国开行紧急回应棚改没有叫停 三四线城房价何去何从?

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　　国开行紧急回应棚改没有暂停！未来货币化安置会不会改变？三四线城市房价何去何从？

　　来源：樱桃大房子

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　　昨天央行降准，市场预期今天股市至少能翻红，没想到今天地产股居然大跌。

　　搞半天是因为一条市场传闻：棚改一刀切暂停！其源头在于各地PSL（抵押补充贷款）审批暂停，回收国开行总行，等待新政策，网友认为这意味着棚改的全面叫停。

　　这两年来，地方政府棚改资金，主要就是来自政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL（抵押补充贷款）投放是此类专项贷款的重要来源，占80%左右。也有地方政府发债，例如棚改专项债，但占少数。

　　下午我听到这条传闻，在星球和群里的答复都是，棚改计划全面暂停不可能！

　　理由有几个：

　　第一，这是国务院在今年“两会”上部署了工作，启动三年棚改攻坚战，开工580万套，是已经纳入了中央和地方的预算草案报告里了，怎么会说变就变？

　　第二，三年棚改攻坚战，到2020年结束，虽然我们知道有些房子其实根本不是危房破房，也被地方顺手牵羊纳入了棚改计划，但从中央的角度来说，这是民生工程，国开行过去三年的棚改惠及2000万户家庭，今年580万套暂停，什么概念？国家的棚改本意一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。

　　第三，到2020年，我们要全面建成小康社会，决胜还有三年时间，如果棚改全部暂停了，这个目标就无法实现！要知道棚改拉动了三四线多少GDP，给三四线农民工创造了多少就业岗位，给三四线棚户区居民脱贫创富了多少神话。这个大局观一定要有。

　　后来，据财联社记者消息，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。

　　财经大V曹山石前面说各地PSL审批暂停，回收国开行总行，等待新政策后，又发了条推文，称棚改没有叫停。

　　6月25日晚间，国开行新闻办公室紧急回应：今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

　　截至5月底，2018年新增抵押补充贷款（PSL）累计同比增加48%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。

　　不可否认，货币化安置比例过高，导致三四线房价上涨过快，但棚改已经上路，要中途停止已经不可能了，但未来货币化安置比例会不会降低呢？

　　我认为完全有可能！一是考虑到房价上涨过快，未来降低货币化安置比例，加大实物安置比例，这样也可以解决群众的住房问题。二是PLS这样的抵押补充贷款，和MLF一样，有可能会通过降准来替代，因为成本会更低。

　　以至于汇率保不住，这些推演不用你来操心了，汇率问题在6-7之间，都是我们可以承受的，人民币强制不让你兑换美元，外资在中国赚了钱，不让你变现带走利润，我们保汇率的手段现在已经越来越驾轻就熟。

　　后面这些是我以前写的棚改文章，今天宝宝发烧，又没时间展开分析了，可以再看看以前的文章。

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　　创造需求

　　此前领导很头疼，三四线房地产去库存最核心的问题，是需求不足，所以就通过棚改来创造需求。

　　而国家的棚改本意一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。

　　但结果一到地方就变了样，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆迁范围，海口的朋友告诉我，整个城市要拆掉一半，按照五环算，二环到四环之间，地名带村子的都拆掉，不管房子是不是危房旧房。

　　海口去年今年明年三年的棚改计划也大的惊人，投资上千亿，改造17万户，海口常住人口才224万，改造的人口大约就占到了25%。而去年海口的新房成交量约6万套，棚改功不可没。

　　从2014年开始，棚改数量明显增加，09年全国只有80万户，到2014年达到470万户，去年和今年均为600万户，未来三年年均500万户，总量虽有所减少，但仍是高位数，有的城市明显增加了。

　　山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。

　　比如湖北，截至2016年底，湖北省商品房库存平均消化周期8.7个月，较同期下降6个月。现在一年快过去了，库存消化周期已经下降到6个月以下。

　　比如山东，2016年底去化周期降至14个月，其中商品住宅降至10个月，现在的库存肯定在8个月以下了。

　　山东济南的人告诉我，他们那也在大拆大建，特别是城郊的农村，都叫城中村，成群的别墅宅基地都被拆了，这些实际上根本不需要改造。

　　其实很多城市去库存任务已经完成差不多了，但政府为了政绩，还在打着棚改的旗号，大拆大建。反正这是中央支持的，对棚改工作出色的省还给与奖励呢。

　　在去库存任务之前，棚改大部分以安置房为主，但这两年为了去库存，货币化安置比率越来越高了，今年全国各省基本上占比在50%以上，即拆迁后，政府给你钱，你自己去市场上买房。

　　未来货币补偿的比例还要提高，有的地方达到百分百了。

　　比如安徽芜湖，2015年起便不再新建安置房，停止回迁房审批，2016年全年，芜湖计划棚改户数达26943套，而全年芜湖新房成交45733，棚改户贡献超过一半，其中货币化安置比例约为86%，今年改造的2万多户全部货币补贴。

　　有些地方政府引导开发商，将普通商品房转为安置房，让居民自行购买，或者政府购买商品房，转卖给棚改户。

　　有的地方，是政府给你房票，比如拆迁补贴你100万的房票，指定你去买哪几个楼盘的房子。如浙江台州就是这样。

　　现在的棚改有点乱搞，有些地方政府为了规划新的概念区域，都给你拆了，所以才会有很多拆迁矛盾，死人的事常有。

　　安徽亳州的人对我说，他们那连拆32个村，隔壁商丘已经几个月不拆迁了，因为死人了。

　　浙江台州椒江区委书记在拆迁动员大会上叫嚣：“谁胆敢阻绕拆迁，跟区委区政府叫板，我一定让你身败名裂、家破人亡。”

　　即使拆迁补偿款不够买新房，需要搭上自己多年的那点积蓄，并不心甘情愿被拆迁，但一旦遇到这样作威作虎不可一世的地方领导，老百姓(18.510, -0.64, -3.34%)谁敢不从？

　　这样一来，新楼盘就很容易卖了，也导致开发商坐地起价，房价不涨都难啊。

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　　棚改刺激房价上涨

　　大家去库存的方法都一样，通过鼓励农民购房，棚改创造需求，刺激房价上涨。今年绝大部分三四线城市的房价都在上涨。

　　要想知道棚改对市场价格的影响，就要先搞清楚因棚改带来的购房需求有多少，占市场成交量多大比例。

　　先以樱桃熟悉的老家湘潭为例：

　　2016年湘潭棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年，新住宅成交总共是1.6万多套，棚改户贡献了一万套。

　　未来棚改规模还有多大呢？根据刚刚完成的2018年-2020年湘潭棚户区调查摸底情况，未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目，涉及10.63万户居民，投资概算622亿元。

　　十万余户是什么概念？先做个对比，2015-2017年，湘潭棚户区改造户数是5.65万套，投资资金279亿元。未来三年的规模比过去三年几乎是翻倍了，投资资金也翻倍了，这个量对政府拉动GDP很明显。

　　而对成交量有多大影响？2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套，从2010年来，湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨，价格也稳定在三四千左右。未来十万户拆迁，带来的新房成交数估计会直接上几个台阶，每年成交量直接上两三万套。

　　6月份调查写这稿的时候，大量棚改和各种补贴购房，导致湘潭新房价格过去一年来普遍上涨了一两千一平米，从三四千的房价，涨到了五六千，上涨幅度50%，而长沙限购后，少部分需求外溢，以及上涨预期，又进一步推升了房价。

　　最新数据是，截至9月底，湘潭城区新建商品房剩余可售量为258.07万㎡，与2016年底相比下降22.24%，以近一年的月均销售速度测算，房地产市场库存的去化周期为9.9个月，其中，住宅为145.09万㎡，与2016年底相比下降30.64%，库存去化周期为6.3个月。最新的价格没有公布。

　　从全国来看，去年棚改整体拉动了近20%的新建商品住房销售。

　　2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

　　山东省菏泽的人跟我说，他们市今年棚改项目数量占全省总量的近1/4，全省共17个地市。他所在家乡单县城区人口25万，全县总人口才122万，今年申报的棚改户就有2万多户，直接刺激主城区房价上升五百到一千每平米。原商品房有六七年维持在3200元/平米左右，现普涨最高的到了4500以上，虽然县城工业经济不发达，产业欠缺，为劳动力净输出地，但房价依然涨。

　　大家可以对照当地的成交量价和棚改户数做下判断。拆一户肯定就要买一套商品房，当然也有买二手房的，但政府一般是引导你买新房，给予补贴。

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　　货币定向宽松

　　这么大量的棚改，对地方政府而言，之前最头疼的是资金问题，靠财政投资明显是不够的，没钱补偿怎么拆迁。

　　最后就由中央统筹，创造了新的货币工具支持棚改。

　　这就是大家常见的PSL（抵押补充贷款），很多人一看PLS投放，都在说央行放水了，如果搞清楚来源，就知道，这只是定向的宽松。

　　央行将钱发放给政策性银行，比如国开行，再贷给地方政府平台，后者以一些国有资产作为抵押或者信用贷款，定了棚改项目后，把拆迁补偿款发给居民，居民拿了钱自行买房，政府卖了地，拿到钱后再还贷款给国开行。

　　2014年，央行特意创设了PSL，就是专门为棚改提供长期稳定的资金来源，这个工具期限长，利率低，非常适合棚改这种周期长的项目。

　　最开始PSL主要是用于国家开发银行，支持棚改项目，但后来随着外汇占款减少，央行基础货币被动减少，只好通过其他公开市场操作来补充基础货币，这也包括PSL。

　　所以从2015年10月起，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行，主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。

　　2016 年，央行向三家银行提供PSL共 9714 亿元，但主要是通过国开行，如下图，最近三年来，国开行发放给棚改的贷款总额超过2万亿。

　　到去年期末，PSL余额为 20526 亿元。央行运用PSL向政策性银行投放基础货币，实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。

　　而未来三年棚改计划还有1500万套，所以还将会不断有PSL出来注水，主要是定向支持棚改。

　　而未来三年棚改计划还有1500万套，所以还将会不断有PSL出来注水，主要是定向支持棚改。

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　　三四线城市红利期

　　樱桃大房子查看各省的棚改目标，都是到2020年，要全部完成棚户区改造。

　　也就是说，未来棚改还有三年红利期。

　　但这要分城市，一二线大部分都要进入平稳了，因为房价早已经翻倍，需求基本上消耗完毕，房价已经涨不动了，锁死了你有钱想买也买不了，而且现在银行贷款利率在不断上调。

　　而大部分一二线的棚改规模不如三四线，而今年是拆迁量最大的一年，比如杭州，今年拆迁数量最大，后面几年会逐渐减少，拆迁户今年集中入市提前释放了需求，而新房供给会逐渐增多。

　　货币收紧，投资客如坐针毡，只准备了两年月供的高杠杆投资客，要提前做好三五年的月供资金准备。

　　我6月份的时候发文章说了，只有部分还没有翻倍，比如只涨了50%的省会城市，今年还会继续涨，比如西安，昆明。事实上也是如此，上半年涨的少的基本上都补涨了。

　　而货币定向宽松，主要是指那些棚改项目特别多，库存任务尚未完全去掉的三四线城市，当然也有二线省会城市，比如太原。

　　三四线在这一轮的定向宽松中，我估计房价也会普遍上涨50%以上，甚至很多会翻倍，因为政府无脑推进的棚改，这个也算是一次大跃进。

　　那刚需怎么办呢？该买还是等调整，我在今年3月初就发了几篇文章，都是说三四线城市要涨，刚需赶快买，今年很多三四线已经涨了不少了。

　　这些地方因为在不断创造需求，有货币支持，预计房价还会继续涨，至少今年明年还会涨，后年我就不知道了，边走边看吧，反正政策目前还是在支持，但如果房价上涨超预期，棚改计划提前结束也说不定，已经有少数城市又从货币安置回归到住房安置了，也有的据说停了不少棚改项目，比如海口。

　　苦了还在观望和煎熬的刚需，他们无法接受三四线也会大涨的事实，一边观望，一边又担心还会上涨，涨50%不敢上车，翻倍又去接盘。

　　三四线城市这两年确实会涨，但两三年后就悲剧了，该拆的拆完了，没有棚改政策支持，要依靠那点真实的需求支撑，是根本无法维持的，我也无法想象现在都来大干快上，三年后怎么办，大萧条将至。市场上再没什么接盘侠了。

责任编辑：李思阳