地产股为何大跌？棚改政策调整直接影响到开发商饭碗_新浪财经

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　　“定向降准”后，央行又“定向降息”！地产股为何大跌？

　　来源：刘晓博

　　从昨天（6月25日）到今天上午，财经领域连续出现了两大新闻：

　　消息一：央行在周日傍晚宣布“定向降准”之后，再次宣布“定向降息”！

　　下午4点，央行通过官方网站公布了人民银行、银保监会、证监会、发展改革委、财政部联合印发《关于进一步深化小微企业金融服务的意见》。其中主要措施是：

　　1、增加支小支农再贷款和再贴现额度共1500亿元，下调支小再贷款利率0.5个百分点。

　　2、完善小微企业金融债券发行管理，支持银行业金融机构发行小微企业贷款资产支持证券，盘活信贷资源1000亿元以上。

　　3、将单户授信500万元及以下的小微企业贷款纳入中期借贷便利（MLF）的合格抵押品范围。改进宏观审慎评估体系，增加小微企业贷款考核权重。

　　4、加强贷款成本和贷款投放监测考核，促进企业成本明显降低。此外，还有财税上的支持。

　　分析：

　　这其实是一次针对小微企业的“再次放水+定向降息”。周日宣布的定向降准，最终将释放7000亿基础货币。而此次通过“再贷款和再贴现”和“小微企业贷款资产支持证券”，则至少将释放2500亿资金。

　　此外，“单户授信500万元及以下的小微企业贷款”被纳入了MLF的合格抵押品。MLF是央行“印钞”的主要途径之一（目前是三大途径：降准+MLF+PSL），小微企业的贷款，可以用来当做抵押物向央行申请MLF资金，为未来进一步货币宽松做好了准备。

　　可以看出，周日、周一两天，央行宣布的“放水”就达到了9500亿元，按照目前5.41的货币乘数，理论上最多可以产生出5.14万亿的广义货币M2。

　　更为重要的是，央行事实上宣布了针对小微企业的“定向降息”，方式是通过“再贷款”，幅度是0.5个百分点。（相当于正常降息力度的两倍）

　　再贷款是中央银行为实现货币政策目标而对金融机构发放的贷款，央行发放再贷款，主要是两大目的：

1、影响商业银行资金成本和可使用额度，使货币供应量和市场利率发生变化。

2、再贷款利率的调整是央行向社会暗示货币政策走向的渠道，可以影响大家的预期。

　　毫无疑问：昨天央行的新动作，向我们传递了希望利率走低、希望货币充裕的信号。

　　这样，我们也就可以理解近期人民币对美元的贬值了。这个贬值，主要原因除了“两国博弈”的因素，还有一个重要因素：为中国货币政策和美国的背离，腾出空间。

　　消息二：楼市利空传闻，以及地产股大跌！

　　从昨天开始，市场传出消息：棚改政策可能有变，甚至可能暂停。

　　直到现在，关于棚改新政仍然没有特别确切的、权威的说法。“21世纪经济报道”的消息是：记者从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。

　　“21世纪经济报道”还说：此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。

　　报道还说：25日，某国有大行山东省某支行行长向记者表示，为规范地方政府负债，目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。

　　众所周知，货币棚改是这一轮三四五线城市去库存的主要手段。其方式是，央行通过抵押补充贷款（PSL），为国家开发银行提供低息、长期贷款，然后国开行贷款给各地政府，用来购买棚户区破旧的住房，换取其下面的土地。棚户区随后被拆除，拿到货币补偿的棚户区居民去购买库存的商品房。

　　2014年6月以来，PSL和中期借贷便利（MLF）就成为央行发钞的主要方式，前者占大约三分之一，后者占大约三分之二（期间很长时间，央行没有降准）。PSL贷款，主要给了货币棚改。

　　这相当于央行把三四五线城市的楼市，放在水槽的第一级。从央行流出来的“水”（货币），其中大约三分之一直接流入三四五线楼市，然后再流入开发商、建材商等实体经济里。

　　现在，三四五线城市去库存已经基本上完成，很多城市出现了住宅不够卖的情况，全国商品住宅去化周期已经小于6个月。楼市需要进入补库存阶段，这时候，适当控制货币棚改是必须的。怎么控制？当然首先从地方经济能力一般的城市开始，因为这些城市借了国开行的PSL贷款，收购了棚户区的土地，未来是否能转让出去，归还贷款，是有疑问的。为了防止地方政府过度负债，甚至面临破产风险，所以加以控制。

　　另外，未来在棚改中，可能更多以实物安置的方式，来替代货币安置。因为实物安置，政府可以集中采购，有利于控制房价涨幅，缓解社会焦虑。

　　棚改政策的调整，直接影响到开发商的饭碗。

　　1、在三四五线城市拥有大量土地的开发商，面临更大压力。比如碧桂园（下图），这两天跌幅就比较大。但对于项目相对集中在一二线城市的，压力就比较小。前段时间，碧桂园的焦虑（追求高周转而出台一系列文件）曾引起社会的广泛关注。