境外资本二线探路磨合仍需时日

　　黄晨

　　一个规模超过40人的北美房地产投资团队于不久前开始了在中国为期两周的考察。上周六，他们抵达了此行的第四站——苏州，并与当地开发商中茵集团联袂举办了一场级别颇高的中美高端物业投资论坛。

　　考察活动的组织者——国际注册商业房地产投资师协会(CCIM Institute，下称“CCIM”)是一家总部设于美国芝加哥的专业资格认证机构。此前在中国的业务以广泛的房地产培训课程及颁发由协会认可的CCIM证书为主。组织协会成员集体考察中国投资机遇尚是CCIM成立以来的首次。

　　“中国过去10年的建设令人振奋。为加拿大以及美国的CCIM会员寻找投资机会正是此行的目的。”美国CCIM协会2005年主席Pius Leung如是而言。

　　境外资本渐入苏州

　　2006年1~10月，苏州市

　　对于这样一个二线城市，境外资本的青睐程度依旧不弱。早在2004年，中富集团即向苏州建屋整体收购了一栋在建楼宇，并改造成为酒店式公寓委托新加坡雅诗阁集团管理。此后不久又传出信息，该物业被一家新加坡基金以近1亿元的代价整体收购，是境外资本落地苏州的第一单。

　　2006年初，中茵集团携旗下苏州皇冠酒店社区在美国旧金山与洛杉矶进行了为期两个月的推介活动。近7000万元的销售业绩(注：约20多套物业)再度验证境外资本对于苏州的推崇。

　　一位参加此次考察团的美国房产中介商表示，他的客户多从事制造业或零售业，且有到中国投资的意向。此行就是带着他们的需求来中国寻找合适的物业。因此对居住以及零售物业都有着相当的兴趣。尽管这是第一次到苏州，但他已留下非常深刻的印象。

　　向外“磨合”仍需时日

　　但境外大型地产基金以及潜在的战略投资者对二线城市的市场风险与投资环境仍存有一定顾虑，这也成为他们尽管将触角伸向二线城市，却很难快速动作的重要原因。

　　中茵集团董事长高建荣称，公司曾与摩根士丹利、花旗银行、德意志银行等多家境外机构商谈合作，但都未能做更深层次的沟通。摩根士丹利曾委婉地表示，目前进入二线城市仍为时过早。

　　除此之外，价格亦是二线城市与大型境外投资机构失之交臂的重要因素。苏州中茵置业有限公司策划部总监马磊表示，此前也曾与一部分基金就昆山综合商业项目的整体出售事宜做过沟通。但对方过低的报价令对利润率有一定考虑的开发企业很难接受。

　　与境外资本市场对接，对一部分已渐成规模的二线城市开发商而言似乎也不是那么迫切的事。以中茵集团为例，已进入26座城市发展，在土地储备与资金方面存在较大的回旋空间。尽管也有将企业做成公众公司的打算，但目前过高的上市成本亦令他们暂时不做此种考虑。

　　实际上，相比一线城市的高利润、高风险运作，二线城市从某种程度而言正成为某一类适应企业的开发“温床”，其对境外资本的吸引力也在日趋增强。

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