上海控增逼存多路推进 普洛斯淘金闲置土地

　　上海报道 本报记者 田新杰

　　面对房价的新一轮暴涨,上海通过"控增逼存"盘活存量及闲置土地,加强地根调控越发明显。

　　8月17日,全球最大的物流配送设施开发商和服务商普洛斯公司(ProLogis)宣布,其毗邻上海虹桥机场的虹桥物流园(西区)项目正式破土动工。值得注意的是,该项目土地来自上海市青浦区的一块闲置土地。

　　"闲置土地盘活工作的推进,关键是需要地方各级政府部门的大力推动,近一段时间,随着政府手中可供出让的土地越来越少,盘活闲置土地已是政府地根调控的一张关键牌。"上海市房地局内部人士向本报记者透露,目前各区正在积极推进相关工作,其中包括闲置土地的二次转让。

　　普洛斯中国副总裁赵明琪则表示,上述项目原土地的闲置性质,是一个偶然,但通过该项目的运作,提醒我们,这类土地中存在巨大的商机,可以考虑有意识地通过同类途径获取土地。

　　物流巨头伺机圈地

　　普洛斯虹桥物流园(西区)项目位于上海西南的青浦区徐泾镇,总投资5960万美元,紧邻上海虹桥机场及规划中的虹桥综合交通枢纽,为空港和城市配送物流提供仓储设施。

　　项目占地面积20万平方米,规划建筑面积约18万平方米。普洛斯计划兴建5栋现代化配送设施,除了1栋改建自现有旧厂房外,还将建造4栋双层仓库。整个项目将分二期开发,一期13万平方米将于明年9月建成,全部项目将在2009年底完成。

　　项目距离虹桥机场7公里,上海市中心20公里,外高桥码头30多公里,同时辐射江浙两省。

　　"与虹桥空港核心区相比,此次项目所选择的青浦地块,土地成本更具有优势,而其周边配套及交通环境完全能满足物流的需求。"普洛斯中国总裁梅志明则透露,该项目土地来自当地一家多年前破产的工厂,包括部分长期闲置的厂房。

　　赵明琪表示,该土地于去年年底获得,为一家破产药厂土地,但厂房建成后并未使用,普洛斯通过改造保留了旧厂房部分。"项目是和当地政府协商获得的,属于闲置土地二次转让的性质,转让价格尚属市场价格。"

　　一位业内人士指出,一般而言,各级地方政府处理此类闲置土地时,会有一些优惠鼓励措施,加上普洛斯还利用了原先的旧厂房,相信其成本具有较大竞争优势。"毕竟,随着工业土地公开招拍挂的推行,地价已是一升再升。"

　　事实上,不仅仅在上海一地,在外资地产商眼中,中国各地的的存量及闲置土地就是巨大的"金矿",这其中,很多以烂尾楼形式存在的闲置及存量土地更是外资淘金的目标。

　　7月,专注发展中国内地主要及二线城市中型至大型停建房产项目的中华汇

　　中华汇方面表示,两个项目共增加30万平方米总建筑楼面面积,公司投资范围也由大连、青岛、北京及成都扩展至沈阳及重庆市。

　　"控增逼存"灵活推进

　　截止2007年6月底,普洛斯拥有、管理并开发了近300亿美元的资产,在中国运营的设施达到734000平方米,另有533000平方米的在建项目。而在接下来的新增投资中,来自各地存量及闲置土地的新增项目或许将成为一个重要部分。

　　青浦区外经委主任潘海林坦言,根据青浦区的产业规划定位,向来非常欢迎国际大型地产投资企业的进驻,达到互惠互利。

　　另一方面,对当地政府来说,引入实力强大的国际地产投资商,在提升整个区域的投资档次和投资氛围等方面,甚至比盘活一块闲置土地的意义更为深远。因此,双方可谓一拍即合。

　　上述房地局内部人士则透露,上海的存量及闲置土地数量巨大,形成的原因各不相同,个别土地至今还是各方利益纠结的关键,导致处理难度非常大,不可能依靠某种统一的方式来一并解决。

　　"在新一轮的处理工作中,将进一步充分发挥地方政府的积极性,允许尝试通过多种途径解决问题,把控增逼存工作灵活化。"

　　而赵明琪则透露,通过这次合作,他们看到了在政府"控增逼存"、盘活闲置及存量土地工作中的投资商机,今后存在会继续发掘同类投资项目的可能。

　　此外,国内其他一些活跃的资本也已经开始涉足上海存量及闲置地产资产的盘活生意,其中不乏一直活跃在上海房地产市场的温州资本。

　　据本报记者目前掌握的情况,不久前,一家来自温州的浙江塑胶行业明星企业通过收购上海本地一家国有塑胶企业,获得该企业大量存量及闲置厂房、土地,目前该公司已于上海成立房地产开发公司,重点把这些存量及闲置地产资源变废为宝。

　　其实,在上海巨量存量及闲置地产资产中,工业部分比例庞大。仅园区土地及老工业厂房这类土地,据2006年5月上海市经委在一次工业区工作会议透露,未来5年,上海将淘汰3000-4000家劣势工业企业,腾出20-30平方公里土地,这些地主要集中在市区,除黄浦、静安、卢湾区较少外,杨浦、闸北、普陀等老工业区最为集中。