌势：开发商扛不住了？

　　“你们媒体总在说‘拐点到了’，可为什么我一点都没发现呢？”3月4日，万年投资集团万年长兴置业总经理黄玺庆接受记者采访时发问道。

　　今年1月11日，中央电视台依据中国房地产指数研究院提供的北京2007年最后四周平均房价统计和指数数据，得出“原本最为坚挺的北京房价也下跌了”的结论, 这令黄玺庆和他周围的很多开发商感到迷惑。

　　进入2008年两个月之后，围绕在北京房价上空的迷雾依然缭绕，人们看到的一些楼盘打折促销的举措到底是房价“拐点”的征兆，还是统计部门提供的抽象数字和市场短期表象的被误读呢？

　　市场冷淡，房价“嘴硬价软”

　　3月初，记者走访位于北京市珠江帝景、美利山、国奥村、学院派等十几个正在预售的楼盘时发现，即使是在周末，这些楼盘的看房人也很少，到处是销售人员无所事事的身影。这和去年众多售楼处人满为患的火爆场面形成了鲜明的对比。

　　在2008年房地产交易冷清的情况下，北京楼市刮起了近两年来即便在淡季也罕见的大力度的打折促销风。有的项目推出买房送宝马车活动，折合现金优惠额度达50万元之巨，有的项目买房赠送装修款、免物业费和印花税，也有的项目是直接打上十几个点折扣……业内人士指出，此番参与北京楼盘打折促销的项目，数量之多、打折幅度或者促销力度之大超越往年。

　　2008年2月27日，ST万科集团在北京新开盘的 “万科假日风景” 高调推出“购房优惠倒计时”活动，特价房最低达到了九一折。

　　作为中国最大的地产商，万科集团董事长王石在去年年末首发房市“拐点”预言，进而亲身实践，对旗下各地项目进行打折促销。在历经广州、深圳、成都、上海的“打折之旅”后终于登陆北京。

　　记者发现，因大幅打折而被广泛关注的万科假日风景从2007年5月25日到2007年年底，依次拿到3期预售许可证，却分成了8次开盘，每次的开盘价格都会有不同程度的提高，均价从刚开始的9500元/平方米步步攀升， 2007年12月11日，升至顶点14700元/平方米(按平均户型、价格统计)。随着楼市的转冷，到了2008年新的两期开盘，虽然名义价格没有下降，但对客户根据不同条件给出了9.1折到9.6折的优惠。按照北京市房地产交易管理网3月5日的数据统计，其2月27日开盘的10号楼共有59套房，其中有3套签约，成交均价为13119元/平方米。