受惠仁恒高价取地 南京河西楼市有望解套

　　黄晨 任玉明

　　12月27日,3家企业，201轮竞拍，24.05亿元成交总价，新加坡仁恒集团(下称“仁恒”)终于以高出底价近11亿元的代价艰难获得位于南京河西新城的2006G72地块，并将该地区的土地成交价推高至524万元/亩。

　　南京市国土资源局(下称“市国土局”)确认，这是南京市自2000年实行土地“招拍挂”制度以来，全市出让底价、成交价竞争最高的住宅地块。该地块拍出之后，南京诸多开发商均认为“新地王”的诞生有望将河西奥体板块的房价拉高至万元水准。

　　此前河西楼盘售价普遍在6000~7000元/平方米的区间内徘徊。但2006G72地块的楼板价已高达3570元/平方米，若计算各项成本，该地块的最终新盘价很有可能踏上9000元/平方米的新台阶。因宏观调控而备受打击的河西楼盘销售或许也将受惠于此，集体解套。有业内人士认为：这是河西

　　24.05亿天价地

　　市国土局的公告显示，这幅位于奥体中心西部的商住用地位于建邺区燕山路西侧、滨江大道东侧，实际出让面积超过30万平方米。该地块规划用地性质为商住、办公、娱乐、酒店。之前，13.777亿元起拍价已经创下南京土地市场的历史新高。

　　12月27日下午，最终的鏖战依然在南京仁恒、江苏融侨、迅领投资之间进行。之前传言有兴趣摘取该地块的华润集团，以及香港九龙仓集团最终没有参与竞价。据南京市国土资源局透露：南京仁恒是隶属于新加坡仁恒集团的独资企业。迅领投资也是一家具有港资背景的开发企业。

　　55轮之前，竞价一直在南京仁恒与江苏融侨之间进行。但第56轮时，迅领投资开始加入，并且之后的150轮竞价完全在南京仁恒与迅领投资之间展开。当第201轮，南京仁恒亮出了24.05亿元——这一史无前例的报价后，终于无可争议地赢得南京“地王”。而没有拿到该地块的迅领投资在拍卖结束之后仍表示还会再来南京拿地。

　　按照该地块的起拍价，河西地王地价为300万元/亩，按照2.2的容积率折算，楼面地价为2045元/平方米。但是，最终该地块的成交价已经达到524万元/亩，折合楼板价达到3570元/平方米左右。加上建安成本、财务成本、各项税费等约4000元/平方米，以及110元/平方米的河西配套费。该地块未来的商品房售价极有可能达到8000元~9000元/平方米左右。

　　昨日，南京网上房地产数据显示：河西板块7月的成交均价为6126元/平方米，8月成交均价更探至5993元/平方米。其中奥体板块的在售楼盘均价也大致维持在7000元/平方米左右。显然仁恒高价取地将直接令这一区域内的在售楼盘直接获益。

　　地价3年上涨80%

　　2001年前后，首批进入河西新区的开发商以协议方式获得的土地价格约在每亩60万~80万元。市国土局资料显示，2003年5月挂牌出让的嘉业地块，其成交价也仅为134万元/亩。

　　2003年底，首次进入南京市场的顺驰地产经19轮竞价，以243万元／亩的高价拿下了奥体中心西北部运动员村西侧的一个地块，创造了奥体板块土地成交价格的最高纪录。目前推向市场的大多数奥体楼盘的地价也大都在200万~300万元/亩左右。

　　今年9月19日，位于奥体正南面的编号为2006G32地块竞拍，引来了栖霞建设、万科集团、仁恒投资和来自福建的江苏融侨金辉四家争夺。最终成交价达到6.95亿元，并将奥体地价拉升到433万元／亩。相比当年顺驰获得的地王价格，奥体地价的涨幅在三年之内已经超过了80%。

　　但仅仅时间过去3个月，河西地价就再度从433万元/亩的高位拉升到524万元/亩。

　　“河西板块能拍出这样的价格我很吃惊。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉称。他分析说：“首先，从拍地结果可以看出开发商对南京楼市土地资源的渴求。从今年初市场行情转暖到下半年市场的火爆，南京楼市正处于供不应求的阶段。第二，河西板块的楼面地价又创下历史新高，开发企业对河西的未来更有信心。”

　　河西新城开发建设指挥部相关人士也透露说，仁恒“地王”将作为河西奥体会展中心配套用地，24.05亿元的高价肯定会推高奥体明年的房价。他还表示，明年为配合滨江大道南延工程奥体明年还将再推出1600亩土地。

　　奥体房源有望集体“解套”

　　张辉认为：从仁恒的楼面地价来看，该地块未来肯定会拉升奥体房价。

　　网尚房地产研究机构高级研究员周颖分析称：明年奥体的房地产市场将继续上涨。因为近期上市销售的奥体地块楼面价都在3000元/平方米左右。但明年上市的楼面基准地价就将在6500~7000元/平方米之间。但她同时也指出，奥体市场的支撑不强硬，房子的实际价格与购房者心理价位差越拉越大，所以不会出现大幅涨价。

　　以奥体板块为代表的河西楼市，去年下半年在价格短暂冲破每平方米6000元大关后，纷纷回落。南京万达华府甚至将房源部分定价在4395元~5690元/平方米之间。南京房地产发展研究中心主任胡光辉分析认为：对于当时的奥体楼市来说，河西奥体附近的房价在5500元/平方米比较合适，5100元/平方米的房价是见底价。

　　河西开发商从2005年底的集体降价自救到2006年整体上浮均价，历经一年的奥体楼市正从谷底渐渐回升。仁恒地块的出现又仿佛为其注入一剂强心针。

　　“但该地块未来上市对奥体房价的影响很难判断，最终还是应当由供求关系决定。从宏观方面来看，2004年至今，奥体市场变化非常大，明年宏观调控政策将对市场起着很大的影响。”作为一名开发商，南京万达房地产开发有限公司副总经理陈云依旧对未来前景保持谨慎乐观。

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