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北京房价:一笔糊涂账的由来(3)

http://www.sina.com.cn 2008年03月09日 06:22 中国经营报

  一位开发商给记者算了一笔房地产的成本账:近年来土地成本约占总成本的40%~50%,建安成本占30%~40%,管理和营销的成本占6%~8%,剩下的是其他成本。而总成本在一套房子的价格中所占的比例随着房价的快速提涨,这两年迅速缩小。

  “2006年之前房地产的利润率在15%左右,而经过这一轮的疯涨,现在每个项目的利润率至少增加了50%,去掉税收之后的纯利润率也在50%以上,在地价高涨前拿地的项目有的利润率甚至能达到100%。”这样计算下来,现在所谓的降价促销对开发商而言只不过是让点利。真正难受的将会是那些在去年高价拿到土地的项目,有些项目的土地成本占到周围房价的一半以上,若房价停止上涨,其利润空间将缩小。

  记者调查“富力又一城”、“万科四季花城”等楼盘时发现,其价格都走过了急升至顶然后停滞不动或者以折扣的名义下浮的曲线。

  “连续六次加息,再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台,一定程度上改变了人们对于房市的预期,终于使得北京的楼市变得有些理性了。” 中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞如是评价上述房价变化。

  一位要求隐去姓名和公司名称的上市房地产公司高管私下向记者透露,“其实去年10月份关于第二套房的政策出台之后,可以说北京所有的项目销售几乎都停了,应该说到现在大家都在降价,包括富力、万科、珠江等。2002年、2003年的时候采用的送车、免首付、免息、分期等手段现在都用上了,这仅仅是降价开始而已。”

  该高管发现,民众中的观望情绪正在弥漫,这和以前的情况不太一样,“原来虽然供应有限,但人们的购买力更有限,且北京还存在福利分房,所以不太好卖。而现在更多的是人们由于对政策的期待而产生的观望。”他们公司旗下位于南城的一个项目在新政出台时还有十几套没卖出去,到现在仍然无人问津,而今年5月份将要开盘的新项目让他颇为为难,“我现在不敢定价格,只能给个区间价,不知道到时这个市场会怎么样。”

  数据混乱,混淆视听

  与中国房地产指数研究院提供的数据反映的2007年12月份市场下跌走势不同,来自北京房屋交易系统的统计数据显示,北京2007年12月份成交套数比11月份减少了约三分之一,成交总额却增加了1.5亿元,成交均价达到全年之首15454元,比11月涨了21%,为全年升幅最快的一个月。

  SOHO中国有限公司根据北京市建委提供的网上销售数据赶制的《2007年北京房地产分析报告》也显示(见图),2007年北京市商品房月度预售均价基本呈上升趋势,其中12月上升最快。该报告通过观测与分析得出一个结论:北京房屋预售和季节变化有关,天热时卖的多,天冷时卖的少。言下之意,北京去年12月份成交面积和套数的减少是正常的。《报告》中还用图表对比形式说明,2007年12月份北京市的二手房成交套数首次超过了一手房,全年二手房销售面积超过了一手房销售面积的50%。

  最有分量的当属2008年1月17日国家发改委、国家统计局联合发布的房价调查结果。数据显示,2007年12月,北京新建商品住房销售价格同比上涨17.5%,在全国主要城市中涨幅排名靠前;二手住房销售价格同比上涨 11.4%,涨幅比上月高2.1个百分点。

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