深圳CBD改造遭遇困境：60亿搞不掂钉子村

　　60亿搞不掂钉子村

　　本报记者 毛瀚民 深圳报道

　　从1998年至今，深圳岗厦河园片区改造“十年仍停滞不前”。

　　它位于中心区西南部，对深圳来说，是CBD改造的最后一次机会，也是福田的最后一次机会；这项工程耗资60亿元，堪称全国最大的城中村改造项目。

　　拆迁赔付博弈

　　3月15日，一位岗厦原居民对记者介绍拆迁赔付的情况。目前双方谈判的焦点集中在拆赔比和安置费用上。

　　“一楼仅能按0.82的比例、2楼以上的面积按0.88比率折算，加上安置的是不实用的高层大厦，实际上获赔的面积将缩水40%，没有哪个村民会接受这个方案。”这位村民对记者说道。

　　以往的旧城改造中，由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比以及补偿方式方面需要经过较长时间的博弈。并且，随着城中村的容积率不断上升，开发商在补偿方面所感受到的压力也在不断增加。

　　在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1：0.8左右，成熟旺区更高。被称为深圳最大的旧改项目的岗厦片区，由于容积率已经高达3，拆赔比为1：0.86，仅补偿就需要金地提供13.5万平方米的商业面积和30多万平方米的住宅面积，被称为深圳最难的旧改项目。不仅在成本方面给开发商带来压力，对于一些小细节的磋商也不断推迟工期。

　　深圳旧城改造办的一位工作人员对记者表示，“岗厦村与重庆的‘钉子户’本质不同的是，重庆‘钉子户’有一本合法的‘红本’房产证揣在手里，而深圳的城中村房屋，房产产权性质界定不清晰，大都没有合法用地手续，如果对这几千平方米都给予赔偿，那就是对违法行为的默认和鼓励”。

　　改造模式需创新

　　深圳大学产业经济中心主任魏达志教授3月15日接受《华夏时报》记者采访时认为，城中村为深圳经济特区发展提供了廉价的居住环境，功不可没。现在讲和谐社会，大力提倡廉租房。实际有两种模式可供政府选择，一种是政府提供，但是目前我们没有那么多地；另一种由市场提供廉租房。

　　“村民通过宅基地入股，让资产大为增值。宅基地在村民手中，只能盖租金低廉的出租屋。土地入股后，盖的都是高档商业物业和住宅，收益不可同日而语。”魏达志教授说。

　　“目前城中村村民的股份公司旗下就设有开发公司，例如新洲村、黄岗村、下沙村，这些村的股份公司实力很强，具有自己的厂房等出租物业，所以融资方面得到了银行的认可，可以比较容易地获得贷款，所以在开发资金上没有很大的问题。”他认为，这种利益一体化的自我改造在全国具有借鉴意义。

　　“深圳在城中村改造的模式上一直都在进行一些新的尝试，从由村民集资自筹一部分资金到田厦新村的以宅基地入股，这些尝试目前看来都是比较成功的，它将有力推动深圳城中村改造的步伐。”深圳市城市规划研究院研究员顾正江对记者说。