国开行棚改审批权上收总行 地产股暴跌

　　棚改贷款情况如何？审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何？审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社记者 许晟 近期市场传闻，国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等。事实究竟如何？棚改贷款实施情况如何？日前新华社记者就相关问题，专访了国开行相关部门负责人。 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗？ 市场最关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事。 国开行相关部门负责人说，根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。 同时，按照国开行制度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工，共同把关。 “近期，为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。”国开行相关部门负责人说。 国开行棚改贷款是怎么做的？ 棚改安置方式主要有三种，分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿。2014年，国开行成立专门机构，重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设。 国开行相关部门负责人介绍，2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40%。 “2015年至2016年，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接。”国开行相关部门负责人说。 这位负责人说，2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定安置方式，对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式。 棚改贷款基本情况及成效如何？ 据国开行相关部门负责人介绍，2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年6月末，累计发放棚改贷款38684亿元，其中今年发放4609亿元。 这位负责人说，棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用，调节房地产市场结构，缓解土地供需矛盾。从国开行支持的棚改项目初步分析，预测通过棚改可腾空土地350万亩左右，如按12年平均出让测算，平均每年可出让30万亩，占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4，一般提高到1.5左右。 在国开行的支持下，内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁改造，全国超过2100万户居民“出棚进楼”。截至今年6月末，国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元。 “多年来，国开行以支持城市棚户区改造为重点，对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政策倾斜，确保棚改资金用在最急需的地区。”国开行相关部门负责人说。  [详情]

　　新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何？审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社记者 许晟 近期市场传闻，国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等。事实究竟如何？棚改贷款实施情况如何？日前新华社记者就相关问题，专访了国开行相关部门负责人。 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗？ 市场最关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事。 国开行相关部门负责人说，根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。 同时，按照国开行制度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工，共同把关。 “近期，为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。”国开行相关部门负责人说。 国开行棚改贷款是怎么做的？ 棚改安置方式主要有三种，分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿。2014年，国开行成立专门机构，重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设。 国开行相关部门负责人介绍，2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40%。 “2015年至2016年，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接。”国开行相关部门负责人说。 这位负责人说，2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定安置方式，对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式。 棚改贷款基本情况及成效如何？ 据国开行相关部门负责人介绍，2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年6月末，累计发放棚改贷款38684亿元，其中今年发放4609亿元。 这位负责人说，棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用，调节房地产市场结构，缓解土地供需矛盾。从国开行支持的棚改项目初步分析，预测通过棚改可腾空土地350万亩左右，如按12年平均出让测算，平均每年可出让30万亩，占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4，一般提高到1.5左右。 在国开行的支持下，内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁改造，全国超过2100万户居民“出棚进楼”。截至今年6月末，国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元。 “多年来，国开行以支持城市棚户区改造为重点，对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政策倾斜，确保棚改资金用在最急需的地区。”国开行相关部门负责人说。[详情]

　　棚改贷款情况如何？审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何？审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社记者许晟 近期市场传闻，国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等。事实究竟如何？棚改贷款实施情况如何？日前新华社记者就相关问题，专访了国开行相关部门负责人。 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗？ 市场最关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事。 国开行相关部门负责人说，根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。 同时，按照国开行制度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工，共同把关。 “近期，为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。”国开行相关部门负责人说。 国开行棚改贷款是怎么做的？ 棚改安置方式主要有三种，分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿。2014年，国开行成立专门机构，重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设。 国开行相关部门负责人介绍，2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40%。 “2015年至2016年，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接。”国开行相关部门负责人说。 这位负责人说，2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定安置方式，对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式。 棚改贷款基本情况及成效如何？ 据国开行相关部门负责人介绍，2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年6月末，累计发放棚改贷款38684亿元，其中今年发放4609亿元。 这位负责人说，棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用，调节房地产市场结构，缓解土地供需矛盾。从国开行支持的棚改项目初步分析，预测通过棚改可腾空土地350万亩左右，如按12年平均出让测算，平均每年可出让30万亩，占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4，一般提高到1.5左右。 在国开行的支持下，内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁改造，全国超过2100万户居民“出棚进楼”。截至今年6月末，国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元。 “多年来，国开行以支持城市棚户区改造为重点，对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政策倾斜，确保棚改资金用在最急需的地区。”国开行相关部门负责人说。[详情]

　　八成拆迁家庭未买房，学者称棚改货币化非房价上涨主因 近期关于棚改货币化对住房市场影响的讨论较多，多数观点认为，棚改货币化是三四线城市楼市去库存，乃至房价上涨的重要驱动力。但也有专家有不同看法。 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁和其同事弋代春近日撰文称，根据中国家庭金融调查数据，在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中，仅20.4%的家庭重新购房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%，对住房市场的影响非常有限。而投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素。 这篇题为《为什么应该坚持棚改货币化》的文章并未详细透露这项调查的数据来源和样本范围。 不买房，钱去哪里了 甘犁称，2013年至2017年，7.9%的城镇家庭经历了拆迁。其中，货币化安置比例为31.6%，加上7.4%的拆迁家庭同时获得了实物安置及货币补偿，共计39%获得了货币补偿，平均补偿金额为31.5万元。这相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿元。 被拆迁户拿到补偿款后，是拿钱走人还是新购置房产？ 根据中国家庭金融调查数据，在上述拆迁家庭中，13%的家庭新购了住房。虽然货币化安置家庭购房比例略高，但也仅为20.4%，还有近80%的货币化安置家庭并未购房。 从区域上看，货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。整体来看，棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高。2013年至2017年间，棚改购房家庭仅占全部购房家庭的8.3%，货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%。同时，三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高，仅为5.6%，甚至低于一二线城市。 如果八成棚改货币化安置家庭没有购置新房，那么剩余的货币化补偿款流向了哪里？ 中国家庭金融调查数据显示，除去已购房家庭，货币化补偿增加了家庭储蓄，减轻了家庭负债，增加了家庭创业比例及工商业资产，提高了家庭投资性收入，提升了家庭消费。 甘犁表示，投资性购房才是当前购房的主要动机。比较2008~2018年第一季度全国家庭的购房动机，投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%，2013年上涨到28%。2016年上涨到33.4%。2017年37.6%，2018年50.3%。 甘犁表示，相对于“一刀切”的实物安置，棚改货币化安置给了家庭选择是否购房的自由，在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是，在当前多套房比例居高的情况下，应该继续坚持棚改货币化安置。 近期，因三四线城市房地产市场波动较大，关于棚改货币化应该退出的言论逐渐成为舆论主流，这种背景下，甘犁及其同事的上述文章也将引发一轮新的讨论。 地方坦承有拿钱走人情况 截至目前，官方尚未就棚改政策、棚改货币化安置政策是否出现了重大变化作出相关表态。 今年3月份的全国两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。 这也意味着，即便年度总量相比前三年调低了20%，但580万套的棚改计划也仍然远高于过去十年来的平均量。 我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。 截至目前，住建部尚未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例。此前业界一般认为会超过50%，有望帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。 当然，在地方棚改货币化的实际推进过程中，也确实存在拿钱走人不买房的情况。 吉林省住建厅厅长孙众志2017年初曾表示，“（吉林省）货币化安置中拿钱走人的比例达25.5%，高于2015年8.5个百分点。货币化安置要尽量引导老百姓买房，不是简单的拿钱走人”。 为什么棚改货币化家庭不购房？甘犁在上述文章中分析认为存在两个原因，一是家庭住房刚需已基本满足。中国家庭金融调查数据显示，52.0%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房，远高于城镇其他家庭，这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。 原因之二是，家庭购房财力不足。相比于新房价格，货币化补偿金额并不高，这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。 “调查发现，货币化安置且未购房家庭中，71.7%居住在自有的其他住房中，这些住房主要是拆迁前拥有的多套房，以及小部分拆迁后通过自建、继承等方式获得的新住房。还有其余28.3%的家庭，通过租赁或者免费借住亲友住处的途径解决了住房问题，这其中又有39.5%居住在公租房中，继续享受住房保障福利。”甘犁称。 为了更好的串联棚改货币化与楼市去库存，近年来不少地方政府部门推出了各式各样的房票、购房券制度，但小异而大同，基本上是将应安置的房屋转化为货币，以房票或者购房券形式出具给被征收人，由被征收人向参与房票或购房券结算的房地产开发企业购买商品住房。 房票和购房券本身不是现金，也不容易兑现成现金。棚户区改造的居民拿着房票，就可以去购买新房，从而减少等待时间，同时还加快了棚户区改造贷款资金的使用速度。 这种做法相对直接货币补偿等方式来说，能够更有效地促进棚改安置与消化商品住房之间的衔接。客观上，此举也可帮助避免棚改货币化后“拿钱走人”的情况。[详情]

　　国开行上收贷款审批权 棚改变局：开工数量将走低 [摘要] 传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行，有一定的依据。无论是从量、价格，还是优化、效率等方面，对市场的集中性控制，都要比分散型控制好得多。 时代周报记者 谢江珊 发自上海 6月25日，一则 “国家开发银行（以下简称“国开行”）将棚户区改造（以下简称“棚改”）贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息传出，引发市场激烈反应。 当日晚间，国开行新闻办公室回应称，今年以来，国家开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 值得注意的是，该回应并未直接回应市场疑问。中原地产首席分析师张大伟分析认为：棚改的数量将减少是2018年的政策要求，货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。 花旗集团（Citigroup）分析师Oscar Choi在6月28日的电话会议中亦表示棚改一刀切的情况不可能出现：“旧项目按进度进行，新项目从严，所以事实上并没有特别大的改变，没有必要过度解读。”他认为棚改现在有所收缩实属正常：“第一，按趋势是必须递减的；第二，1–5月份PSL（抵押补充贷款）新增数量达4371亿元，增长速度过快，所以必须收一收。” “传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行，有一定的依据。无论是从量、价格，还是优化、效率等方面，对市场的集中性控制，都要比分散型控制好得多。”山东大学经济学院教授李铁岗在接受时代周报记者采访时表示。 “我个人判断项目审批权已经收回，棚改项目作为国家计划还会进行，历史项目不可能一刀切，但不会再有那么大比例的货币化补偿，或者说补偿会逐步退出。”住房大数据联合实验室发起人、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉时代周报记者，对市场的调整是一个缓慢的过程，并不会太激烈，要考虑到市场的承受能力。 货币化安置利弊 所谓“棚改”，即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。 自2005年棚改实施以来，按照棚改安置模式可划分为两个阶段：第一阶段为2005–2014年，棚改安置模式以实物安置和货币安置模式并重，以实物安置为主。第二阶段为2015年至今，自2015年6月国务院提出积极推进棚户区改造货币化安置，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置。 其中，实物化安置，即政府通过新建安置房或购买存量房给棚户区原住户居住。货币化安置，是指地方政府通过向国开行贷款等方式获得棚改项目资金，拆除一部分居住条件差的存量住房，再将现金补偿给拆迁家庭，由拆迁家庭自主购买商品住房。 棚改货币化安置在房地产去库存的过程中起到很大的推动作用，被认为是三四线城市去库存的主要方式。根据易居研究院数据，全国70个重点城市2014年底新建商品住宅库存达到峰值，自2015年初开始库存逐步下降，这其中棚改货币化起到了重要作用。2015年棚改货币化安置率近30%，2016年达到50%，棚改货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%。2017年，预计棚改货币化比例在50%，棚改货币化安置或将消化全国商品房库存面积2.6亿平方米，占全国商品房销售面积的18%。 但同时，棚改货币化安置也被诟病为三四线城市房价上涨的主要推手。 邹琳华分析认为，这个结论只在特定条件下成立。棚改货币化安置政策的核心无疑是货币化，但货币化同时也意味着最大的选择自由。“三四线城市对购房少有限制，住房总价相对较低，部分城市还有购房奖励政策；地域相邻的三四线城市，棚改项目大量同步推进。于是，在货币化棚改的第一阶段，在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款涌入市场购房，造成房价大幅上扬。” “货币性安置的好处就是比较灵活，大家可以自由选择，但也存在一定缺陷，在房价过快增长的过程中，货币安置变成推动价格上涨的一种效应。”李铁岗强调，货币化安置本身并没有错，棚改的初衷是改善困难家庭住房条件的民生活动，但在执行货币化安置的过程中，加入了商业地产开发这样的经济活动，过度补偿，致使成本不公平地转移给了后面商品房的购买者。 在邹琳华看来，在当前条件下限制货币化安置比例很有必要，“按目前的供求状况来看，供应跟不上需求，所以应该以实物安置为主。”如果棚改货币化安置政策仍继续按原有节奏推进，一二线城市房价可能大涨。邹琳华认为：“当前三四线城市乃至县城的房价已经经历了一波大涨，房价绝对水平很高。在城市化大背景下，三四线城市人口外流严重，总体并无很强的投资前景。在当前的房价水平下追高，收益有限而风险较大。如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金，更多的人将选择去一二线城市购房，投资需求将向外溢出。” 但李铁岗则认为，如果把民生领域和经济领域的活动分离开，按照正常的成本和价格来做货币化安置，就不会有问题。“从经济效率的角度而言，货币化补偿实际上比实物化补偿效率要高。我倒不是主张必须再回到实物化补偿的状态，而是要去认真地研究一种制度政策，就是怎么使货币化补偿更为公平，这是核心。” 棚改未来 2017年5月，国务院提出棚改三年攻坚计划，计划在2018–2020年棚改新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套。 据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力地支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 棚改项目未来将如何发展？ 据易居研究院综合研究中心总经理崔霁分析，2018年政府工作报告指出今年棚改开工580万套，低于2016年和2017年目标，随着各地去库存压力的减轻，预计未来两年棚改开工数量将继续走低。 “棚改开工数量和货币化棚改数量是两个概念，但棚改是一个刚性任务，有五年计划，到2020年结束，目前来讲没有变化。但如果资金收紧，可能地方政府的积极性就不大了，逐步也会缓下来。”邹琳华也认为：“从市场平稳的角度看，这是一个逐步收缩的过程，新项目会逐步受到限制，历史项目会照常进行。” 如若将棚改项目审批权收回至国开行总行，未来以实物安置为主，“房子供应的资金量会减少，对拆迁户过度补贴的现象将起到一定的抑制作用，对房产的补偿可能会慢慢接近其真正的市场价值，回归正常轨道。”李铁岗表示，此外，整体审批将更加严格，未来棚改房总量的供给会减少。 “从历史使命而言，到2020年，棚改会退出历史舞台，所以是必须要递减的，规模会逐步收缩。”Oscar Choi强调，即便今年货币化的比例跌到45%，还是会为整体市场贡献2亿多平方米的需求，占总需求的14%左右。[详情]

　　棚改项目贷款变奏：三四线楼市面临新拐点 本报记者 宋兴国 北京报道 导读 作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。 “暂停了，听说正在重新审批。” 6月29日，21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时，参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说。 王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付，他告诉21世纪经济报道，项目前期向当地国开行的申请相当顺利，“还款期限都确定了，市政府主要领导也点头了”。 王明轩听说，他的项目之所以暂停审批，主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性，而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后，他表示，“肯定会拖慢我们的整体进度”。 实际上，王明轩的遭遇并非个例。2018年以来，棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起，有关国开行棚改贷款政策调整的传闻，开始受到广泛关注。据报道，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批。 宏观层面，政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调，如北京，2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户，山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套。 而在具体的操作层面，随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升，地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强，地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。 过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速，同时，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。 中小城市货币化补偿比例高 2008年，中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段。 数据显示，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底，这一数字升到2080万套，而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份，国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，定下再改造各类棚户区1500万套的目标。 这其中也有过波动。2013年，国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户，资金压力被认为是主要原因。此后，央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL，开始承担提供棚改资金的任务。 数据显示，5月末，央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元，创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元，同样创下新高。 这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示，2014-2016年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%，2018年一季度为64%。 资金充足、政策支持的背景下，着力于去库存的棚改货币化安置，也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。 从货币化安置比例来看，从2014年到2016年占比分别为9.0%，29.9%，48.5%。分地方看，湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。 对于这套棚改资金体系，海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。 王明轩告诉21世纪经济报道，他所了解的棚改项目中，补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿，但一般来说，去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿，而大城市的实物补偿比例会更高。 三四线土地市场新库存 从数据来看，前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。 易居研究院的百城库存报告显示，2018年5月份，受其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值。 而在去化过程中，不可避免地产生了价格波动。一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面，通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力，双重作用下，三四线城市库存去化速度陡升，部分城市也出现了价格快速上涨的情况。 易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。 尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一。 这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上涨，并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示，今年1-5月份，东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。 需求侧行情迅猛，供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示，5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。 不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力，已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看，土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说，或将形成新的库存。 这其中的一个重要因素，是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点”，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。 易居研究院分析师崔霁则认为，未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑，考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，预计货币化安置比例进一步提升的空间不大，棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。 把握棚改资金总量和节奏 在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下，三四线城市库存去化加速，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，面临着市场和债务的双重风险，修正或调整已有的住房政策，或已迫在眉睫。 这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。 按照住建部在2017年发布的文件要求，商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地，上述易居研究院的库存数据也显示，部分三四线城市的去库存任务已经完成，补库存的需求正在增长。 根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求。新城集团高级副总裁欧阳捷指出，当在这种刺激下，房价上涨到高点时，购买力不足导致市场降温，需求就会萎缩，如果市场好的时候，土地供应放量，就会导致新一轮库存产生，房价滞涨甚至下降。  其次，棚改货币化政策的未来走向，也成为近期关注的焦点。有业内人士指出，棚改货币化安置的政策目的早已完成，该政策应该逐步退出。 对此，严金明认为，作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看，在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。 实际上，已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。6月28日，安徽省马鞍山市表示，今年推进棚户区改造工作，一方面要强化棚改成本控制，另一方面要因地制宜确定棚改安置方式。全市将扩大实物住房安置比例，减少棚改货币化安置比例。 （编辑：耿雁冰）[详情]

　　棚改项目贷款变奏：三四线楼市面临新拐点 本报记者 宋兴国 北京报道 导读 作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。 “暂停了，听说正在重新审批。” 6月29日，21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时，参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说。 王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付，他告诉21世纪经济报道，项目前期向当地国开行的申请相当顺利，“还款期限都确定了，市政府主要领导也点头了”。 王明轩听说，他的项目之所以暂停审批，主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性，而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后，他表示，“肯定会拖慢我们的整体进度”。 实际上，王明轩的遭遇并非个例。2018年以来，棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起，有关国开行棚改贷款政策调整的传闻，开始受到广泛关注。据报道，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批。 宏观层面，政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调，如北京，2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户，山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套。 而在具体的操作层面，随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升，地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强，地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。 过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速，同时，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。 中小城市货币化补偿比例高 2008年，中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段。 数据显示，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底，这一数字升到2080万套，而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份，国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，定下再改造各类棚户区1500万套的目标。 这其中也有过波动。2013年，国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户，资金压力被认为是主要原因。此后，央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL，开始承担提供棚改资金的任务。 数据显示，5月末，央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元，创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元，同样创下新高。 这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示，2014-2016年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%，2018年一季度为64%。 资金充足、政策支持的背景下，着力于去库存的棚改货币化安置，也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。 从货币化安置比例来看，从2014年到2016年占比分别为9.0%，29.9%，48.5%。分地方看，湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。 对于这套棚改资金体系，海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。 王明轩告诉21世纪经济报道，他所了解的棚改项目中，补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿，但一般来说，去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿，而大城市的实物补偿比例会更高。 三四线土地市场新库存 从数据来看，前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。 易居研究院的百城库存报告显示，2018年5月份，受其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值。 而在去化过程中，不可避免地产生了价格波动。一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面，通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力，双重作用下，三四线城市库存去化速度陡升，部分城市也出现了价格快速上涨的情况。 易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。 尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一。 这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上涨，并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示，今年1-5月份，东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。 需求侧行情迅猛，供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示，5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。 不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力，已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看，土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说，或将形成新的库存。 这其中的一个重要因素，是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点”，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。 易居研究院分析师崔霁则认为，未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑，考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，预计货币化安置比例进一步提升的空间不大，棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。 把握棚改资金总量和节奏 在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下，三四线城市库存去化加速，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，面临着市场和债务的双重风险，修正或调整已有的住房政策，或已迫在眉睫。 这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。 按照住建部在2017年发布的文件要求，商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地，上述易居研究院的库存数据也显示，部分三四线城市的去库存任务已经完成，补库存的需求正在增长。 根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求。新城集团高级副总裁欧阳捷指出，当在这种刺激下，房价上涨到高点时，购买力不足导致市场降温，需求就会萎缩，如果市场好的时候，土地供应放量，就会导致新一轮库存产生，房价滞涨甚至下降。  其次，棚改货币化政策的未来走向，也成为近期关注的焦点。有业内人士指出，棚改货币化安置的政策目的早已完成，该政策应该逐步退出。 对此，严金明认为，作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看，在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。 实际上，已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。6月28日，安徽省马鞍山市表示，今年推进棚户区改造工作，一方面要强化棚改成本控制，另一方面要因地制宜确定棚改安置方式。全市将扩大实物住房安置比例，减少棚改货币化安置比例。[详情]

　　棚改项目贷款变奏：三四线楼市面临新拐点 宋兴国 北京报道 作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。 “暂停了，听说正在重新审批。” 6月29日，21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时，参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说。 王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付，他告诉21世纪经济报道，项目前期向当地国开行的申请相当顺利，“还款期限都确定了，市政府主要领导也点头了”。 王明轩听说，他的项目之所以暂停审批，主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性，而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后，他表示，“肯定会拖慢我们的整体进度”。 实际上，王明轩的遭遇并非个例。2018年以来，棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起，有关国开行棚改贷款政策调整的传闻，开始受到广泛关注。据报道，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批。 宏观层面，政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调，如北京，2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户，山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套。 而在具体的操作层面，随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升，地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强，地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。 过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速，同时，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。 中小城市货币化补偿比例高 2008年，中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段。 数据显示，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底，这一数字升到2080万套，而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份，国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，定下再改造各类棚户区1500万套的目标。 这其中也有过波动。2013年，国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户，资金压力被认为是主要原因。此后，央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL，开始承担提供棚改资金的任务。 数据显示，5月末，央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元，创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元，同样创下新高。 这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示，2014-2016年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%，2018年一季度为64%。 资金充足、政策支持的背景下，着力于去库存的棚改货币化安置，也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。 从货币化安置比例来看，从2014年到2016年占比分别为9.0%，29.9%，48.5%。分地方看，湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。 对于这套棚改资金体系，海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。 王明轩告诉21世纪经济报道，他所了解的棚改项目中，补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿，但一般来说，去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿，而大城市的实物补偿比例会更高。 三四线土地市场新库存 从数据来看，前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。 易居研究院的百城库存报告显示，2018年5月份，受其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值。 而在去化过程中，不可避免地产生了价格波动。一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面，通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力，双重作用下，三四线城市库存去化速度陡升，部分城市也出现了价格快速上涨的情况。 易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。 尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一。 这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上涨，并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示，今年1-5月份，东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。 需求侧行情迅猛，供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示，5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。 不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力，已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看，土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说，或将形成新的库存。 这其中的一个重要因素，是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点”，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。 易居研究院分析师崔霁则认为，未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑，考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，预计货币化安置比例进一步提升的空间不大，棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。 把握棚改资金总量和节奏 在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下，三四线城市库存去化加速，部分城市房价上涨过快，需求显著透支，面临着市场和债务的双重风险，修正或调整已有的住房政策，或已迫在眉睫。 这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。 按照住建部在2017年发布的文件要求，商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地，上述易居研究院的库存数据也显示，部分三四线城市的去库存任务已经完成，补库存的需求正在增长。 根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求。新城集团高级副总裁欧阳捷指出，当在这种刺激下，房价上涨到高点时，购买力不足导致市场降温，需求就会萎缩，如果市场好的时候，土地供应放量，就会导致新一轮库存产生，房价滞涨甚至下降。 其次，棚改货币化政策的未来走向，也成为近期关注的焦点。有业内人士指出，棚改货币化安置的政策目的早已完成，该政策应该逐步退出。 对此，严金明认为，作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看，在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击。 实际上，已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。6月28日，安徽省马鞍山市表示，今年推进棚户区改造工作，一方面要强化棚改成本控制，另一方面要因地制宜确定棚改安置方式。全市将扩大实物住房安置比例，减少棚改货币化安置比例。[详情]

　　 【推荐阅读】 棚改收紧引起千层浪 除了楼市还事关地方隐性债务 长三角开发商拿地金额占比最高：因棚改和返乡置业 社科院尹中立：房地产去库存政策应该逐步退出 为什么棚改货币化安置成为众矢之的？ 棚改贷款“一刀切”传闻引发市场关注，专家表示—— 棚改货币化安置需兴利除弊 经济日报·中国经济网记者 亢 舒 棚改货币化的重要作用不言而喻，但货币化安置的比例可以随市场变化及时调整，因势利导 如何切实发挥棚改货币化政策的正面效应，避免市场形势变化时导致负面影响，是决策者应该思考的问题 日前，全国棚改贷款“一刀切”的传闻引发关注。传闻称，国开行各地分行抵押补充贷款审批暂停，项目合同签订审批权回收总行。国家开发银行则回应称，今年以来国开行严格执行国家有关棚户区改造政策，在国务院相关部门指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，目前各项工作正在有序开展。 棚户区改造是近年来我国推行的一项重大民生工程。党的十八大以来，棚户区改造大力推进，有6000多万棚户区居民出棚进楼。棚户区改造在改善百姓居住条件方面发挥了重要作用，广大棚户区居民由此实现了安居梦。 2013年至2014年，一些三四线城市房地产市场出现供给过剩情况，有关部门和地方政府将棚改与去库存相结合，提出棚改货币化安置的思路。棚改货币化安置一举多得，棚改拆迁群众不再仅仅接受住房实物保障，而是可以拿着棚户区拆迁补偿款到市场上自由购买商品住房。货币化安置可以让棚户区居民搬出低矮简陋的棚户区，也有助于楼市去库存。与实物安置相比，棚户区居民不必再像从前那样先搬出棚户区，租房两年至三年，待安置房建好后再搬进新居。对于地方政府而言，货币化安置是相对简单的一种方式，能够节约不少行政资源。 棚改货币化的重要作用不言而喻，未来仍然可以作为棚户区居民的一种安置选择，但货币化安置的比例可以随市场变化及时调整，因势利导。我国提出，2018年至2020年再改造1500万套棚户，其中2018年改造580万套，棚户区改造仍应坚定不移继续推进。 住建部有关负责人曾介绍说，2016年棚改货币化安置比例达到了48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。棚改货币化安置在三四线城市去库存过程中发挥了重要作用。当前，从全国范围内看，总体基本告别了大规模库存积压情况。 需要注意的是，在个别城市，棚改货币化安置在客观上助推了房地产市场过热。恒大研究院副院长夏磊认为，在本轮房地产调控中，棚户区改造显著提升了棚改户住房条件，改善了城市面貌，但少数地区过度棚改、过度货币化安置，棚改户获得了超额福利，失去了住房保障要义。 如何切实发挥棚改货币化政策的正面效应，避免市场形势变化导致负面影响，是决策者应该思考的问题。对于地方政府而言，应该从改善棚户区居民居住条件、促进房地产市场平稳健康发展等方面综合考量，及时出台合理政策。比如，货币化安置比例过高导致弊大于利时，可适当提高实物保障比例，建造让棚户区居民更加满意的安置住房等。 对于棚户区改造，仍然应该坚定不移持续推进。尽管近年来很多居民“出棚进楼”，居住条件大大改善，但仍有相当数量百姓居住在低矮破旧的棚户区中，继续帮助这些群众改善居住条件十分必要。对于未来棚改的数量，应该更加科学有效地摸排。同时，各地应严格执行棚户区改造政策要求，避免政策走样。[详情]

　　 【推荐阅读】 棚改收紧引起千层浪 除了楼市还事关地方隐性债务 长三角开发商拿地金额占比最高：因棚改和返乡置业 社科院尹中立：房地产去库存政策应该逐步退出 为什么棚改货币化安置成为众矢之的？ 棚改货币化安置 应适时退潮 近日，有关国家开发银行“棚改项目审批权限上收总行”消息在坊间广泛传播，一时间“全国棚改叫停”、“房地产市场重大利空”等解读甚嚣尘上，虽经国开行澄清从未授权任何人员代表开发银行发表相关言论，但针对棚改货币化安置该不该退潮的讨论并未停歇。 所谓棚改货币化安置，即改变此前旧城改造以补偿住房为主的模式，提高货币化安置比例。从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从最初的仅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市高达70%甚至90%以上。 棚改货币化安置由国家层面主导，2015年，国家实施了棚改三年计划，即从2015年到2017年，要改造各类棚户区住房1800万套。2017年，住建部长陈政高介绍，2016年棚改货币化安置比例48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，2017年要继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例。 起初，推行棚改货币化安置目的是去库存，2015年召开的中央经济工作会议将化解房地产库存列为下一年结构性改革五大任务之一。因为当时中国楼市库存压力非常之大，根据国家统计局数据，截至2015年11月末，商品房待售面积69637万平方米，前11月还新开工房屋140569万平方米，按照彼时节奏需要4.5年来消化。 未曾想到的是，棚改货币化安置对于房地产去库存作用比预料中大得多：一户住宅在城市改造中被拆，拿到货币化安置后购房成为首选，当棚改货币化安置下购房者越来越多时，就会带动房价上涨，吸引更多人进入买房大军。不到三年，房地产去库存任务就已完成，截至今年4月底，百城新建商品住宅库存去化周期为10.3个月，其中一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.8个月、9.9个月和10.4个月，二三四线城市库存量创最近9年新低。 不过也带来了新的问题，棚改货币化安置让过去两年多二三四线城市房价暴涨，县城房价过万，不少二三线城市均价攀升两万、三万，部分库存不足的地方甚至还上演摇号抢房潮。因此，棚改货币化安置也被称为近年二三四线城市房价上涨的发动机。 之所以能取得如此效果，与国开行近几年大规模支持密不可分。统计显示，截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿，今年前5月已放棚改贷款4369亿。如果按照这种节奏持续推进，预计2018~2020年三年国家开发银行发放棚户区改造贷款将在年均1万亿元左右，到2020年底贷款余额预计达5万亿元之多。 随着大量资金流入楼市，房价水涨船高就不难理解，且因为国人素来“买涨不买跌”的心态，还催生了大量的投资性、恐慌性购房，负面影响日益明显。央行数据显示，2017年末我国个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，对居民消费形成不小的抑制：今年4、5月份社会消费品零售总额增速均下降。 而且，部分县市硬性确定货币化安置比例，出现“为了货币化而货币化”；一些地方则大干快上，棚改项目并未列入预算，购买程序不够规范，导致政府隐性债务增加。这些都为地方财政埋下了不小的风险隐患。 总体而言，棚改高比例货币化安置作为特定时期为了特定目而施行，如今房地产去库存目的已经完成，而且随着房价的大幅上涨，其负面影响正日益显现，此时棚改货币化安置无疑需要降温。[详情]

　　新浪财经讯 6月27日消息，国开行新闻办公室对近日媒体称所谓“国开行相关领导”在海通证券电话会议中就棚改融资相关问题发表了言论进行回复，称国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。 以下是国开行新闻办公室回应： 澄清声明 近日，有媒体称所谓“国开行相关领导”在海通证券电话会议中就棚改融资相关问题发表了言论。经核实，国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。 特此澄清。 国家开发银行新闻办公室 2018年6月27日 相关新闻： 国开行：收回棚改融资审批权限 货币化安置推高房价 国开行棚改项目审批权回收总行 专家：可能是暂时性的 国开行强化风险管控 正重新全面梳理授信白名单 国开行紧急回应棚改没有叫停 三四线城房价何去何从？ 国开行棚改审批权上收总行 分支行暂停棚改项目审批 国开行回应棚改一刀切叫停：目前各项工作正有序开展[详情]

　　 【推荐阅读】 国开行棚改项目审批权回收总行 专家：可能是暂时性的 地方棚改摸底：部分地区项目进度放缓 财政部：严禁以政府购买服务名义违规举债 国开行：总行已收回棚改融资审批权限，将控制货币化安置比例 澎湃新闻记者 庞静涛  6月25日，一则关于“国家开发银行（以下简称“国开行”）将棚户区改造（以下简称“棚改”）贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。 当晚，国开行对外回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 市场惊恐未定，6月26日，地产股集体暴跌，A股和港股均未能幸免。跌幅较大的包括中南建设（000961.SZ）下跌9.88%、旭辉控制（00884.HK）下跌7.91%、新城控股下跌（601155.SH）下跌7.74%、碧桂园（02007.HK）下跌6.65%、融信中国（03301.HK）下跌6%。 6月26日晚间，海通证券邀请国开行相关领导对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。 电话会议中，国开行相关领导介绍，棚户区改造出台的背景，本意是要解决去库存和民生问题，但在执行中走样，影响房地产的价格，直接房地产化了，就不是棚改了。 上述相关领导介绍，最近两周，国开行才将审批权限收回，就该消息而言，总行层面也是把控的非常严格，怕消息走漏之后，进而出现市场传闻走样的问题，引起市场的恐慌。就目前而言，情况没那么严重。 据介绍，历史上来讲，很大一部分的权限，国开行总行本来就是上收的，这个和很多金融机构一样，总行权限和分行权限是有一个范围划分，大部分的超额度业务审批权限是在国开行总行的，此次是将这部分的分行权限收到总行。 该负责人介绍，权限的上收主要是处于两方面的考量。一是，这两年国开行分行在审批时，违规现象严重，国开行总行担心后期的风险隐患就比较多；第二点是，中央对棚改有一定的看法，棚改的货币化推高了房价，中央对这个有一个严谨的考量。 该负责人透露，现阶段，国家对这个事情还没完全定性，处在停摆状态，下一步怎么走，还没明确的意见出台，在等高层的下一步决策，但其个人感觉不会特别严重，不太可能一刀切的将棚改业务全部停下来，这样后果不太可控，此后对棚改的政策肯定会收紧些，但不会直接暂停不做了。 该负责人进一步表示，货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定的限制；从操作层面来讲，棚改货币化安置收紧的另一个原因是地方债务的问题。 目前国开行和住建部有沟通，双方商议如何在稳定房价的前提下，又能顺利的推进棚改进行，现在处在政策的酝酿期，并没有去和地方政府去谈降比例的事情，可预见的是，住建部、国开行均会要求降低货币化安置的比例。目前，很多棚改项目是搁置状态，待政策明朗后再继续推动，但是已经审批通过的存量项目并不受此影响，仍继续放款。 该负责人介绍，6月26日，财政部发布《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》，其中的采购内容依然包含“住房保障”，所以短期内政策不会太严重，但是量上会是趋紧的。今年国开行在棚改上的投放任务是8000亿元，截至5月底已经达到4300亿元，下半年还会有将近4000亿元按计划投放，市场不需要对投放额度过度紧张。 对于市场担心的棚改进程问题，该负责人回应称，棚改会按计划做到2020年，在此之前并不会停止。 该负责人表示，现阶段，三四线城市的去库存，已经去的差不多；其他发放棚改贷款的银行，也面临着和国开一样，来自中央的压力。[详情]

　　规范定向资金流向 6月25日的一个传言——棚改一刀切暂停——使股市房地产板块连续两日出现普跌，并拖累沪指在定向降准的利好消息中走低。棚改暂停基本上是没有可能的，今年的政府工作报告提出启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套；各地政府也早已下达今年的棚改计划。所以，这个传言在传播的过程中被修改为暂停棚改货币化安置。当然，它同样是不实的。 但今年以来，一些地方政府对棚改货币化安置的态度确实出现了转变。例如，1月召开的山东省住房城乡建设工作会议要求，鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。湖南省2月发布的文件要求，“商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策，更多采取新建棚户区安置房的方式”。 显然，市场和地方政府都认为有调整的必要。可以预见，货币化安置将会受到一定程度的影响。 货币化安置自2016年以来变得越来越普遍，政府部门的初衷是加速棚改进度，以及推动房地产市场去库存。但现实的结果是，虽然去库存取得了很大成绩，商品房待售面积下降到了较低的水平，但一二线和三四线的房价都出现了快速上涨，出现了资产泡沫的风险，在多地房地产调控不断加码的情况下，风险也没有消除；另外，虽然商品房待售面积减少了，但开发商在房价上涨的激励下，囤积的土地更多了，成为另一种形式的房地产库存。 棚改的本意是改善民生，去库存的目标是供给侧结构性改革，这两大政策通过“货币化”结合起来之后基本实现了政策目标，同样也伴生了一些新的问题。 货币化是怎样来的呢？让我们梳理一下棚改安置货币化的大致过程。2014年4月，央行创设了PSL，支持国家开发银行等金融机构加大对棚改重点项目的信贷支持力度。到2018年5月，PSL余额为3.1万亿元。地方政府支持的棚改实施主体向国开行等申请棚改贷款，成为货币化安置的重要资金来源。棚改户以这些钱作为首付，再贷一些款，购买本地或更高一级城市的住房。地价因此上涨，地方政府获得更多土地出让收入，其中一部分以政府购买棚改服务的方式支付给棚改实施主体。 与此同时，PSL刚刚被创设时，被称为“定向宽松”，央行只向国开行等少数机构提供，而且有指定的用途，并不用于购买商品房。这是一种定向释放的资金，却有相当一部分最终成为炒房的资金。而且，这是央行提供的资金，扩大了央行的资产负债表，成为基础货币的一部分，进而也可能拉动信贷增量，其中又有相当一部分进入了房地产市场。 PSL的创设，使棚改更加顺利地推进，大批棚户区居民的生活得到了改善，实现了政策意图。但在资金流动的过程中，也出现了超出政策设定的问题，货币化安置占比提升过快，2016年货币化安置的比例就达到了48.5%，致使大量资金通过这条渠道流向商品房市场。因此，棚改贷款需要规范。 国开行6月25日回应市场传言时称，从今年年初开始，地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移。据分析，棚改贷款审批权上收，主要是为了规范棚改中的融资行为。棚改贷款向地方政府支持的棚改实施主体发放，有地方隐性债务之嫌。严控地方政府融资，这是一方面的规范。另一方面，还需要抑制棚改贷款大量流向商品房市场，减少货币化安置、增加实物安置，可以起到这样的作用。 我国正在经历经济结构转型，一些领域需要解决问题或得到加强，因此，中央要求推动供给侧结构性改革，去库存就是其中的一项任务。但在这个过程中，存在一种思维，希望通过向薄弱领域定向释放资金，似乎有钱就能解决问题。这是“货币化”、“金融化”的思维。这种思维不但存在于去库存中，在促进产业转型中也很普遍，对于需要发展的产业，首先想到的就是引水灌溉。 定向投放资金的意图是促进结构的调整，在一定程度上也确实能促进某个领域的发展。但这仍然是扩张需求的做法，而且是短效的，会透支未来的需求，并不能真正促进供给体系效率的提升。例如，房地产业近年吸收了很多资金，但房地产市场整体上仍然是供不应求。而且，棚改货币化安置的经验教训告诉我们，定向投放资金并不能真正做到定向，货币是流动性，即使是定向投放，也会四处流动，而现在房地产是最有吸引力的领域。 面对供给侧结构性调整的历史性任务，我们不能靠发放货币以扩大短期需求，而应该进行艰苦卓绝的努力，深入到供给体系中，发现和解决深层的问题。对于定向投放的资金，需要密切关注其流向。[详情]

　　 【推荐阅读】 国开行领导：中央对棚改有一定看法 货币化推高房价 地方棚改摸底：部分地区项目进度放缓 财政部：严禁以政府购买服务名义违规举债 国开行棚改项目审批权回收总行 近日，有市场传闻称，国开行各地棚改贷（PSL）审批暂停，审批权回收总行，全国一刀切。 6月26日，新京报记者从国开行内部人士了解到，国开行上周已经给各个分行发布了工作通知，将所有棚改（“棚改”是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程）合同审批权限上收总行。业内推测，此次国开行支行棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。 国开行这一举动将带来哪些影响？在业内看来，棚改目标受此影响不大，将平稳有序地进行。不过，在多位业内人士看来，棚改货币化安置比例走低，三四线房地产市场将降温。 何为PSL？PSL，即抵押补充贷款，是指央行以抵押方式向商业银行发放贷款，合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等，是一种基础货币投放工具。PSL与棚改有关，棚改总投资额主要由三大政策性银行提供，以国开行和农发行为主。其中，2016、2017年国开行棚改贷款占总投资额比重分别为66%和48%。 数据显示，2016、2017年PSL投放总量分别为9714亿以及6350亿。今年前5月投放量达4371亿，同比增长48.3%。而国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元，可以说，PSL相当部分去了棚改贷款。 国开行各地PSL审批是否回收总行？新京报记者从国开行某分行内部人士获悉，国开行上周已经给各个分行发布了工作通知，将所有棚改合同审批权限上收总行，由总行审批，“如果发通知的当天分行还在审批，就算越权审批”。 某股份制银行地方分行的行长也向新京报记者表示，其所在分行与国开行在当地的分支机构有业务往来，“我们从当地的国开行分行业务处了解到，棚改项目合同签订审批权确实回收到了总行，不让分行自行放款了，但是对于如何审批、如何放款没有明确要求。” 另外，国开行总行风险局人士向新京报记者透露，国开行将在近几日正式对外发布通知。 此外，据证券时报昨日报道，国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单，强化业务风险管理，受此影响，不少尚未审批通过的新增项目被暂停，但已获批的存量项目仍在继续执行中。 如何看待国开行这一动作？“这类措施表明当前棚改的政策内容是有所变动和调整的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前棚改遇到的困难在于两点：第一是资金方面的压力开始增加，尤其是货币化安置带来了一定的财政和贷款压力。第二是棚改过程中，也引起了“三四线城市房价上涨是不是因为棚改的原因”等质疑。 关注1 今年棚改是否受影响？ 针对市场传闻，国开行昨日回复新京报称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 在交通银行金融研究中心高级研究员夏丹看来，审批权收回总行或是暂时性的状况。“从审批权的源头来拧紧‘水龙头’，必要的时候还是会放开的。和其他房地产的融资渠道一样，‘收’和‘放’的弹性非常大，‘收’可能只是暂时性的现象。” 严跃进认为，棚改项目审批程序趋严，涉及总行权力的收紧，或意味着后续棚改安置方面的节奏会放缓，这是棚改货币化安置中查处违规资金的一个表现。此外，未来会强调实物安置的模式，或也是考虑到各地的财政压力和贷款压力，同时也是去库存的导向。 “预计从国开行的贷款角度看，未来在租赁市场等方面会有较大的贷款政策支持，这或也是当前房地产市场比较明显的导向。”严跃进表示，棚改的重心或开始转移到租赁住房方面的配套政策等层面上来。 夏丹持有类似看法。“今年年初将棚改的目标从最初的500万套提高到了580万套，这一规划目标还是会完成，不过整体建设重点会转到租赁住房上面，在资金、土地出让、资源等方面向租赁住房倾斜。” 关注2 与整治地方政府负债有关？ 据媒体报道，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。 财政部专员办表示，棚改贷款成为隐性债务的一大来源。财政部官网一篇名为《宁波专员办：当前棚户区改造工作面临的问题及对策建议》文章显示，棚户区改造中面临三大问题，其中一个问题是“债务化解压力较大”。 文章指出，“在中央‘坚决遏制隐性债务增量，积极稳妥化解存量隐性债务’的要求，以及地方各级政府实施化解债务专项行动的目标任务下，目前主要资金筹集于银团贷款和政府购买服务的棚户区改造作为隐性债务的一大来源，成了地方政府重要攻坚对象。同时，新一轮棚户区改造继续按计划推进，任务指标层层分解，在还旧债、控新债的双重任务下，各级地方政府普遍面临较大的财政收支和债务化解压力。” 文章建议“继续坚持政府组织和市场化运作的模式，在合法合规的原则下，进一步拓宽资金筹措渠道，多种方式筹集改造资金。除了申请财政补助资金外，要准确灵活地运用政策。” 今年4月，财政部与住房和城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。 “支持地方政府发行棚户区改造专项债券，可以使得棚户区改造资金来源更加多元化，丰富融资模式，从而遏制地方隐性债务的增量。”夏丹表示。 6月20日，首单棚改专项债落地天津，天津市财政局招标发行15亿元棚户区改造专项债，期限五年。 关注3 三四线房地产市场降温？ 对于棚户区改造后的安置问题，有货币化安置、实物安置等方式。其中，货币化安置指的是拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。而PSL为棚改货币化安置提供了主要资金来源。 申万宏源分析报告指出，从2004年到2014年，由于资金来源不足，棚改主要以实物安置为主。2014年以来受益于PSL的创设，棚改货币化安置开始大力推行。2015，2016，2017年棚改货币化安置比例大幅提升，2015年为29.9%，2016年为48.5%，2017年或达到60%，对三四线城市去库存形成支撑。 在不少业内人士看来，棚改货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”助推了三四线城市甚至一二线城市房价的飙升。 “市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松，购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。”中原地产首席分析师张大伟表示。 不过，近两年棚改政策有了微妙的变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。不过，在2018年的政府工作报告中，类似的提法已经消失。 政策变化是否意味着棚改货币化安置的终结？ “棚改货币化安置可以说是过去几年推动房价最有力的一双手，这个政策肯定是会逐渐弱化，但不会一刀切。”张大伟表示。 申万宏源报告称，2018年棚改货币化比例大概率走低。“棚改货币化带动弱化后，三四线城市地产销售也将继续降温，预计下半年将看到土地出让的逐步回落，也将拖累基建资金来源进一步收窄、并对新开工形成滞后影响，加剧经济下行压力。” 新京报记者 侯润芳 顾志娟 [详情]

　　国开行董事长胡怀邦：全力以赴打好打赢防范化解金融风险攻坚战 国家开发银行党委书记、董事长胡怀邦今天在京主持召开党委中心组学习（扩大）会，胡怀邦指出，全力以赴打好打赢防范化解金融风险攻坚战，严守不发生系统性风险底线。要深刻认识国开行当前面临的风险形势。从整体上看，国开行经营运行良好，风险基本可控，主要风险指标均控制在年度目标范围内，对于进一步做好风险防控工作要充满信心。要凝心聚力打好风险防控攻坚战。认真总结国开行支持经济转型和产业升级的实践经验，继续把支持经济转型和产业升级作为服务高质量发展的重要着力点。要把握支持重点，围绕创新驱动发展战略，聚焦科技创新和先进制造业，积极支持集成电路、战略性新兴产业、军民融合、传统产业升级改造等领域发展。要创新融资模式，针对产业类项目和客户的特点，探索设计科学有效的信用结构和融资模式，提升综合金融服务能力。要有效防控风险，深入研究产业特点和发展趋势，提升产业类项目的风险评估能力，探索适应产业发展特点的风险分担和补偿机制，提高风险监测和预警能力，加强全流程信贷管理。[详情]

　　独家！国开行强化风险管控 正重新全面梳理授信白名单 证券时报记者 陆霏 棚改贷款“一刀切”的传闻自6月25日在网络上传开后，一石激起千层浪。证券时报记者从多位消息人士处获悉，国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单，强化业务风险管理，受此影响，不少尚未审批通过的新增项目被暂停，但已获批的存量项目仍在继续执行中。 据了解，国开行此次重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务，不仅针对棚改项目。目前，新棚改项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还会正常发放。 “按照监管部门要求，国开行正在加强风险管理和预警，按照授信集中度等相关要求，重新梳理授信白名单，目前这一工作刚启动不久，尚未完成，所以一些新上报的项目也被暂停。”一位消息人士说。 另据了解，年初以来，银保监会组织了一个十余人的工作组进驻国开行进行现场检查，目前相关检查仍在进行中。近期，央行、银保监会等监管部门也要求包括政策性银行在内的多家银行加强授信集中度管理，其中包括国际业务。[详情]

　　 推荐阅读： 国开行棚改审批权上收总行 分支行暂停棚改项目审批 涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号 “定向降准”后，央行又“定向降息”！地产股为何大跌？ 来源：刘晓博 从昨天（6月25日）到今天上午，财经领域连续出现了两大新闻： 消息一：央行在周日傍晚宣布“定向降准”之后，再次宣布“定向降息”！ 下午4点，央行通过官方网站公布了人民银行、银保监会、证监会、发展改革委、财政部联合印发《关于进一步深化小微企业金融服务的意见》。其中主要措施是： 1、增加支小支农再贷款和再贴现额度共1500亿元，下调支小再贷款利率0.5个百分点。 2、完善小微企业金融债券发行管理，支持银行业金融机构发行小微企业贷款资产支持证券，盘活信贷资源1000亿元以上。 3、将单户授信500万元及以下的小微企业贷款纳入中期借贷便利（MLF）的合格抵押品范围。改进宏观审慎评估体系，增加小微企业贷款考核权重。 4、加强贷款成本和贷款投放监测考核，促进企业成本明显降低。此外，还有财税上的支持。 分析： 这其实是一次针对小微企业的“再次放水+定向降息”。周日宣布的定向降准，最终将释放7000亿基础货币。而此次通过“再贷款和再贴现”和“小微企业贷款资产支持证券”，则至少将释放2500亿资金。 此外，“单户授信500万元及以下的小微企业贷款”被纳入了MLF的合格抵押品。MLF是央行“印钞”的主要途径之一（目前是三大途径：降准+MLF+PSL），小微企业的贷款，可以用来当做抵押物向央行申请MLF资金，为未来进一步货币宽松做好了准备。 可以看出，周日、周一两天，央行宣布的“放水”就达到了9500亿元，按照目前5.41的货币乘数，理论上最多可以产生出5.14万亿的广义货币M2。 更为重要的是，央行事实上宣布了针对小微企业的“定向降息”，方式是通过“再贷款”，幅度是0.5个百分点。（相当于正常降息力度的两倍） 再贷款是中央银行为实现货币政策目标而对金融机构发放的贷款，央行发放再贷款，主要是两大目的： 1、影响商业银行资金成本和可使用额度，使货币供应量和市场利率发生变化。 2、再贷款利率的调整是央行向社会暗示货币政策走向的渠道，可以影响大家的预期。 毫无疑问：昨天央行的新动作，向我们传递了希望利率走低、希望货币充裕的信号。 这样，我们也就可以理解近期人民币对美元的贬值了。这个贬值，主要原因除了“两国博弈”的因素，还有一个重要因素：为中国货币政策和美国的背离，腾出空间。 消息二：楼市利空传闻，以及地产股大跌！ 从昨天开始，市场传出消息：棚改政策可能有变，甚至可能暂停。 直到现在，关于棚改新政仍然没有特别确切的、权威的说法。“21世纪经济报道”的消息是：记者从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。 “21世纪经济报道”还说：此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。 报道还说：25日，某国有大行山东省某支行行长向记者表示，为规范地方政府负债，目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。 众所周知，货币棚改是这一轮三四五线城市去库存的主要手段。其方式是，央行通过抵押补充贷款（PSL），为国家开发银行提供低息、长期贷款，然后国开行贷款给各地政府，用来购买棚户区破旧的住房，换取其下面的土地。棚户区随后被拆除，拿到货币补偿的棚户区居民去购买库存的商品房。 2014年6月以来，PSL和中期借贷便利（MLF）就成为央行发钞的主要方式，前者占大约三分之一，后者占大约三分之二（期间很长时间，央行没有降准）。PSL贷款，主要给了货币棚改。 这相当于央行把三四五线城市的楼市，放在水槽的第一级。从央行流出来的“水”（货币），其中大约三分之一直接流入三四五线楼市，然后再流入开发商、建材商等实体经济里。 现在，三四五线城市去库存已经基本上完成，很多城市出现了住宅不够卖的情况，全国商品住宅去化周期已经小于6个月。楼市需要进入补库存阶段，这时候，适当控制货币棚改是必须的。怎么控制？当然首先从地方经济能力一般的城市开始，因为这些城市借了国开行的PSL贷款，收购了棚户区的土地，未来是否能转让出去，归还贷款，是有疑问的。为了防止地方政府过度负债，甚至面临破产风险，所以加以控制。 另外，未来在棚改中，可能更多以实物安置的方式，来替代货币安置。因为实物安置，政府可以集中采购，有利于控制房价涨幅，缓解社会焦虑。 棚改政策的调整，直接影响到开发商的饭碗。 1、在三四五线城市拥有大量土地的开发商，面临更大压力。比如碧桂园（下图），这两天跌幅就比较大。但对于项目相对集中在一二线城市的，压力就比较小。前段时间，碧桂园的焦虑（追求高周转而出台一系列文件）曾引起社会的广泛关注。 2、棚改政策微调，意味着这一轮楼市周期基本上走完了，全国无论是大城市还是中小城市，都开始管控房价。三四五线城市被“釜底抽薪”（不是全面的），有利于资金回流一二线城市。 3、所以，棚改政策变化，对一二线城市楼市构成利好。尤其是北上深，目前房价非常合理，到了刚需、改善型需求买房的好时机。 4、A股正在加速寻底，大跌最终会跌出一些局部的机会。但市场风险仍然偏大，普通人抄底要慎重。短线高手，可以准备一试身手了。[详情]

　　 推荐阅读： 国开行棚改审批权上收总行 分支行暂停棚改项目审批 涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号 求求你们了，别瞎说“棚改取消货币化安置”了 来源：大伟看楼市  ：房地产崩了！！！ ：我曹，哪里？？ ：股市！ ：滚！ 昨天莫名其妙的股市里面房地产股出现了暴跌，原因也莫名其妙：26日的早盘地产股，还在跌！ 早盘有个新闻： 注意了，这条消息一直发酵，一直到6月25日的下午，很多人才又得到了一个棚改的消息。（从传播路径看，真实性存疑！） 有媒体说： 国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。 伟哥帮你分析一下这几句话：1：棚改的审批权变化，这个真假意义不大。 市场最关心的是后一句，也就是很多人昨天讨论的“过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。” 这句话实际是前后两句，后面一句并不是消息，而是记者的判断，但很多人把这一句当成新闻了！ 这是真的吗？ 首先：简单的梳理一下概念： 2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出，在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。 其次：货币安置的影响！ 在过去三年，棚改和去库存的结合产生了棚改货币化安置。货币化安置在棚改中的占比也一路上升。当时的住建部副部长2017年2月介绍，2016年棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。 2017年的数据并未公布。不过从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。 2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。 很多人提及的山东取消货币化安置奖励，但这并不是取消货币化安置！ 第三：别瞎说“棚改取消货币化安置”了 1：棚改在过去几年，大部分城市房地产市场活跃提升的一个非常重要原因，2008-2013年，全国棚户区改造开工量每年在200-300万套左右。2014年为470万套。2015年为601万套。2016年为606万套。2017年为609万套。 特别是棚户区改造的货币化安置：2013-2016年，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。 市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。 2：从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷，最高的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来酝酿巨大的风险。 3：截至5月底，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。 4：2017年国务院政策例行吹风会上提出，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，即第二个三年计划。2018年国家制定目标为580万套，虽然高于预期2018-2020每年500万套的预期值，但是低于2017年目标600万套，各省棚户区改造任务总体下降。 从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。 2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，当下库存是连续库存46个月新低。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。 棚改货币化安置可以说是过去几年推动房价最有力的一双手，这个政策肯定是会逐渐弱化，但没有人敢一刀切！因为如果叫停货币化安置，那么会一年增加几百万套房源，三四线房地产市场会立马倒毙。[详情]

　　 【推荐阅读】 国开行紧急回应棚改没有叫停 三四线城房价何去何从？ 机构：棚改项目审批趋严 三四线城市地产销售将降温 国开行棚改项目审批权已上收 或为整治地方政府负债 涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号 原标题：国开行棚改项目审批权限上收总行 截至5月末已放棚改贷款4369亿元 本报记者 杨晓宴、黄斌 上海、北京报道 导读 “本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。” 6月25日，有市场传闻称，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。 当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 21世纪经济报道记者从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。 “本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示：“至于未来还批不批，现在还不知道。” 另一消息人士指出，棚改贷款并未全面叫停，只是因为银保监会最近在国开行审查，所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行，等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发，不受这次政策调整影响。 上述国开行人士向21世纪经济报道记者分析称，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。 根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。上述国开行人士表示，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。 “棚改贷款是从2014年兴起的，按照三年期限，从2017年开始有很多项目需要政府开始偿还本金了，压力之大显而易见。”上述国开行人士称。 今年3月，财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。 在上述国开行人士看来，支持地方政府发行棚户区改造专项债券，实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”，发债偿还前期银行贷款。 受访的商业银行和财政系统人士，均佐证了上述国开行人士的判断。 25日，某国有大行山东省某支行行长向21世纪经济报道记者表示，为规范地方政府负债，目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。 “不管是国开行，还是我们商业银行都一样，过去政府购买服务的合同不能再出了。即使我们授过信，没有这个合同要件也不能放款，所以就是停着，等下一步政府预算这边有没有新的动向。”上述支行行长表示，问题本质在于政府本身是否有财力支持融资。 另外，一名浙江省财政体系人士表示，今年以来，省财政厅“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”认定政策，在一定程度上影响了当地棚改融资进展，个别项目因未列入省棚改清单融资受限。同时由于财政部门特别是省财政厅棚改融资政策尚未最终明确，使得少部分棚改贷款投放处于观望或放慢节奏状态，预计可能影响拆迁户拆迁补偿款及时足额领取。 对于棚户区改造后的安置问题，2015年以来兴起了货币化安置的方式，即拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。该政策推行的初衷，是改善困难家庭住房条件的同时，推进房地产去库存。 此前，住建部曾大力推进货币化安置。根据住建部副部长陆克华在2017年接受记者采访时表示，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，可以从市场上购房2.5亿平方米。但目前未有2017年的全国官方数据公布。 有市场分析称，在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”，是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然，却透支了未来的房价上涨空间，与城市发展状况脱离。因此，货币化安置比例可能会降低。 不过，就货币化安置的规模问题，上述国开行人士介绍，国开行在评审相关棚改专项贷款时，就匹配有政策导向，在库存低于一定比例的时候采用实物安置，高于一定比例时可采用货币安置。 “所以从货币安置的进度来看，从国开行本身而言是有控制的。”上述国开行人士表示，货币安置虽然在客观上助推了房价，但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因。[详情]

　　PSL投放、棚改贷款、销售回款与房地产到位资金的循环 来源：申万宏源宏观 文：申万宏源宏观  李一民 结论或者投资建议： 年初开始，国开行棚改项目继续有序展开，但地方棚改办和国开行的合同审批权上移。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。考虑到滞后效应，会在四季度之后对经济形成影响，地产产业的资金到位情况，何时开始受到影响，值得关注。 在PSL明显收严后的2-3个月开始，会显现出对房地产投资的压力。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。PSL投放一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。 2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍明显低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。 房地产销售回落拖累其他资金增速，流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。房地产销售进入下行周期， 2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款将持续下滑。 未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。2017年广义非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压，房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。 正文： 1 上半年PSL投放超预期，全年呈现前高后低 规划（2014-2020年）》提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。2015-2017 年开工棚户区改造1800 万套；2017 年5 月国务院确定2018-2020 年再改造各类棚户区1500 万套，12 月住建部定下2018 年改造580万套的目标，超出此前市场预期（500 万套）。PSL是棚改重要的资金来源。 上半年PSL超预期投放，支撑今年房产市场。PSL投放增加一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金，促进房地产投资。另一方面，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨，销售回款提升其他资金来源增速，助力房地产投资。截止目前为止，2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。2018年5月抵押补充贷款余额为 31247亿元，同比增长 33.12%。2018年2月新增抵押补充贷款（PSL）1510亿元，高于2017年单月最大投放量1089亿元。 2018年上半年政府抵押补充贷款投放力度加大，抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源，间接带动三四线城市房价上涨，增强了房地产企业补库存和加投资的动力。 从数据来看，今年政府抵押补充贷款的投放强度显著提前，后面将呈现前高后低走势。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年，后续新增项目受理偏向谨慎，实物安置的比例上升，在本轮降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋。 从房地产新开工面积和投资与新增抵押补充贷款的关系来看，新增抵押贷款投放后，房地产新开工面积会出现上行的趋势，滞后2-3个月的房地产投资增速也会上升。收紧的效果也类似，会在PSL明显收严后的2-3个月开始显现出对房地产投资的压力。 2 房地产开发到位资金增速下行，地产资金链承压 其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。房地产开发到位资金是指房地产开发企业实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道，主要包括为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。从房地产开发资金结构看，利用外资比重极小，并且同比下滑，不会影响房地产到位资金总体增速。自筹资金占比不断下降，2018年5月占比为31.41%。国内贷款占比相对稳定，维持在18%左右。其他资金占比由2013年5月的44.94%上升到了2018年5月的52.11%。 2018年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。2018年1-5月份，房地产开发企业累计到位资金62003亿元，同比增长为5.1%，虽然增速比1-4月份回升3个百分点，但是仍然低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21.39亿元，下降76.2%；自筹资金19472亿元，增长8.1%；其他资金24643亿元，上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。 房地产销售回落拖累其他资金增速。其他资金来源指房地产企业收到的除自筹资金、国内贷款和外资之外其他用于房地产开发的资金。其他资金以定金及预收款、个人按揭贷款为主，占比在90%左右，这两项可以近似看做是房地产销售所得。房地产销售进入下行周期，2018年5月增速为6.3%，远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行，并且短期难以回升，销售回落降低其他资金增速。 流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。国内贷款是指房地产企业向银行及非银行机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款。2017年12月之后，国内贷款增速大幅下滑，2018年4月出现负增长，而2017年4月增速为17%。国内贷款分为银行贷款与非银金融机构贷款，其中银行货款的占比从2013年的88%逐年下降至2017年的81%左右，非银金融机构货款占比逐年提高，信托、资管、券商、保险、基金等非银机构逐渐成为房地产到位资金的重要渠道，并且推动了2016年以来的房地产繁荣。随着2017年第四季度金融监管政策趋严，非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时，M2增速下滑导致信贷趋紧，国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严，流向房地产的银行贷款下滑，进一步拖累房地产到位资金的增长。 未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。我们首先估算房地产到位资金中广义非标融资占比。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易，可以视为广义非标融资。我们估算出2017年非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%，金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行，房地产到位资金将被大幅压缩。 房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压。房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性，领先程度为5个月左右。2016年以来房地产到位资金增速下滑，2018年4月增速创2016年4月份后新低，仅为2.1%，2018年5月增速回升，但是相对2017年和2016年同期水平仍然较低。从上述分析来看，未来房地产到位资金增速仍面临考验。可以预计，2018年四季度以后，房地产投资会面临下行压力。 [详情]

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　　国开行回应棚改暂停传闻 各项工作有序开展 对于棚改将暂停的传闻，国家开发银行作出了回应。 6月25日晚间，财新网报道称，国开行相关人员表示，今年以来开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部位指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作，至今年5月末，开行今年已发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工建设，目前各项工作正在有序开展。 国开行的此番回应，可以视为对早些时间网上传出“棚改，全国一刀切，全部暂停。”传闻的辟谣。 财联社也从国开行处获悉，并未暂停所有棚改项目，进行中的项目仍在持续执行，但早前总行收回了棚改项目的合同审批权限，早前在分支行可签订的合同，现在也必须由总行审批。另外过去以货币安置为主的方式，今年也多以实物安置为主。 棚户区改造和整治在过去两三年中，在全国各地执行开来，对于推动城市建设和发展有着积极作用。 北京在今年3月公布的《北京市2018年棚户区改造和环境整治任务》中要求，今年北京全市共有236个项目、23550户居民纳入2018年棚改任务，92个项目在中心城区，涉及居民15300户。 其中，东城和西城各9个项目，朝阳15个，海淀11个，石景山5个。而丰台有43个项目，是全市各区中项目最多的，涉及4000户也是各区中最多的。今年新增政府债务限额566亿元中，副中心棚户区改造安排了92亿元。 去年5月，国务院常务会议决定，2018年到2020年的3年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。在2015—2017年第一个三年计划中，全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。今年3月的政府报告中也指出，过去5年棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户。 作为棚改货币化主要来源的抵押补充贷款（PSL），到今年5月24日已新增投放4371亿元，累积同比增加48.32%，抵押补充贷款余额30978亿元，同比增长32%。其中今年2月央行单月投放达到1510亿元，为2016年8月以来单月最高投放量，总体投放力度大于去年。 大规模的棚户区改造，也助推了过去两三年全国房地产的去库存。2017年6月，住建部颁布的通知明确指出，在房源充足、商品住房库存量大的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。 此举被认为通过棚户区改造货币化补偿，对于三四线城市去库存有一定效果。 中信证券研究部数据显示，2017年以来，三线城市新建商品房、二手房价格与一二线城市同比增长幅度相比，出现快速提升，在2017年更是升至高位。 一组数据显示，2016年6月之后，PSL期末余额持续高于1.5万亿规模并逐步上升；另一方面，自2016年9月起，一线城市和二线城市新建商品房、二手房价格同比变动持续呈现断崖下降趋势。同一时间，三线城市新房、二手房价格同比却反相拉升，呈持续上升态势，至今年年初开始趋于平稳。 中信证券研究部指出，棚改货币化安置释放了三四线城市改善型需求，PSL的抵押补充贷款溢出效应，也间接拉动了三四线城市房价上升。[详情]

　　房地产企业生生惊出一身冷汗！棚改贷款一刀切？看国开行最新回应 国开行终于回应了！昨夜晚间，国开行侧面回应了关于棚改贷款一刀切的市场传言，各项工作正在有序开展。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。 具体怎么展开呢？国开行给了一个数据，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。 这个数据本身就驳斥了棚改生变传闻。国开行的数据，也直接对应央行的PSL放贷规模。 从今年PSL的新增数量来看，今年1-5月份达到了4371亿元，对比国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元，非常吻合。 这个数据对比2017年来看，2017年PSL贷款总规模才6350亿元，显然，2018年棚改贷款资金增速非常高。即便对比2016年，这个数据也不逊色。2016年当年PSL规模才9714.11亿元。如果按照现在PSL速度，今年新增棚改资金将首次超过1万亿。 当然，央行PSL作为基础货币的投放工具，其规模还取决于央行对流动性的整体把握。在全球流动性进一步收紧的背景下，央行如果继续放大PSL贷款规模，那么央行资产负债表规模会进一步上升，加剧汇率波动和资金外流的压力。 但是，考虑到出口和棚改是2017年至今经济数据中为数不多的两大 支撑点，如今出口面临贸易战的严峻局面，棚改的任务更加艰巨了。 棚改贷款“一刀切”传闻不实，国开行回应 6月25日下午开始，市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。随后，市场传来多个版本，有的承认，有的否认。 到了25日晚间，国开行新闻办公室出面回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 据国开行提供的数据，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 不过，从这个回答来看，并没有直接回应市场疑问。到底权限收回了没有？是不是以实物安置为主？ 中信建投房地产分析师陈慎通过多个传闻暂停的城市调查情况来看，这些城市存量棚改项目所涉及贷款正常发放，即便棚改力度较大的贵州省遵义、凯里等城市也未听说棚改有暂停的行为。但变化在于增量项目审批确实趋严，至于是否暂停审批等信息还需要进一步确认。 房地产企业惊出一身冷汗 棚改货币化变局消息影响最大的是房地产企业，特别是布局三四线城市比重较大的房地产企业，出现了较大跌幅。在A股市场和港股市场，房地产企业均出现不小跌幅。 PSL真的要收紧了吗？恐将创出历史新高 尽管房地产股票惊出一身冷汗，但是，再看看从国开行给出的数据，今年1-5月末国开行今年发放棚改贷款4369亿元，相比较同期大幅增长。 一点没有收紧的意思啊！这个贷款规模的飙升，也成为年初以来三、四线城市房价维持高涨的重要原因。 国开行的数据，也直接对应央行的PSL放贷规模。注意一点，PSL是央行的基础货币。 央行PSL贷款规模有多大？2014 年 4 月央行创设 PSL当年，央行提供PSL资金3831亿元，2015年-2016年提供PSL资金为6980.89亿、9714.11亿。2017年贷款规模远不如前两年，仅为6350亿元。到2017年末，央行PSL余额为26876亿，到2018年5月末PSL余额为31247亿元。 从今年PSL的新增数量来看，今年1-5月份达到了4371亿元，对比国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元，非常吻合。 从增速来看，2017年全年PSL贷款规模才仅仅为6350亿元，而今年1-5月已经达到了4371亿元，增速远远超过去年，而且如果按照这个速度计算，PSL贷款规模将再次刷新2016年的高点，突破万亿关口。按照央行公告的信息，6月15日，已经进行了一笔605亿元的PSL贷款，则今年上半年PSL总额逼近了5000亿元。由此可见，PSL并没有收紧，国开行棚改贷款也没有收紧。 事实上，出口和棚改，成为了2017年经济企稳的重要支撑。鉴于此，2017年5月份，国务院已经又开始实施 2018 年到 2020 年 3 年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区 1500 万套。 时至今日，随着贸易战激化，出口面临深度滑坡危险，棚改成为2018年全国经济为数不多的几个亮点，现在熄灭，恐怕只会加深经济下滑风险。 当然，央行PSL作为基础货币的投放工具，其规模还取决于央行对流动性的整体把握。在全球流动性进一步收紧的背景下，央行如果继续放大PSL贷款规模，那么央行资产负债表规模会进一步上升，加剧汇率波动和资金外流的压力，对于整体资产价格构成下行压力。 地方棚改专项债将逐渐扩容 就在一周前，15亿首单棚改专项债落地，在一定程度上也将延续地方政府推进棚改。6月20日，天津市省财政局招标发行15亿元棚户区改造专项债，期限五年。这意味着，首单棚改专项债花落天津。 棚改专项债券是地方政府专项债券的一个创新品种，募集资金专门用于棚户区改造，偿债资金来源也是棚改项目对应的相关收入。棚改专项债券的发行，为棚户区改造提供了资金支持，还可以较大程度上避免地方棚改中的无序规划与过度融资，有利于遏制违法违规融资担保行为，防范财政金融风险。 目前，多地也出台了棚改专项债相关文件，正计划发债项目。例如，安徽省发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，进一步推进政府专项债券改革，支持地方政府棚户区改造融资。 安徽省财政厅下达阜阳市本级101.9亿元棚改专项债和34亿元土储专项债额度，为进一步做好政府债务项目准备工作，阜阳市财政局召开2018年棚改、土储专项债券项目准备工作会商会。 中信建投房地产分析师陈慎认为，棚改货币化的启动是近年来房地产市场乃至产业链的动力来源之一，也带来三四线城市库存结构难得的缓解，据统计全国重点80大城市的库存较历史高点下降了近30%。 而安置方式转变在部分区域早已有之。个别区域货币化安置比例将有所下降，这在山东、湖南、江西等地区政策方面早有体现：山东已取消棚改货币化安置奖励，湖南采取差异化棚改安置方式，针对房价上涨压力较大的市县取消货币化安置优惠，江西同样针对供需矛盾突出的市县要求加大实物安置力度。[详情]

　　 【推荐阅读】 国开行棚改审批权上收总行 前5月已放棚改贷款4369亿 机构：棚改项目审批趋严 三四线城市地产销售将降温 国开行棚改项目审批权已上收 或为整治地方政府负债 涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号 国开行紧急回应棚改没有暂停！未来货币化安置会不会改变？三四线城市房价何去何从？ 来源：樱桃大房子 1 昨天央行降准，市场预期今天股市至少能翻红，没想到今天地产股居然大跌。 搞半天是因为一条市场传闻：棚改一刀切暂停！其源头在于各地PSL（抵押补充贷款）审批暂停，回收国开行总行，等待新政策，网友认为这意味着棚改的全面叫停。 这两年来，地方政府棚改资金，主要就是来自政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL（抵押补充贷款）投放是此类专项贷款的重要来源，占80%左右。也有地方政府发债，例如棚改专项债，但占少数。 下午我听到这条传闻，在星球和群里的答复都是，棚改计划全面暂停不可能！ 理由有几个： 第一，这是国务院在今年“两会”上部署了工作，启动三年棚改攻坚战，开工580万套，是已经纳入了中央和地方的预算草案报告里了，怎么会说变就变？ 第二，三年棚改攻坚战，到2020年结束，虽然我们知道有些房子其实根本不是危房破房，也被地方顺手牵羊纳入了棚改计划，但从中央的角度来说，这是民生工程，国开行过去三年的棚改惠及2000万户家庭，今年580万套暂停，什么概念？国家的棚改本意一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。 第三，到2020年，我们要全面建成小康社会，决胜还有三年时间，如果棚改全部暂停了，这个目标就无法实现！要知道棚改拉动了三四线多少GDP，给三四线农民工创造了多少就业岗位，给三四线棚户区居民脱贫创富了多少神话。这个大局观一定要有。 后来，据财联社记者消息，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。 财经大V曹山石前面说各地PSL审批暂停，回收国开行总行，等待新政策后，又发了条推文，称棚改没有叫停。 6月25日晚间，国开行新闻办公室紧急回应：今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 截至5月底，2018年新增抵押补充贷款（PSL）累计同比增加48%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。 不可否认，货币化安置比例过高，导致三四线房价上涨过快，但棚改已经上路，要中途停止已经不可能了，但未来货币化安置比例会不会降低呢？ 我认为完全有可能！一是考虑到房价上涨过快，未来降低货币化安置比例，加大实物安置比例，这样也可以解决群众的住房问题。二是PLS这样的抵押补充贷款，和MLF一样，有可能会通过降准来替代，因为成本会更低。 以至于汇率保不住，这些推演不用你来操心了，汇率问题在6-7之间，都是我们可以承受的，人民币强制不让你兑换美元，外资在中国赚了钱，不让你变现带走利润，我们保汇率的手段现在已经越来越驾轻就熟。 后面这些是我以前写的棚改文章，今天宝宝发烧，又没时间展开分析了，可以再看看以前的文章。 2 创造需求 此前领导很头疼，三四线房地产去库存最核心的问题，是需求不足，所以就通过棚改来创造需求。 而国家的棚改本意一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。 但结果一到地方就变了样，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆迁范围，海口的朋友告诉我，整个城市要拆掉一半，按照五环算，二环到四环之间，地名带村子的都拆掉，不管房子是不是危房旧房。 海口去年今年明年三年的棚改计划也大的惊人，投资上千亿，改造17万户，海口常住人口才224万，改造的人口大约就占到了25%。而去年海口的新房成交量约6万套，棚改功不可没。 从2014年开始，棚改数量明显增加，09年全国只有80万户，到2014年达到470万户，去年和今年均为600万户，未来三年年均500万户，总量虽有所减少，但仍是高位数，有的城市明显增加了。 山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。 比如湖北，截至2016年底，湖北省商品房库存平均消化周期8.7个月，较同期下降6个月。现在一年快过去了，库存消化周期已经下降到6个月以下。 比如山东，2016年底去化周期降至14个月，其中商品住宅降至10个月，现在的库存肯定在8个月以下了。 山东济南的人告诉我，他们那也在大拆大建，特别是城郊的农村，都叫城中村，成群的别墅宅基地都被拆了，这些实际上根本不需要改造。 其实很多城市去库存任务已经完成差不多了，但政府为了政绩，还在打着棚改的旗号，大拆大建。反正这是中央支持的，对棚改工作出色的省还给与奖励呢。 在去库存任务之前，棚改大部分以安置房为主，但这两年为了去库存，货币化安置比率越来越高了，今年全国各省基本上占比在50%以上，即拆迁后，政府给你钱，你自己去市场上买房。 未来货币补偿的比例还要提高，有的地方达到百分百了。 比如安徽芜湖，2015年起便不再新建安置房，停止回迁房审批，2016年全年，芜湖计划棚改户数达26943套，而全年芜湖新房成交45733，棚改户贡献超过一半，其中货币化安置比例约为86%，今年改造的2万多户全部货币补贴。 有些地方政府引导开发商，将普通商品房转为安置房，让居民自行购买，或者政府购买商品房，转卖给棚改户。 有的地方，是政府给你房票，比如拆迁补贴你100万的房票，指定你去买哪几个楼盘的房子。如浙江台州就是这样。 现在的棚改有点乱搞，有些地方政府为了规划新的概念区域，都给你拆了，所以才会有很多拆迁矛盾，死人的事常有。 安徽亳州的人对我说，他们那连拆32个村，隔壁商丘已经几个月不拆迁了，因为死人了。 浙江台州椒江区委书记在拆迁动员大会上叫嚣：“谁胆敢阻绕拆迁，跟区委区政府叫板，我一定让你身败名裂、家破人亡。” 即使拆迁补偿款不够买新房，需要搭上自己多年的那点积蓄，并不心甘情愿被拆迁，但一旦遇到这样作威作虎不可一世的地方领导，老百姓谁敢不从？ 这样一来，新楼盘就很容易卖了，也导致开发商坐地起价，房价不涨都难啊。 3 棚改刺激房价上涨 大家去库存的方法都一样，通过鼓励农民购房，棚改创造需求，刺激房价上涨。今年绝大部分三四线城市的房价都在上涨。 要想知道棚改对市场价格的影响，就要先搞清楚因棚改带来的购房需求有多少，占市场成交量多大比例。 先以樱桃熟悉的老家湘潭为例： 2016年湘潭棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。去年一年，新住宅成交总共是1.6万多套，棚改户贡献了一万套。 未来棚改规模还有多大呢？根据刚刚完成的2018年-2020年湘潭棚户区调查摸底情况，未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目，涉及10.63万户居民，投资概算622亿元。 十万余户是什么概念？先做个对比，2015-2017年，湘潭棚户区改造户数是5.65万套，投资资金279亿元。未来三年的规模比过去三年几乎是翻倍了，投资资金也翻倍了，这个量对政府拉动GDP很明显。 而对成交量有多大影响？2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套，从2010年来，湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨，价格也稳定在三四千左右。未来十万户拆迁，带来的新房成交数估计会直接上几个台阶，每年成交量直接上两三万套。 6月份调查写这稿的时候，大量棚改和各种补贴购房，导致湘潭新房价格过去一年来普遍上涨了一两千一平米，从三四千的房价，涨到了五六千，上涨幅度50%，而长沙限购后，少部分需求外溢，以及上涨预期，又进一步推升了房价。 最新数据是，截至9月底，湘潭城区新建商品房剩余可售量为258.07万㎡，与2016年底相比下降22.24%，以近一年的月均销售速度测算，房地产市场库存的去化周期为9.9个月，其中，住宅为145.09万㎡，与2016年底相比下降30.64%，库存去化周期为6.3个月。最新的价格没有公布。 从全国来看，去年棚改整体拉动了近20%的新建商品住房销售。 2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。 山东省菏泽的人跟我说，他们市今年棚改项目数量占全省总量的近1/4，全省共17个地市。他所在家乡单县城区人口25万，全县总人口才122万，今年申报的棚改户就有2万多户，直接刺激主城区房价上升五百到一千每平米。原商品房有六七年维持在3200元/平米左右，现普涨最高的到了4500以上，虽然县城工业经济不发达，产业欠缺，为劳动力净输出地，但房价依然涨。 大家可以对照当地的成交量价和棚改户数做下判断。拆一户肯定就要买一套商品房，当然也有买二手房的，但政府一般是引导你买新房，给予补贴。 4 货币定向宽松 这么大量的棚改，对地方政府而言，之前最头疼的是资金问题，靠财政投资明显是不够的，没钱补偿怎么拆迁。 最后就由中央统筹，创造了新的货币工具支持棚改。 这就是大家常见的PSL（抵押补充贷款），很多人一看PLS投放，都在说央行放水了，如果搞清楚来源，就知道，这只是定向的宽松。 央行将钱发放给政策性银行，比如国开行，再贷给地方政府平台，后者以一些国有资产作为抵押或者信用贷款，定了棚改项目后，把拆迁补偿款发给居民，居民拿了钱自行买房，政府卖了地，拿到钱后再还贷款给国开行。 2014年，央行特意创设了PSL，就是专门为棚改提供长期稳定的资金来源，这个工具期限长，利率低，非常适合棚改这种周期长的项目。 最开始PSL主要是用于国家开发银行，支持棚改项目，但后来随着外汇占款减少，央行基础货币被动减少，只好通过其他公开市场操作来补充基础货币，这也包括PSL。 所以从2015年10月起，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行，主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。 2016 年，央行向三家银行提供PSL共 9714 亿元，但主要是通过国开行，如下图，最近三年来，国开行发放给棚改的贷款总额超过2万亿。 到去年期末，PSL余额为 20526 亿元。央行运用PSL向政策性银行投放基础货币，实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。 而未来三年棚改计划还有1500万套，所以还将会不断有PSL出来注水，主要是定向支持棚改。 而未来三年棚改计划还有1500万套，所以还将会不断有PSL出来注水，主要是定向支持棚改。 5 三四线城市红利期 樱桃大房子查看各省的棚改目标，都是到2020年，要全部完成棚户区改造。 也就是说，未来棚改还有三年红利期。 但这要分城市，一二线大部分都要进入平稳了，因为房价早已经翻倍，需求基本上消耗完毕，房价已经涨不动了，锁死了你有钱想买也买不了，而且现在银行贷款利率在不断上调。 而大部分一二线的棚改规模不如三四线，而今年是拆迁量最大的一年，比如杭州，今年拆迁数量最大，后面几年会逐渐减少，拆迁户今年集中入市提前释放了需求，而新房供给会逐渐增多。 货币收紧，投资客如坐针毡，只准备了两年月供的高杠杆投资客，要提前做好三五年的月供资金准备。 我6月份的时候发文章说了，只有部分还没有翻倍，比如只涨了50%的省会城市，今年还会继续涨，比如西安，昆明。事实上也是如此，上半年涨的少的基本上都补涨了。 而货币定向宽松，主要是指那些棚改项目特别多，库存任务尚未完全去掉的三四线城市，当然也有二线省会城市，比如太原。 三四线在这一轮的定向宽松中，我估计房价也会普遍上涨50%以上，甚至很多会翻倍，因为政府无脑推进的棚改，这个也算是一次大跃进。 那刚需怎么办呢？该买还是等调整，我在今年3月初就发了几篇文章，都是说三四线城市要涨，刚需赶快买，今年很多三四线已经涨了不少了。 这些地方因为在不断创造需求，有货币支持，预计房价还会继续涨，至少今年明年还会涨，后年我就不知道了，边走边看吧，反正政策目前还是在支持，但如果房价上涨超预期，棚改计划提前结束也说不定，已经有少数城市又从货币安置回归到住房安置了，也有的据说停了不少棚改项目，比如海口。 苦了还在观望和煎熬的刚需，他们无法接受三四线也会大涨的事实，一边观望，一边又担心还会上涨，涨50%不敢上车，翻倍又去接盘。 三四线城市这两年确实会涨，但两三年后就悲剧了，该拆的拆完了，没有棚改政策支持，要依靠那点真实的需求支撑，是根本无法维持的，我也无法想象现在都来大干快上，三年后怎么办，大萧条将至。市场上再没什么接盘侠了。[详情]

　　 【推荐阅读】 国开行紧急回应棚改没有叫停 三四线城房价何去何从？ 机构：棚改项目审批趋严 三四线城市地产销售将降温 国开行棚改项目审批权已上收 或为整治地方政府负债 涨价去库存走到十字路口：棚改是危险的信号 国开行棚改项目审批权限上收总行 截至5月末已放棚改贷款4369亿元   本报记者 杨晓宴、黄斌 上海、北京报道 导读 “本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。” 6月25日，有市场传闻称，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。 当日晚间，国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 21世纪经济报道记者从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。 “本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示：“至于未来还批不批，现在还不知道。” 另一消息人士指出，棚改贷款并未全面叫停，只是因为银保监会最近在国开行审查，所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行，等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发，不受这次政策调整影响。 上述国开行人士向21世纪经济报道记者分析称，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。 根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。上述国开行人士表示，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。 “棚改贷款是从2014年兴起的，按照三年期限，从2017年开始有很多项目需要政府开始偿还本金了，压力之大显而易见。”上述国开行人士称。 今年3月，财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。 在上述国开行人士看来，支持地方政府发行棚户区改造专项债券，实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”，发债偿还前期银行贷款。 受访的商业银行和财政系统人士，均佐证了上述国开行人士的判断。 25日，某国有大行山东省某支行行长向21世纪经济报道记者表示，为规范地方政府负债，目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。 “不管是国开行，还是我们商业银行都一样，过去政府购买服务的合同不能再出了。即使我们授过信，没有这个合同要件也不能放款，所以就是停着，等下一步政府预算这边有没有新的动向。”上述支行行长表示，问题本质在于政府本身是否有财力支持融资。 另外，一名浙江省财政体系人士表示，今年以来，省财政厅“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”认定政策，在一定程度上影响了当地棚改融资进展，个别项目因未列入省棚改清单融资受限。同时由于财政部门特别是省财政厅棚改融资政策尚未最终明确，使得少部分棚改贷款投放处于观望或放慢节奏状态，预计可能影响拆迁户拆迁补偿款及时足额领取。 对于棚户区改造后的安置问题，2015年以来兴起了货币化安置的方式，即拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。该政策推行的初衷，是改善困难家庭住房条件的同时，推进房地产去库存。 此前，住建部曾大力推进货币化安置。根据住建部副部长陆克华在2017年接受记者采访时表示，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，可以从市场上购房2.5亿平方米。但目前未有2017年的全国官方数据公布。 有市场分析称，在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”，是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然，却透支了未来的房价上涨空间，与城市发展状况脱离。因此，货币化安置比例可能会降低。 不过，就货币化安置的规模问题，上述国开行人士介绍，国开行在评审相关棚改专项贷款时，就匹配有政策导向，在库存低于一定比例的时候采用实物安置，高于一定比例时可采用货币安置。 “所以从货币安置的进度来看，从国开行本身而言是有控制的。”上述国开行人士表示，货币安置虽然在客观上助推了房价，但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因。[详情]

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　　新浪财经讯 6月25日消息，针对今日棚改货币化收紧传闻，天风证券地产首席分析师陈天诚在电话会议中表示，若国开行回收棚改审批权限，可能会影响未来地产市场的投资和开工情况，不会对当下市场太大影响。由于目前国内的住宅需求尚未完成，对棚改的安置也不太会采取全部实物补贴的方式。 今日有市场传闻称，国开行部行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可签订，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前正在进行中的项目依然继续执行。过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。 对此，陈天诚表示，审批权收回总行虽然会使棚改项目放慢，对市场有影响，但不会产生太大影响。其分析，棚改需要时间，今年在进行中的项目不受影响，影响可能会传导到2018年甚至2019年后的贷款发放，对地产市场的影响会体现在未来的投资和开工方面。 棚户区在我国颇有历史，大量棚户区房屋建于我国工业化初期，建筑密集、结构简单、使用功能不完善、基础设施不配套，很多存在消防安全隐患。随着时间的推移，这些房屋多数已成为危房。 自2005年我国首次提出棚改政策起，棚改工程从便越来越火热。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套。到了2017年则计划新开工600万套，且2017年5月，国务院再次提出棚改三年攻坚计划，计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套。 棚改货币化安置也在近几年得到了大力推广，2014年所占比例才9%，2017年这一比例达到50%。按照计划，2018-2020年，货币化安置比例将达到60%。可以说，正式因为棚改货币化推动了三四线城市的棚改，同时也推高了三四线城市的房价。 但实际上，通过棚改推动地产销售，只占总销售的五分之一，陈天诚分析，棚改并非地产市场上的销售主力，棚改项目合同审批权限的收回不会对整体市场产生较大影响。 陈天诚认为，目前国内的住宅需求还没有完成，对棚改的安置不太会采取全部实物补贴的方式，尤其在去曾在去库存没有完成的城市。 投资方面，陈天诚认为，目前，地产市场利空因素很多，短期调整在所难免，但核心地产企业在未来两三年会迎来重组机会，不应因一时调整而对地产市场过度悲观。在融资环境偏紧的背景下，首推融资有明显优势的地产企业。（新浪财经 张蕾 发自北京）[详情]

　　国开行官网截图 新浪财经讯 6月25日晚间消息，今日有消息称，各地PSL（抵押补充贷款）审批暂停，回收国开行总行，等待新政策。微博网友则认为这意味着棚改的全面叫停。对此，国开行向新浪财经独家回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 国开行表示，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 国开行回应全文如下： 今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。 国开行新闻办公室 2018年6月25日[详情]

　　 【最新回应】 国开行回应棚改一刀切叫停：目前各项工作正有序开展 新浪财经讯 6月25日，著名财经大V曹山石称，各地PSL（抵押补充贷款）审批暂停，回收国开行总行，等待新政策。微博网友称，这意味着棚改的全面叫停。 新浪财经向接近国开行人士求证，对方表示并未听说暂停这种事情。 另据媒体报道，国开行总行已将棚改的合同审批权回收，所有棚改项目必须由总行审批（此前分支行也可以）。进行中的棚改项目会继续执行，并未暂停所有棚改项目。 此外，今年较过去相比，棚改项目多以实物安置为主（以往棚改货币化安置为主）。 PSL和棚改货币化推高三四线楼市 很多人会疑惑，三四线城市相对来说经济并不发达，对外来人口的吸引力也有限，这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢？这其中有一个非常重要的因素，那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。 自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套。而2015年6月，国务院提出棚改三年计划，计划在2015~2017年棚改新开工1800万套。 到了2017年则计划新开工600万套，且2017年5月，国务院再次提出棚改三年攻坚计划，计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套。 而棚改货币化安置在近几年得到了大力推广，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年则进一步跃升至48.5%，2017年这一比例达到50%，按照计划，2018-2020年，货币化安置比例将达到60%。 可以说，正式因为PSL和棚改货币化推动了三四线城市的棚改，同时也推高了三四线城市的房价。 什么是PSL？ PSL全称抵押补充贷款。有两层含义，首先量的层面，是基础货币投放的新渠道；其次价的层面，通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率，引导中期利率。 PSL是棚改货币化资金的主要来源。地方政府棚改货币化资金来源主要有四种途径，一是财政拨款，主要包括中央和地方，中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金，此类资金的数目占比很小，地方财政拨款纳入地方住房保障支出；二是政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源，占80%左右。三是商业贷款，四是地方政府发债，例如棚改专项债。2017年，PSL全年投放额为6350亿元，2017年12底期末余额为26876亿元，全年国家开发银行发放棚改贷款10842亿元，农发行发放棚改贷款超过4000亿元，可以看出PSL是棚改专项贷款的重要资金来源，对政策性银行发放棚改贷款具有引导作用。 （来源：明晰笔谈） 通常来说，棚改分为两种，一种是货币安置，一种是房产置换，而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化。 什么是棚改货币化 简单来说，棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。 政府的钱从哪里来呢？那是地方政府拿土做抵押，向国开行贷款，拿到钱后再付给棚改居民，让居民自己去买房。 这也就意味着，大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了，三四线城市的去库存也完成了。 棚改货币化降温 可能老百姓会想，随着房价的不断上涨，安置的费用也水涨船高，货币会不会就因为这样被超发？ 所以，地方政府是想通过民间资本把棚改货币化安置继续实施下去，但是民间资本的积极性并不高，所以地方政府只能拿出真实房源来替代棚改货币化。 （来源：奇渊经济笔谈） 从上表可以看出，作为棚改货币化重要投放机制的PSL，2018年1季度的新增余额超过3000亿人民币，是2017年1季度的接近2倍，是年初以来三、四线城市房价维持高涨的重要原因。但是，进入2018年2季度以来，PSL的新增余额已经明显回落，预计2018年2季度增量将与上年基本持平。 业内人士表示，PSL新增回落正好说明了，地方政主动降低棚改货币化规模，避免房价快速增长，避免货币超发。 棚改并没有叫停 针对棚改被全面暂停的传闻，新浪财经第一时间向接近国开行人士求证，对方表示，并未听说暂停这种事情。 另据媒体报道，国开行总行已将棚改的合同审批权回收，所有棚改项目必须由总行审批（此前分支行也可以）。进行中的棚改项目会继续执行，并未暂停所有棚改项目。 此外，今年较过去相比，棚改项目多以实物安置为主（以往棚改货币化安置为主）。 根据以上信息，业内人士表示棚改并没有叫停，只是未来规模和结构存在一定的调整空间，同时以实物安置为主，也可以抑制三四线城市的房价快速上涨。 来源：微博  [详情]