中国人境外购房渐风行

　　“冲出亚洲，走向世界”

　　黄晨

　　编者按

　　北美、欧洲、东南亚、大洋洲乃至中东阿拉伯世界，忽然间全球的地产项目似乎都已开始启动中国化进程。或许是华人对于不动产近乎天性的追捧教育了这些海外开发商，与其费尽心力求得中国房地产市场一张宝贵的“入场券”，不如放开身手以最传统、最原始的方式，将中国人的流动资本吸引至自己的眼前。

　　此前两年的宏观调控被许多怀有这些想法的开发商们视为一次有利的契机。自今年上半年开始，越来越多的境外项目在内地有了固定的代理机构。当然也有越来越多的国内同胞有了与海外房产近距离接触的机会。

　　这一现象背后所显现的是中国人对于投资的长期诉求，以及长久以来缺乏有效投资途径的困局。否则如此之多的流动资本又为何要前往异国他乡寻找一种变现相当不易的投资方式呢？

　　中国人对于不动产的热情正在感染全世界。当伦敦的银行家们在为一份上海物业投资计划深感振奋时(《金融时报》11月9日报道)，几乎同期举行的中国住交会上，来自20多个国家和地区的数十个房产项目济济一堂，并成为这场有史以来最为清冷的住交会上唯一的一抹亮色。

　　近一段时期以来，全世界关于中国的话题似乎都与房地产有关，无论是宏观调控，还是惩治贪污，当然也包括这一股股教人血脉贲张的投资热情。

　　到澳洲去

　　10月28日，在上海城市酒店举行的一场澳洲房产投资说明会上，500多人到场，情况出乎主办方的预料。

　　上海汉宇地产市场推广部经理孙文勤介绍说，从今年6月10日开始，类似的说明会每月都会举行一次。推介的澳大利亚楼盘数量也由最初的10余个增加至目前的40多个。

　　迄今为止，由这家机构代理销售的澳大利亚房产已成交10余套，另外每月还有多达两套的预订记录。

　　“澳大利亚房价相比国内并不贵。”孙文勤笑称。她举例说，距离悉尼市中心15~20分钟车程的区位，目前两房的均价大约在40万~50万澳元，折合人民币约在200万元左右，与上海的房价水准基本相当。

　　此外，依据澳大利亚的现行规定，非本国居民不得购买二手房，同时新开盘中本国居民的购置比例必须达到50%。因此就汉宇地产而言，与澳方及时沟通有效的可供销售信息就显得非常关键。而类似的做法似乎也可以为国内控制境外投资者购房提供一些参照。

　　就海外购房的安全性问题，汉宇地产具体负责合约事宜的苏小姐表示，所有交易都是在双方律师的监控下进行的。国内购房者可自行委托也可交由公司代理委托澳大利亚律师负责交易。在签约时购房者仅需支付总价款的10%，并通过在中国设有分支机构的澳大利亚银行汇往律师指定的信托账户中。由此至交房期间，无论是购房者还是开发商都不能挪用这笔款项。

　　随着代理海外房产业务在国内日渐浮出水面，孙文勤介绍说，汉宇地产已专门成立了一个编制超过10人的海外项目部。他们的目标是成为澳大利亚楼盘在中国的最大代理商。

　　看迪拜

　　相比汉宇地产，迪拜中国城房地产交易中心(下称“中国城交易中心”)已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。

　　中国城交易中心公关营销部经理胡卫东表示，他们已经获得500多家迪拜开发商的一级代理商资格，专门负责这些项目在华人圈中的推广。

　　本届住交会上，中国城交易中心租用了两个标准展位，并带来一份《中国城房地产报》，据称是阿联酋首份拥有政府许可执照的房地产专业性中文报刊。这份报纸详细列明了其代理的数十个迪拜房产项目，其中包括本·拉登家族开发的两个五星级酒店。

　　胡卫东介绍说，迟至2003年迪拜酋长才正式开放当地的房地产市场，此后楼市一路上扬。去年10月，他就跟随迪拜控股来上海推介过项目，但效果不佳。今年公司的目标是在国内寻找到合理伙伴，由其组团前往迪拜购房旅游。

　　类似这样的购房旅游目前在迪拜相当风靡，甚至已有一家英国公司在当地专门注册了购房旅游公司。迪拜房地产与土地管理局也会发布“房地产公开旅游日”的公告，行程包括项目参观以及乘直升机鸟瞰全城。

　　胡卫东表示，迪拜当地的15万华人是其最初的客户，而现在其客户构成中有约24%直接来自国内。

　　与澳大利亚一样，迪拜房价相比国内也具备一定的优势。以本·拉登家族开发的阿拉伯皇冠酒店(注：该项目为酒店式公寓)为例，106~198平方米/套的公寓售价约在3108.9~3226.2美元/平方米之间，折合人民币不足3万元/平方米。该酒店坐落于规划中的迪拜乐园。依据介绍，该乐园将是全世界最大的乐园，同时也是世界上最大的旅游、休闲和娱乐中心。

　　然而相比中国，迪拜的贷款政策要严格许多，当地禁止非户籍居民贷款购房。因此，中国购房者如果无法全额付清房款，就只能向开发商申请贷款，年利率约为7.95%，不仅高于国内同期水准，也高于当地的贷款利率。

　　Related专家警示

　　信用及法律存在风险

　　法国南部的海景别墅、美国迈阿密的星级酒店以及泰国芭提雅的度假村……本届住交会上种种令人炫目的房产项目早已超出普通中国人的想象空间。在没有房地产基金可供投资的前提下，以大把外汇直接拥得片瓦收益似乎成为中国人投资境外房产的唯一途径。

　　然而风险不言而喻。中信银行外汇分析师刘维明表示，类似交易只有在合法合规的前提下才能有所保障，购房者首先需要规避的就是信用以及法律风险。但国内购房者了解境外机构的信用以及相关法律信息都存在相当大的难度。

　　此外，中国居民换汇以及外汇的汇出也都存在限制。刘维明举例说，在澳大利亚案例中，首付的数万澳元如果要一次性汇往境外就须报外管局批准。而迪拜案例中由开发商提供购房贷款也显然不是一个稳妥的方案，它基本类似于分期付款。不仅代价高昂，因其没有担保，开发商也有可能在购房者没能按约定计划还款时将房产收回。

　　就市场风险而言，汇率以及项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素。刘维明表示，目前澳元兑美元以及人民币的汇率正处于一个敏感时期，未来6~12个月内的涨跌情况还难以判断。因此，如果是以换汇方式购买澳大利亚房产就必须对汇率风险加以评估。

　　同时，全球房地产市场正显现出回稳态势，无论是开工量还是成交量都在减少，部分地区的房价正在下调，各国的购房政策也在不断调整中。如果对当地市场没有充分的预判，其风险可想而知。

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