文/新浪财经香港站站长 彭琳 [微博]
香港楼市四年暴涨128%，在政府连加重税和收紧按揭打击下，升势终于被遏止。从今年2月至今，全港住宅均价已微跌约5%。不过港府调控的决心一丝也没有减弱，政府高层认为楼价至少要跌掉20%才算“合理”，即便楼价跌40%，也不会对经济带来重大冲击。面对汹涌的海外热钱和积极的内地投资，港府调控楼市正在步入攻坚“拉锯战”。
香港楼价4年攀升128%，政府房屋政策最令市民怨声载道，新一届政府决意调控楼市，分析认为楼价至少下跌20%才合理。楼市调控，对任何政府而言都是一项痛苦的任务。
根据香港政府一季度经济数据，楼价过去四年累计上升128%，一季度楼价比1997年高峰期高出38%。以主供家庭使用的500平方英尺(约45平方米)建筑面积的小户型住宅为例，均价已从2009年的170-180万港币飙升到今年一季度的360-380万。
这一惊人涨幅绝非政府坐视不理的后果。事实上，早在三年半前楼价升势刚刚抬头时，港府已经开始频繁收紧住宅按揭贷款以限制买家。在两年半前的2010年11月，港府对住宅买卖加征最多达成交价15%的额外印花税。新一届政府上台后，调控力度加码，额外印花税加到最高20%，再配上对外地人统一征收15%买家印花税。到今年2月，港府又决定将买卖印花税全面翻倍，最高达房价的8.5%。
“政府并没有‘银子弹’，一招能解决所有楼市问题”，香港财政司长曾俊华坦言，反复加码的重税和收紧按揭措施，目的只是暂时收窄楼市买家的“光谱”，尽量让更少人入市买楼，以解楼价暴涨燃眉之急。
不断加重的调控措施，终于让香港的房价出现松动，根据政府数据，今年3月份住宅均价出现0.1%的环比跌幅，扭转了此前亢奋的升势。直到上个月末，各大中介统计资料都显示住宅均价比2月高峰回落约5%。
连升多年后香港房价止升回跌，已属不易，不过，这还远没有达到港府调控楼市的目的。有接近政府高层的人士透露，港府分析判断近期楼价只是短暂调整，真正出现下跌，要到未来美国退出量化宽松，香港调升贷款利率之时，“到时楼价回调20%才到合理水平。”消息称港府甚至有心理准备，未来楼价下调幅度即使达到40%，也不至于像亚洲金融风暴那样出现大量负资产危及经济。
数据显示，自去年3月梁振英当选特首前至今年一季度，楼价上升约24%，自他7月上任至今年一季度，楼价升幅则约16%。回调20%也就是回到他当选时的水平，仿佛要向市民表白“我当上特首，没有让楼价继续升！”
要实现这一目标显然并不容易，香港是全球闻名的资金“自由港”，港币又与美元挂钩，在过去数年来全球量化宽松的浪潮中，当然难以独善其身。同时，由于过去在亚洲金融风暴和“非典”前后夹击下楼价暴跌，前任政府为了“托市”，十余年没有主动卖地，社会上积累了大量住房需求，难以在数年之间消化。
这两大因素目前依然没有改变。日本近来新加入量化宽松战团，外来热钱有增无减。港府今年2月曾要求金管局强制银行提高住房按揭贷款的利率，以配合楼市调控措施，降低金融风险。然而由于资金面过于宽松，成交冷淡下住房按揭生意又太少，这一场人为的“加息潮”仅仅维持了三个月，银行“扛不住”又纷纷将按揭利率下调回原先水平。
除了海外的热钱外，中国内地的投资客也一直没有放弃香港，尽管15%的买家印花税逼退了部分潜在买家，但随着人民币升值，这一效应正在淡化，最近刚刚有内地投资客在新界北部购买一个成交价333万港元的两房一厅单位，“豪气”地支付了49.95万元买家印花税，以及14.99万元的双倍印花税，共计64.94万港元。
上一届政府多年不主动卖地，市场住宅供应过少，积累了大量购买力，图为在等待办理买楼手续的市民。在市场需求方面，由于部分地区楼价已经出现微跌，卖家议价空间也放大，楼市成交过去三周连续回升，“零成交”的住宅区每周都在减少。中原地产的十大屋苑买卖登记中，显示前一个月成交情况的5月登记量，环比已经显著上升逾40%，反映在楼价略微下调后，部分购买力忍不住入市。
然而，港府的决心十分明确，除了运用加重税、收紧按揭等短期“需求管理”的治标措施外，也在积极推出土地，增加供应，以从源头上解决房价问题。
今年2月，港府宣布取消实行了14年的由开发商采取主动的“勾地”制度，由政府每个季度公布土地供应量并公开招标，以增加土地的供应。政府公共房屋及资助房屋的建设正在加快，未来5年将有近8万公屋住宅单位落成。现在港府也在与开发商商议，让他们转让部分新界北的农地，用作建设资助性住宅，富豪李兆基更刚刚向港府捐出了一块地皮。财政司长曾俊华还透露，当局正研究填海、发展地下空间及岩洞，以增加土地储备，这意味着未来香港甚至可能会出现“地下小区”。
根据港府差饷物业估价署的数据，过去5年私人住宅平均每年落成量仅9854套，去年这一数字已上升到10150套，预计今、明两年的落成量将分别达到13551和15817套，未来3-4年总供应量近7万套，供应逐年上升的趋势十分明显。
楼市调控下价格涨势已“急刹车”，政府与楼价的战争也进入拉锯战的时刻。上任不到一年的特首梁振英，在新班子用人、推行“国民教育”等事件上频频受挫，但调控楼市得力成为了他最主要的政绩，也是其民意支持的根基。未来新一任政府是否能在香港赢回民心，打一场翻身仗，实现他们的治港理念和政治抱负，楼市一役的成败无疑是个中关键。
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
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