广州未雨绸缪 地产按揭收紧

　　编者按

　　央行欲提高购房首付款比例至五成的传闻一度让市场为之震动，但在央行辟谣之后，市场并未就此终结其余波，讨论、猜测仍在继续，这个市场内的所有相关人士都在关注下一步的宏观调控将会打出什么拳，那么，市场大势究竟会走向何处？

　　本报记者 吴晓波 张艳红 发自广州

　　虽然央行将房贷首付提高到五成的传闻已被否认，但这一消息仍然在广州地区引发不小的震动。

　　“听到这个消息后，我们的会立即加开到了凌晨4点。”某楼盘一名销售总监向《第一财经日报》抱怨。不少开发商纷纷将“五一”的业绩总结会延长，加班讨论如何进一步应对未来可能出台的调控措施，而在一些以投资客为主的小户型楼盘，有部分业主开始申请延期签约以观望事态发展。

　　而央行在其官方网站上的明确表态无疑使市场松了一口气，但某商业银行广东省分行的负责人认为，银行对房地产贷款进行有针对性的收紧会是未来调控的方向，不过具体措施及出台时间不好说。而中行、农行等分行的相关负责人则表示，银行一直高度关注楼市走势，但目前均未接到银监部门、人行等上级部门任何通知，也未有来自总部的提高购房首付比例的信息。

　　开发商希望新政策要审慎

　　中海地产(广州)总经理朱荣斌认为，如果央行用提高首付的方法来调控，受到影响的还是最迫切需要住房的初次置业者，以及中低价位房产的买家。而豪宅买家大多是一次性付款，类似中海观园的房子，基本上都是总价在300万~400万元之间，很少有人会去贷款200万元来买房。

　　而央行万一真的提高首付，只会令楼市从此变成“有钱人的游戏”，普通收入阶层置业的门槛进一步提高，不符合宏观调控的初衷。他认为限制高端消费，鼓励中低收入者买房，降低首次置业者门槛，提高投机者的置业门槛，才该是调控的正确手段。

　　富力地产公共事务部总经理陆毅表示，相信无论中央还是各级政府，都期待市场稳健发展。而它们所起的将主要是监控、调控的作用，即使会有新的政策出台，也不会上升到类似首付五成这样猛烈的程度。如果下一阶段央行真的适当提高首付，可能会对市场有一定影响，但对于富力来说，影响不算太大，因为富力开发的产品主要为市场上收入稳定的中间收入阶层而设。另一方面，他认为目前市场因拿不准还将出台什么新的调控措施而呈现波动状况，因此期待政府在出台新政策之前以审慎态度进行论证，确保政策在实行过程中能为市场良性发展产生积极影响。

　　合生某高层则表示，如果央行真的再度提高首付，对合生这类以二三次置业为主的开发商来说，不会受到太大影响。而某大型二手中介更表示，如果央行以提高首付的方式进行调控，对二手市场也将会形成打击，导致更多的低价房卖不出去，而初次置业者的数量在楼市上将大幅减少，这并不利于社会和谐。

　　一成二手房按揭被驳回

　　其实，在广州地区的各商业银行，已从去年中就开始有针对性地收紧了房地产贷款，实地评估、取消加急审批、贷款申请报省行审批等措施开始普遍使用。

　　在实际操作上，自从去年底以来，广东省内的四大行和某些商业银行已经部分地实现了个人信用记录联网，某知名按揭公司客服人员承认，因买家或业主名下的物业有不良记录，该公司承办的个案中，每个月都有10%左右的按揭申请被银行驳回，被拒理由包括在其他银行有过涉及抵押贷款的不良记录、逾期还贷或逃废债行为。

　　更多的个人申请贷款被提高了贷款利率，如购买第二套及以上住房、高档商品房、别墅等类型的买家被查到信贷记录后，5年期以上个人住房贷款利率全部都按照贷款基准利率6.12%执行。而且农行、工行、建行、民生等都极少承接二手房贷款业务，即使接手，如农行一类的大型国有银行也会严格执行基准利率不下浮、最高七成的措施。

　　此外，楼龄越长的物业，评估价及贷款额度越低，不少银行对于20年以上楼龄的物业更倾向于拒绝贷款。

　　对开发商进行风险防范

　　“一手楼要申请到八成贷款，除非申请人是

公务员，而且属于首次购房。对于二次以上置业、二手房贷款或者商用物业贷款，银行的审批会非常严格，额度也不会太高。”农行广州分行的某支行信贷部负责人私下表示，而且现在四大行都有一份数量达到数百名的开发商警戒名单，银行不仅不会为这类开发商发放开发贷款，即使是为其楼盘做个人信贷也会非常谨慎。

　　另一方面，各商业银行也增加了对按揭中介公司的监管。如广东省建设银行就实行了按揭代理业务公开招标，在风险防范措施、推荐业务量、代理服务、公司资质、注册资金等方面，均对合作的中介按揭公司提出了特别要求，并经过组织竞标等一系列仔细甄选。